Макротрендовете и офис секторът

Офис сегментът се намира в един много интересен от професионална гледна точка момент, следствие от няколко различни по произход тенденции. Към края на 2019 г. тенденцията беше за повишаващ се превес на предлагане над търсене на офис площи. Тогава говорехме за плавно забавяне в абсорбцията на свободните площи на пазара в следващите няколко години, охлаждане на инвестиционните намерения в офис проекти и задържане на повишението на наемните цени – тренд от предходните 4-5 години.

С резкия старт на пандемичната обстановка през пролетта на 2020 г. усещането за забавяне в динамиката на процесите на офисния пазар се задълбочи. Сигналите, идващи от глобалните IT компании, и такива, спадащи към BPO индустрията, основно базирани в САЩ, бяха в посока на тотален home office, който ще продължи завинаги. Някои от международните консултанти също тръгнаха в тази посока и това доведе до тежка ситуация на офисния пазар от гледна точка на перспективите. Част от играчите на пазара твърдяха, че офисът в класическия си вид едва ли не е обречен да изчезне завинаги.

Рупорът на обратната тенденция в България, а именно запазването на офисите и нагаждане и подобряване на средата в офис сградите спрямо новите здравни и хигиенни изисквания, бяха наемодателите на бизнес сгради. Организацията, която изразява общите ни интереси – Асоциацията на собственици на бизнес сгради в България (АСБС), защитаваше тази посока на развитие през целия период на пандемията.

В момента с приключване на пандемичния период и при наличие на външнополитически фактори, влияещи негативно на пазара, имаме наличие на много слаба инвестиционна активност от гледна точка на стартиране на нови офис проекти в София. По-глобално погледнато, това ще доведе до по-бърза абсорбция на свободните офис площи и балансиране на търсенето и предлагането, което от своя страна ще активизира пазара.

"Търговски Център Европа" - модерен комплекс с разнообразен микс от офиси, търговски площи и складови площи

Процесът на изграждане на "Търговски Център Европа" е дълъг. Имал съм възможност и друг път да коментирам различните във времето фази на изграждането му. Периодите на изграждане на комплекса са четири, като бих искал да споделя, че с изграждането на последните сгради в комплекса, а именно сгради 6, 7, 15 и най-новата Сграда 1, "Търговски Център Европа" се превърна във фактор в сегмента на бизнес имоти в България.

Разнообразният микс от площи - офиси, ритейл, складове, ресторанти, спортен център, бадминтон и скуош зали, детска занималня и автомивка, допринесе изключително много за слабия спад на посещаемост в двете пандемични години.

Разнообразието от наематели с изключително различни полета на дейност също допринесе за това комплексът на практика никога да не падне под 50% посещаемост на служителите на фирмите наематели, което пък е фактор да не затварят ресторантите и Спортният център поради липса на оборот.

Към днешна дата ТЦЕ се радва и на 100% запълняемост на площите, и на 100% завръщане на служителите и ползвателите на услугите в комплекса и сме в ситуация съвсем близка до годините отпреди пандемията.

Търсенето и нагласите на ползвателите

Промяна в нагласите със сигурност има. Най-малкото споменът за локдауните, прекараното време с работа от вкъщи и т.н. водят до промяна в навиците на работа.

Разликите в нагласите до голяма степен се обуславят и от разликите в браншовете, в които оперират компаниите. Търговските фирми, различните видове дистрибуции, спедиция и логистика работиха и продължават да работят на практика почти изцяло от офисите - те никога не са прекъсвали ползването им.

Високотехнологичните компании, заети в IT, BPO индустрията и фармацията, са на обратния полюс. Те работиха близо две години извън офисите и сега много от тях вървят към плавно завръщане, следвайки разработените корпоративни програми за това, обичайно спуснати от централите на глобалните компании.

От моите наблюдения трендът на свиване на площта на служителите до голяма степен се обръща. Все по-важно за компаниите е да предоставят по-голяма площ за работа и релакс на служителите си.

Гъвкавите пространства дават редица предимства и са тренд, който се налага все повече, най-вече за големите компании. Екипите стават по-гъвкави и в зависимост от различните задачи екипите бързо се разформироват и се сформират нови. В България този тренд по мои наблюдения сега прохожда, не е толкова развит и мисля, че ще остане използван единствено от високотехнологичните браншове. Останалите компании предпочитат по-класическо устройство на работа в офиса, в което всеки има собствено работно място и устройва по свой вкус.

Функционалният микс - wellness, fitness, hospitality, F&B, flex, relax

Новите post pandemic елементи, за които говорите, в ТЦЕ са реалност години преди да се появи пандемията. "Спортен Център Европа" е може би най-големият спортен център в бизнес локация в България. Освен скуош и бадминтон зали тук е разположен обширен Спортен център, предлагащ групови игри като йога, пилатес, йогалатес, канго джъмпс и спининг, както и индивидуални фитнес занимания, както и кросфит. Тук присъстват и wellness елементи като сауна и солна стая. Всички тези дадености плюс традиционните за нас добри ресторанти (отскоро при нас е италианският ресторант Da Massimo), три банки, детска занималня и други доведоха до изключително подобрена бизнес среда. Тя е изключително атрактивна както за служителите на фирмите наематели, така и за външните ползватели.

ESG стандартите

ESG практиките като понятие съществуват повече от 15 години. У нас те придобиха тежест през последните години. В тази посока ТЦЕ е до известна степен пионер, тъй като голяма част от ESG практиките влизат в предписанията по сертифициране на сградите по международните стандарти BREEAM и LEED. В нашия случай ние на два пъти минавахме процедурата по сертифициране по BREEAM, като нашата Сграда 15 е и първата BREEAM сграда в България, а Сграда 1 е първата със сертификат BREEAM Excellent.

Определено с имплементирането на ESG практиките се постига атрактивност, която е все по-важна за големите чуждестранни наематели на офис пространства, тъй като отговаря на корпоративните им изисквания за устойчивост на средата, в която работят.

За постигането на устойчива среда са нужни както паралелните усилия на инвеститорите и управителите на офис сгради, така и корпоративно-социалната отговорност на наемателите.

Вижте статията в брой 3/2022 на списание ГРАДЪТ в дигитален формат с вградени ИНТЕРАКТИВНИ ВРЪЗКИ и ВИДЕО съдържание