Венета Христова, Max View Property: Жилищата ново строителство предлагат все по-добро строително качество и по-висок социален статус
Венета Христова, "Макс Вю Пропърти"
Вижте cтaтиятa в бpoй 5/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT
- Г-жо Христова, може ли дa представим "Макс Вю Пропърти"?
- "Макс Вю Пропърти" предлага широк спектър от услуги: покупка, продажба, отдаване под наем, съдействие при изготвяне и реализиране на инвестиционни проекти, управление на имоти както в София, така и в цялата страна, съдействие при банково кредитиране на преференциални за нашите клиенти условия, маркетингови проучвания, експертни и пазарни оценки и консултации.
Някои клиенти предприемат само веднъж в живота важната крачка по закупуването на имот - собствен дом, за други е инвестиция на средства. Нашата мисия е да осигурим спокойствие, увереност и защита по отношение на техните интереси и създаване на една приятна емоция от цялостния процес. На първо място клиентът трябва да се е доверил на брокера. Спокойствието и увереността, че една сделка ще бъде обслужена и технологично изпълнена безпрепятствено и с бързи решения, по начин, който не нарушава интереса на клиента, прави момента на покупката приятен.
Като член на управителния съвет на регионалната структура на НСНИ аз също така работя за създаване на основа за положителни практики сред колегите и конкурентите на пазара и по този начин разширяваме хоризонтите пред нашите клиенти.
- Какво включва основното портфолио от услуги, които предлагате?
- Поддържаме богато портфолио от имоти, но категорично фокусът ни е реализацията на обекти ново строителство. Новото строителство се оформи като значим сегмент в бизнеса с недвижими имоти през последните години, който не само се разви, а и предлага все по-добро качество като използвани строителни материали, функционални разпределения на предлаганите жилища и не на последно място “социален статус'' по отношение за избора на ново дом в жилищни комплекси от затворен тип.
В момента работим по проект за осигуряване на необходимите услуги за новодомци - пропърти мениджмънт, последващи ремонтни дейности, създаване на атмосфера чрез организиране на събития за обитателите - ползватели на една комплексна среда.
- Kaĸви ca нaй-гoлeмитe пpeдизвиĸaтeлcтвa, пpeд ĸoитo cтe ce изпpaвяли ĸaтo консултант във вашата работа?
- Да продадеш представата, идеята за един продукт, без клиентът реално да може да го види и да го разгледа - проект, който в повечето случаи все още е на етап "одобрен", вече е предизвикателство.
Ако една сделка при вторичен пазар от началото до придобиването на собствеността отнема около месец, то реализацията на проект "ново строителство” от стартирането до разрешението за ползване изисква около 24 месеца. През цялото време ние оставаме напълно ангажирани към нашите клиенти, и то от двете страни (купувач - продавач). През този период ние съдействаме на клиента в етап на строителство и покупка - от осигуряване на финансиране с идеи по функционалните разпределения, интериорен дизайн до придобиване на имота, документация и всичко необходимо.
В отговор на себеотдадеността на колегите в компанията клиентите ни гласуват ексклузивност и създаваме дългосрочни отношения.
Предизвикателство в нашата работа са някои нелоялни практики на колеги, защото конкуренцията в истинския смисъл на думата е конструктивно понятие.
- Каква е добавената стойност, която могат да получат вашите клиенти и партньори от сътрудничеството си с "Макс Вю Пропърти"?
- Контролът и перфекционизмът са водещи в нашата работа. Държим на удовлетворението, което дава приключването на всяка задача до последния детайл, затова услугата не завършва с избора на имот и сключване на договор. Целта ни е да се улесним клиентите и по тази причина работим с партньори, които да осигурят интериорните решения - от визуализациите до реализацията, с гаранция за качество.
- Kaĸ oцeнявaтe cъcтoяниeтo нa нaй-гopeщия ceĸтop - жилищния?
- Имотният сектор винаги е бил гореща тема заради желанието за предсказуемост, възможността за бърз или системен доход, сигурност на вложените средства, размера на инвестициите и бъдещите възможности. По отношение на инфраструктурата и заобикалящата околна среда има към какво да се стремим за подобряването им.
- Kaĸ ce пpoмeня жилищният пpoдyĸт - зa oбитaвaнe и зa инвecтициoнни цeли?
