Женя Димитрова е ръководител на отдел "Недвижими имоти и строителство" в "Си Ем Ес София" и е част от екипа на фирмата повече от 13 години. Женя е специализирана в консултирането на сделки с недвижими имоти, структурирани като сделки с активи или с дялове/акции в дружества, които ги притежават. Подпомага собственици на търговски центрове, ритейл паркове, офис или логистични сгради при отдаване под наем на проектите им; консултира и клиенти от различни сектори по отношение на наемането на офис помещения. Опитът й включва и подпомагане на възложители и изпълнители при договарянето и сключването на строителни договори и разрешаване на възникнали спорове при изпълнението им. Участвала е в проекти за правен анализ в различни индустрии - от търговски и офис сгради до летища, както и в сферата на автомобилния и здравния сектор. Консултира клиентите на CMS по сложни вещноправни проблеми във връзка със устройствено планиране и строителство.

Женя Димитрова, counsel, ръководител на отдел "Недвижими имоти и строителство", CMS SOFIA

Критериите по отношение на опазване на околната среда, приноса към обществото и отговорното корпоративно управление  (ESG) биват поставени в основата на корпоративните стратегии заради високите очаквания, които инвеститорите, правителствата и широката общественост имат в тези сфери.

Пример в тази посока са ангажиментите в екологичен аспект, поети от редица държави в рамките на Парижкото споразумение на климата и COP26 и все по-засилената регулация в сферата на защитата от дискриминация, преодоляването на разликите в заплащането на труда между половете, превенцията на корупционни практики и засиления контрол срещу изпирането на пари.  

Тенденцията все по-осезаемо ще се отразява на строителния сектор. По данни на Екологичната програма на ООН за 2020 г. 38% от енергийно свързаните въглеродни емисии в глобален мащаб се генерират именно от строителния сектор.

По данни на McKinsey около 70% от повече от 2000 академични изследвания разкриват една положителна тенденция  - по-добрите ESG резултати водят и до приблизително 10% намаляване на капиталовите разходи, тъй като прилагането на добри ESG практики води до намаляване на риска. Ако компаниите са проактивни в сферата на ESG, те полагат основата за по-лесната си адаптация към засилващите се регулаторни и обществени очаквания и имат възможност да създават, вместо да следват вече установени добри практики.

По-долу са очертани десет най-общи стъпки за строителни компании, които искат да повишат своето представяне в областта на ESG и ползите, които това носи.

Стъпка 1: Изпреварете регулаторната крива

Отчетливата тенденция за по-обхватно регулиране в сферата на ESG с преследване на по-високи екологични и социално-икономически цели от националните и наднационалните регулаторни органи поставя предизвикателства пред бизнеса. Пример за това са плановете на Европейския съюз да въведе допълнително данъчно облагане при вноса на някои стоки, целящо да компенсира замърсяването на околната среда при производството им.

Компаниите, които установят в дейността си ESG стандарти, ще имат конкурентно предимство, ако покриват или надминават новоприетите нормативни изисквания.

Стъпка 2: Преминете към финансиране с ESG фокус

Забелязва се тенденция акционерите и финансиращите институции да обръщат все по-голямо внимание на ESG практиките при оценка на дадена инвестиция. Това е лесно обяснимо с оглед на очакванията им за устойчивост на инвестицията в дългосрочен план. Те разглеждат не само естеството на проекта, но и например спецификите във веригата на доставки при неговата реализация.
Има отчетлива разлика в достъпа до финансиране и условията по заемите за компании с установени ESG практики и такива, при които фокус върху ESG липсва.

Някои строителни компании вече започнаха да договарят кредитни линии, чиито лихвени проценти зависят от успеха им в постигането на целите на ESG. Други успешно емитират "зелени облигации". Дори когато условията на заема не са обвързани с резултатите на ESG, банките все по-внимателно проучват данните за ESG на потенциалните кредитополучатели - не само защото все повече се стремят да отпускат "етични" заеми, но и защото успешните стратегии за ESG обикновено са показател за целенасочено и ефективно управление и за дългосрочните перспективи на компанията като цяло.

Стъпка 3: Оценете и управлявайте рисковете през призмата на ESG

Ключов аспект в управлението на рисковете са настъпващите промени в климата, които обективно ще наложат промени в графиците на работа, вида на влаганите в строителството материали и съобразяване на екстремните климатични условия при проектирането и в процеса на строителството.

Доколкото вероятността от настъпване на инциденти в работна среда например има пряко отражение върху разходите по застраховане, може да се заключи, че компаниите с по-засилен ESG фокус биха се ползвали от оценка с по-занижен риск при реализацията на своите проекти.

Стъпка 4: Поставете на фокус човешкия фактор

Въпреки значителното подобрение в областта на безопасността на труда строителството остава един от секторите с най-висок риск от смъртни случаи, трудови злополуки и влошено здравословно състояние на работниците и служителите. Редом с това в сектора традиционно преобладават мъжете. Във Великобритания например едва 16% от общо заетите в сектора са жени и има значителна разлика в заплащането на техния труд спрямо този на работниците и служителите – мъже.

Без установяване на добри ESG практики за преодоляване на тези проблеми, в периоди на затруднено намиране на работна сила или при значително завишаване на разходите за задържането й компаниите биха се оказали в значително по-неблагоприятно положение от тези, които вече прилагат високи ESG стандарти.

