Николай Неов, MBL: На база обема на търсенето за 15 месеца пазарът до голяма степен е възстановен
Николай Неов, директор офис площи, MBL
Макротрендовете и офис секторът
Основните макротрендове, които формират и влияят на офис пазара, са здравето и безопасността на хората, хоум офисът, технологиите и ESG изискванията, които очакваме да имат все по-важно място в корпоративната култура.
Пазарът на офис площи: тренд
На база обема на търсенето, отчетен през последните 15 месеца, пазарът до голяма степен може да се определи като възстановен, предвид че нивата на новонаети площи се доближиха до тези от най-силните години - 2017 - 2019. Високите нива на свободни площи, които наблюдаваме в момента, са по-скоро следствие на високата строителна активност, която се наблюдава през последните 3 години, в комбинация с новите тенденции в модела на работа, а именно работата от вкъщи и хибридния модел, които намалиха значително размера на наетите офис пространства при много компании.
От гледна точка на размера на офис площ на служител при някои компании се наблюдава умерено увеличение, при други не, но като цяло промяната не е много съществена за пазара.
Търсенето и нагласите на ползвателите
При приблизително равен обем от новонаети площи - около 120 хил. кв.м през 2021 и 2019, новонаетите офис площи през 2021 бяха формирани основно от релокации, които съставляват около 80% от наетата площ през годината спрямо само 57% през 2019 за сметка на 34% дял на разширенията на съществуващи офиси и 9% дял на новонавлизащите фирми. От гледна точка на клас сграда, 88% от новонаетите площи през 2021 бяха в клас А сгради, от които 80% ново строителство, спрямо 84% през 2019, от които 73% новопостроени. При тези числа очевидно може да се говори за тенденция на наемане основно на нови клас А площи. Относно профила на наемателите, той от години е съставен основно от IT и BPO компании и центрове за споделени услуги.
ESG стандартите
Голяма част от новите офис проекти в София през последните години се сертифицират по международните стандарти за зелени сгради, така че от тази гледна точка инвеститорите правят необходимото да отговорят на добрите международни практики. Но ESG практиките и стандартите, когато става въпрос за сгради, не са просто един зелен сертификат за сграда. Тук вече говорим за умни сгради, които са снабдени с умни системи (вентилация, отопление и климатизация, други), сгради, които познават ползвателите си и се адаптират към нуждите и навици им.
Една сграда дори и зелена, пак може да изразходва ненужно много енергия, ако не е умна. Наемателите на нашия офис пазар са тези, които трябва да поемат по-активна роля в ESG процесите, защото до момента практиката показва, че водещите критерии при избора на офис винаги са били наемната цена, локацията, транспортните връзки, паркоместата и някъде накрая остава зеленият сертификат, ако изобщо бъде споменат като изискване. Още повече, дори една сграда да няма зелен сертификат, наемателите могат да съобразят изграждането на интериорите си с добрите практики и да сертифицират конкретно собственото си пространство, но до момента в България това е направено буквално от единици.