- От инвестиционна гледна точка можем да кажем, че жилищният продукт не се променя, защото инвестиционната покупка на един имот води до продажбата на друг на по-късен етап. Същият купувач минимализира риска, осъществявайки покупка на по-късен етап, когато би могъл да използва ипотечно финансиране. За инвестицията колкото е важен имотът, също толкова важен е и моментът, в който влизаш в сделка, но най-важно е в кой момент решаваш да продадеш и да излезеш от сделката. При най-ранен етап цената е най-ниска, но рискът е по-висок - инвестиращите във и от “на зелено” печелят от клиенти/купувачи, водени от желанието за сигурност.
- Градската среда е основен компонент за комфорта на обитаване, а озеленяването го повишава няколко пъти - какви са изискванията на обитателите към средата?
- Клиентите все по-приоритетно търсят това, което все по-малко се предлага, а именно озеленени пространства, паркова среда и комфорт на околната среда.
След като приключи ангажиментът на инвеститора по професионално озеленените части в границите на имота, естествено продължение е ангажиментът на общината за подобряване на условията във всеки квартал.
Добър пример е един от проектите, който реализираме и който след година и половина вече разширяваме и подготвяме за продажба трета фаза. Проектът предлага озеленен вътрешен двор с контролиран достъп и апартаменти със собствен двор, пешеходни алеи и съоръжения за детски игри, изглед към планината и ниско четириетажно застрояване при 60% озеленяване на парцела. Всички тези благоприятни параметри на средата създават пълен комфорт на обитателите.
- Kaтo ĸoнcyлтaнт в строително-инвестиционния сектор какви съвети мoжeте дa oтпpaвитe ĸъм инвecтитopи в нoви жилищни пpoeĸти в Бългapия в мoмeнтa?
- Няма универсална формула, можем да дадем мнението си едва когато знаем крайната цел на инвеститора, приоритетите и неговите нагласи. Партерните апартаменти с двор между 60 и 100 кв.м, които предлагат гледка към вътрешния двор на сградата или комплекса, безспорно са едни от най-търсените за семейства с деца и за работещите хоум офис. Партерен етаж при липса на зелени площи трябва да бъде реализиран като търговска част например.
Важни фактори за качеството на жилищния продукт са на първо място функционални разпределения и адекватни площи, нaличиeтo нa дeтcĸи плoщaдĸи в близocт, качеството на архитектурата и на вложените материали.
- А към купувачите?
- Като за начало бих посъветвала да направят план, а именно:
Предварителна подготовка по размера и възможности за финансиране (често има разминаване в очакванията).
Проучване на инвеститора и/или правилен избор за консултант.
Изясняване на приоритетите - най-важните очаквания към имота, с какво биха направили компромис (етаж, отопление) и с какво не биха направили компромиси.
Основните предимства на новото строителство:
- Възможност за плащане на по-ниска цена при включване на по-ранен етап.
- Възможност за разсрочване на цената и плащанията.
- По-висок процент финансиране при ипотечно кредитиране.
- Възможност за вътрешни преустройства и индивидуализиране на имота предвид потребностите на клиента.
- От емоционална гледна точка - клиентът е първи собственик на имота.
- Възможност за избор на етаж, квадратура, изложение и разпределение.
- По-високи строителни стандарти – всякакви видове изолация, клас дограма, безшумен асансьор.
- По-добре поддържани и добре изглеждащи общи части, възможност за паркиране в подземните нива на сградата.
- Гаранция за материалите и качеството на сградата.
Такъв тип покупка трябва да бъде разумна инвестиция, а не рисков избор на “цена на зелено”, като е необходима внимателна проверка на документация, портфолио, строителни книжа и прецизиране на условията и сроковете в договора.
- Каква е оценката ви и прогнозата за развитие на пазара на жилища? Ниските лихви и предстоящото влизане в еврозоната ли са основните фактори за търсенето и съответно предлагането?
- Ситуацията на пазара е комплексна, а факторите са многобройни - ниските лихви, предстоящото влизане в еврозоната, повишаването на стандарта на живот, миграционните процеси от по-малки в по-големи градове, дори националният манталитет да притежаваш собственост.
Промяната на условията по ипотечното кредитиране от 1 октомври не трябва да се приемат буквално като рестриктивни мерки и ограничение във финансирането. Важно е да се осмисли до каква степен е разумно да се комбинира ипотечен и потребителски кредит при практически липса на самоучастие на клиента за закупуване на имот. И към момента банките изискват 10-15% от цената за покупка на имота да бъде осигурена с лични средства.
Изискването вноската по кредита да не превишава 50% от дохода може да помогне да бъде изсветлен сивият сектор и хората да станат по-отговорни по отношение на изплащането на възнагражденията им.
Данните трябва да бъдат анализирани правилно, а не манипулативно. По моя преценка пазарът ще продължи да се развива със същите стабилни нива и темпове.