Стъпка 5: Усъвършенствайте управлението на веригата за доставки

Можем да очакваме да видим повече изисквания за екологичност и устойчивост не само по отношение на изграденото съоръжение или инфраструктура, но и по отношение на материалите и услугите, използвани за строителството им. Ще се вземат предвид въпроси като степента, в която проектантите и изпълнителите могат да влияят върху избора на материали и техния източник, определен ли е местен източник на материали (вместо внос от големи разстояния), дали има по-устойчив алтернативен продукт или метод на работа и дали има по-екологични превозни средства и оборудване.

Стратегията на строителната компания за ESG ще окаже влияние върху нейната верига за доставки, особено по отношение на използването на устойчиви материали и приемливи трудови политики. Дори и компания, която не прилага свои собствени инициативи в тези области, ще трябва да се съобразява с ESG стандартите на своите клиенти.

Стъпка 6: Бъдете готови за обществени поръчки, които имат ESG критерии

Публичният сектор е един от най-основните потребители на строителни услуги. По оценка на Световния икономически форум и Boston Consulting Group обществените поръчки от публичния сектор достигат до 31% от обема на строителната индустрия във Великобритания и 44% в Германия. Това отрежда на правителствата решаваща роля при определяне на добрите практики в сектора.

Може да се очаква, че аспекти като липса на дискриминация при наемане на работната сила в сектора и добрите екологични практики ще играят все по-значима роля в конкурентоспособността на компаниите при участие в обществени поръчки.   

Стъпка 7: Комуникирайте и си взаимодействайте с останалите заинтересовани страни 

Посредством ESG компаниите имат възможността да затвърдят отношенията си с работниците и служителите, клиентите и широката общественост.

Проучване от 2020 г. на Marsh McLennan установява директна зависимост между наличието на добри ESG практики и удовлетвореността на служителите в компаниите.

Поддържаните от компаниите екологични и социални стандарти имат все по-голяма роля за репутацията им. Може да се очаква, че тези от тях с изразен фокус върху ESG ще се ползват с по-добро име и с възможността да извлекат следващите се от това дивиденти.

Стъпка 8: Идентифицирайте ключовите показатели за ефективност на ESG

Стандартите за ESG са в процес на изграждане и все още липсва задължение за отчетност на компаниите. Изграждането на система за проследяване на спазването на критериите за ESG - установените като законодателни изисквания и тези, които са предмет на обществено внимание, е ключово за оценката на компанията в светлината на ESG.

Стъпка 9: Събирайте качествени данни

Ползите от въведените от компаниите ESG стандарти зависят пряко от пълнотата и  прозрачността на информацията за тяхното изпълнение, макар и не във всеки аспект на ESG да може да се говори за точни изчисления. Растящият брой технологични решения на проблема със събирането, обработката, оценката и огласяването на данните дава добри възможности за вземане на най-ефективните управленски решения.

Стъпка 10: Наблюдавайте и отчитайте напредъка

Липсата на единен стандарт за оповестяване на възприетите от компаниите ESG стандарти и отчитане на напредъка по тях създава затруднения за бизнеса и в особена степен за този, опериращ в повече от една юрисдикция.

В този контекст може би най-близо до глобален стандарт се явява системата Stakeholder Capitalism Metrics (SCM), разработена от Международния бизнес съвет на Световния икономически форум и състояща се от 21 основни и 34 допълнителни показатели, групирани в четири групи в духа на Целите за устойчиво развитие на ООН – „Принципи на добро управление“, „Планета“, „Хора“ и „Просперитет“.

Обективните ползи за бизнеса от самоопределяне на ESG цели над минимално нормативно изискуемите оправдават допълнителното усилие, което поставянето и следването на тези цели изисква. В още по-голяма степен този извод важи за строителния сектор, в който дългосрочното планиране е неотменимото условие за постигане на оптимални резултати.

***

Си Ем Ес (CMS) e международна кантора, която предоставя съдействие по време на целия жизнен цикъл на един актив – от покупка, устройствено планиране и строителство, през управление на актива до неговата продажба. Кантората работи с иноватори като Microsoft и Google и има дълбоко разбиране на синергиите и проблемите, които се появяват при пресечните точки на имотите с технологиите. 

Силната енергийна практика на Си Ем Ес позволява предоставянето на консултации по вещноправните аспекти на проекти, чрез които да изградим нов, по-устойчив свят, включващ вятърни паркове, соларни паркове, електрически интерконектори и проекти за енергия от отпадъци. Си Ем Ес има експертиза във всички правни аспекти на екологично, социално и корпоративно отговорно управление. Предоставя консултации, които адресират въпроси като климатични промени, ESG анализ и оценка на рисковете, устойчиви вериги на доставки, ESG фондове и финансиране.

Воден от желанието си да подпомогне индустрията, екипът на "Си Ем Ес Лондон", ръководен  от Емма Шаафсма и Шона Фрейм – водещи експерти в областта на инфраструктурните, енергийните проекти и строителството, очерта няколко стъпки, които строителите могат да предприемат, за да постигнат своите ESG цели. Материалът е обобщен и представен от Женя Димитрова, ръководител на отдел „Недвижими имоти и строителство“, "Си Ем Ес София", и Васка Солакова, асоцииран адвокат, "Си Ем Ес София".

Вижте статията в дигитален формат в брой 1/2022 на списание ГРАДЪТ