PropertyPeers партнира с предприемачи, за да трансформира бъдещи вземания в текущ капитал.

PropertyPeers е описвана като първата лицензирана платформа за колективно финансиране в недвижими имоти в България. Какво означава това на практика?

Означава, че за първи път в България съществува регулирана среда, в която предприемач има достъп до капитал от множество инвеститори — при ясни условия, без загуба на контрол. Платформата изгражда мост между предприемачи, които търсят финансиране за конкретна цел, и инвеститори, които търсят структурирани пасивни възможности в недвижими имоти.

Ролята ни е да осигурим достъп до инвеститорски капитал и необходимата технологична и регулаторна рамка за един ефективен и прозрачен процес. Допустимите инструменти са заеми, облигации и акции в зависимост от логиката на проекта, като е важно да се уточни, че PropertyPeers не е кредитор и не е фонд. Платформата работи под надзора на Комисията за финансов надзор и в съответствие с европейската регулаторна рамка за колективно финансиране.

Кога за предприемача има смисъл да използва такъв инструмент?

Когато не мисли за финансирането само като средства, а и като условия. Опитният предприемач работи с комбинация от източници — лични, партньорски, заемни и от предварителни продажби — и знае, че всеки от тях определя свободата на решения по целия път на проекта.

Собствените средства запазват свободата, но блокират ликвидността — включително за следващи проекти.

Партньорът носи капитал, но споделя контрол и печалба.

Банката осигурява ресурс, но често придружен с условия за темпо на продажби и допълнителни ограничения.

Ранните продажби често изглеждат привлекателни, защото носят кешфлоу без директна цена, но тя се проявява в намален марж на печалбата и в зависимостта от пазарното темпо.

Правилният избор не е един. Правилният е този, който изгражда оптимална позиция спрямо обстоятелствата, целите и толерантността към риск на конкретния предприемач.  

В тази картина — къде се позиционира финансирането чрез PropertyPeers?

Някъде между партньорството, заема и финансирането чрез продажби — но с различна логика от всеки от тях. От партньорството взимаме най-ценното — капитал в ключов етап, когато той има най-голямо значение за проекта. Но без класическото споделяне на контрол и собственост. Инвеститорите участват пасивно при предварително определена очаквана доходност и срок. 

От заема взимаме предвидимостта — ясна цена, ясен план на изплащане и условия. Но вместо фокус върху историческия баланс той е върху проектната логика. Финансирането се изгражда около неговите обстоятелства и динамика и дори може да служи като допълнение за осигуряване на необходимото самоучастие при банково кредитиране. 

От приходите от продажби взимаме връзката с реалното търсене, но добавяме предвидимост в обема — защото финансирането може да се структурира именно върху бъдещите вземания по вече сключени или очаквани договори и да служи като мостово решение до пълната реализация на приходите.

Пазарът у нас често следва европейските тенденции, а последните години наблюдаваме по-високи банкови изисквания, както и спад при продажбите "на зелено" в полза на тези в завършен или по-напреднал етап. Тази комбинация увеличава натиска върху необходимите средства на ранен етап — и именно върху тези наблюдения е изграден моделът, който смятаме за изключително навременен. 

Разкажете за конкретния модел, който предлагате.

Моделът е изграден с цел оптимизиране на паричния поток — трансформиране на бъдещи вземания в текущ капитал. Наричаме го Project Receivables Optimisation — или накратко PRO модела. Случайно или не, абревиатурата отразява добре типа предприемачи и работна структура, за които моделът е подходящ.

Логиката е следната: когато едно дружество има право или обосновано очакване да получи плащания в бъдеще — по предварителни договори за продажба, по договори за наем или друга ясна схема — може да привлече инвеститори, които да финансират тези вземания предварително. Инвеститорите предоставят капитала днес, а изплащането се извършва от реалните постъпления по договорите в бъдеще.

Моделът е приложим, когато има конкретна капиталова нужда и ясен източник за изплащане — бъдещи или текущи постъпления, обвързани с договорен или достатъчно предвидим източник.

Можете ли да го илюстрирате с конкретен пример?

Да. Да кажем, предприемач търси €500К за покриване на капиталова нужда.

Определя се източник на изплащане — например портфолио от няколко единици с общ очакван приход от €1М.

На база оставащите плащания по сключени или очаквани договори — между 80% и 100%, или €800К - €1М от стойността на единиците в случая — и техния очакван график се определят срокът и планът на изплащане на инвестиционния транш.

Така предприемачът получава по-предвидима ликвидност и по-добър контрол върху паричния поток, без да зависи изцяло от темпа на нови продажби.  

Споменавате, че срокът и планът на изплащане се определят на база очакваните постъпления. Какво друго се взима предвид?

Когато предприемач търси финансиране чрез платформата, то се оформя като инвестиционно предложение към инвеститори, структурирано с конкретни параметри.

Първо се определят целта на финансирането и източникът за изплащане. Те могат да бъдат в рамките на един и същ проект, но е възможно и очаквани постъпления от текущ проект да служат като база за осигуряване на ликвидност за следващ проект или друга ясно определена капиталова нужда.

След това се определят финансовият инструмент, структурата на изплащане и обезпечителната рамка. Инструментът може да бъде заем, облигация или дялово участие, а изплащането се съобразява с очаквания паричен поток — като начин, срок и периодичност. Обезпеченията се определят според конкретната структура и се администрират от колатерален агент от името на инвеститорите.

Всички параметри се определят преди публикуване и при участие на инвеститор се считат за приети договорни условия.

На практика — колко ангажиран е предприемачът в този процес и как се отразява върху текущата му дейност?

Това е важен въпрос, защото предприемачите обикновено имат изградени процеси, а всяка съществена промяна може да създаде допълнителна тежест. В случая целта е моделът да се интегрира, без да променя начина, по който предприемачът управлява проекта, продажбите и отношенията си с крайните клиенти. Допълнителните ангажименти са сведени до необходимото чрез олекотена и регулирана рамка.

След първоначални разговори и изясняване на капиталовата нужда, стратегическите цели и възможната логика на финансиране в рамките на няколко дни изготвяме индикативна рамка, а реалният процес започва след решение да се продължи. Предприемачът предоставя необходимата информация, ние структурираме инвестиционното предложение и подготвяме документацията, а ключовите параметри се преглеждат и одобряват от предприемача отново преди публикуване. Следва публикуване на предложението и набиране на средствата.

При успешно финансиране започва инвестиционният срок — предприемачът използва средствата съгласно целта на финансирането и предоставя периодични актуализации, свързани с предложението: например статус на относимите договори, напредък на изпълнението и изпълнение на одобрения план за изплащане. Платформата координира отчетността и актуализира статусите в персоналния дашборд на всеки инвеститор, без да създава допълнителна комуникационна тежест за предприемача.

След пълно изпълнение и изтичане на срока се преминава към приключване — актуализиране на статусите, координиране на приложимите действия по обезпеченията и архивиране на документацията.  

Говорихме за предприемача и как процесът е изграден около неговите потребности. А от другата страна — какво мотивира инвеститора да участва?

Много добър въпрос, защото в едни взаимоотношения, ако няма взаимен интерес, те нямат бъдеще. Платформата е място за предприемачи и инвеститори и тя изгражда среда, в която двете страни да са си взаимно полезни.

Инвеститорът получава възможност да участва в сектор, който познава и разбира, при предварително определени условия — ясна доходност, ясен срок, източник и план за изплащане. Без да блокира значителен капитал, без оперативен ангажимент, без необходимост от управление на актив. Инвестицията е подкрепена от обезпечителен пакет и целият процес — от преглед, през участие до проследяване на напредъка — се случва изцяло онлайн на платформата.

Съществената разлика спрямо част от възможностите на свободния пазар е, че проектите не разчитат основно на пазарни промени, за да генерират доходност. Те създават стойност чрез изграждане, обновяване или подобрение на базовия имот, неговото управление или финансовата структура около него.

Точно тук се затваря и взаимният интерес. Инвеститорът получава достъп до възможности, до които трудно би стигнал самостоятелно. А предприемачът получава не просто капитал, а разширена аудитория, която изгражда личен опит с проекта и компанията. В имотния сектор това е особено ценно — защото доверието, създадено чрез реален опит, е по-силно от всяко рекламно послание.

Какво бихте казали на предприемач, който обмисля следващия си проект?

Дали за следващия или текущия, бих провокирала задаване на следния въпрос: каква е истинската цена на капитала, с който работя, и как влияе на решенията и възможностите ми днес. Защото, когато този избор не е съзнателен, той се плаща с липса на ликвидност, чужди правила, висока пазарна зависимост или намалена печалба.

Както казах и по-рано — правилният избор не е един, а този, който изгражда оптимална позиция спрямо обстоятелствата, целите и толерантността към риск на конкретния предприемач.

Дълго време изборът беше ограничен до няколко познати модела, всеки със своите предимства и недостатъци. Но средата вече не е същата. Регулациите се промениха, технологиите се развиха и се отвори пространство за нов тип финансови решения — гъвкави, изградени около реалните нужди на конкретния проект.

Според данни на БНБ и медийни обобщения българските домакинства държат над 100 милиарда лева в депозити към края на 2025 г. В същото време публични данни и пазарни наблюдения показват, че страната ни остава сред тези с най-нисък процент инвестиращи в ЕС — около 8%. Проблемът не е липсата на капитал. Проблемът е липсата на достатъчно достъпни, разбираеми и структурирани инвестиционни възможности — особено в сектор, който българите вече познават и разбират.

С PropertyPeers изграждаме възможност хората да инвестират в сектор, който разбират и харесват — заедно с компании, които познават. А на предприемачите даваме начин да покажат увереност в стойността на проектите си и да осигурят навременен капитал отвъд директните продажби. 

Вижте стaтиятa в бpoй 3/2026 нa cпиcaниe ГPAДЪT