Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT

София: Основни пазарни тенденции

- 33 721 кв.м новосключени сделки за първото тримесечие на 2024 г. Над 20% спад в сравнение с предходното тримесечие, както и с Q1 2023.

- Лек спад във физически свободните площи, които възлизат на 17.13%. Общият спад е около 0.2%. Въпреки това се наблюдава леко увеличение на незаетите клас Б площи.

- Разрешение за строеж са получили около 40 000 кв.м модерни офис площи, голяма част от които са проекти със смесено предназначение.

Предлагане: очаква се завършването на 128 хил. кв.м модерни офис площи

Завършването на две малки офис сгради в централната част на града с обща площ 4500 кв.м доведе до леко увеличение в обема на отдаваемите площи, които възлизат на 2.127 млн. кв.м към Q1 2024.

Ниските обеми на нововъведени в експлоатация офис площи, наблюдавани през последните няколко тримесечия, се очаква да претърпят рязка промяна, тъй като през следващите 12 месеца се планира завършването на 128 000 кв.м модерни офис площи.

Строителна активност: 40 000 кв.м офиси са получили разрешение за строеж

Една офис сграда и един проект със смесено предназначение, или общо 10 052 кв.м офисна площ, стартираха строителство през първото тримесечие. Въпреки това се наблюдава лек спад в обема на активно строителство поради преустройството на една офис сграда в хотел заедно със значителното намаляване на планираната офис площ на друга. В момента в процес на строителство са общо 219 808 кв.м клас А офис площи.

Общо 40 000 кв.м офиси, състоящи се от три по-малки офисни проекта и два по-големи със смесено предназначение, са получили разрешение за строеж. Така общият брой на новоиздадените разрешения за строеж на офис площи за последните три тримесечия се увеличава до 107 000 кв.м

Обемът на замразени проекти остава непроменен - 34 000 кв.м.

Около 14% от площите в процес на строителство вече са отдадени под наем и около 11% ще са за собствено ползване.

Бъдещите проекти, които се очаква да бъдат завършени, са:

- 2024: 102 640 кв.м, от които 15% ще бъдат за собствено ползване и 26% са вече отдадени.

- 2025: 93 116 кв.м, от които 4% са вече отдадени.

- 2026: 24 052 кв.м, от които 36% ще бъдат за собствено ползване.

Търсене: “Хладилника“ е водещият район по отношение на новосключени сделки

Общото нетно усвояване за първото тримесечие на годината възлиза на 13 623 кв.м, което е близо до средната тримесечна стойност за предходните две години. Наблюдава се дори и по-отчетлива разлика (в сравнение с предходните тримесечия) между нетното усвояване при клас А и клас Б площите. Докато при клас А площите нетното усвояване е положително в размер на 18 747 кв.м, при клас Б площите то е отрицателно с -5123 кв.м

Обемът новосключени сделки (без подновявания) бележи спад до 33 721 кв.м, което не е толкова ниско, колкото през второто и третото тримесечие на предходната година, но е с над 20% по-ниско в сравнение с предходното тримесечие (Q4 2023), както и със същото тримесечие на миналата година (Q1 2023).

„Хладилника“ е водещият район по отношение на новосключени сделки с 34% от всички новоподписани договори за наем, докато „Цариградско шосе“, Широк център и районът на „Бизнес парк“ си поделят между 15% и 18% от общия обем.

Физически свободни и активно предлагани площи

Обемът на офис площите, които активно се предлагат на пазара, е нараснал с около 2% до 533 400 кв.м. Делът на предлаганите площи в сгради в процес на строителство остава почти непроменен – 32%. По-голям спад се наблюдава при клас А площите (около 4%), които възлизат на 383 960 кв.м към края на Q1 2024.

Ниското, но положително нетно усвояване продължава да надхвърля обема на новозавършените проекти, което води до леко намаляване на физически свободните площи до 17.13%. Това се очаква да се промени през следващите 12 месеца, тъй като 70 000 кв.м от офис площите, очаквани през следващите 10-12 месеца, все още са активно предлагани и пазарът е малко вероятно да усвои повече от 35 000 – 40 000 кв.м от тях.

Наблюдава се по-осезаем спад в нивото на физически свободните клас А офис площи до 16.99%, докато при клас Б делът на свободните площи се увеличи до 17.34%.

Физически свободните площи в района на „Цариградско шосе“ вече са под 26%, докато в „Хладилника“ са спаднали до 6.5%, а в района на „Бизнес парк“ са се увеличили до 15%.

Наемни нива: между 11.50 и 16.50 евро на кв.м офертни нива за клас А

Офертните наемни нива в районите с по-нисък обем свободни площи продължават покачването си, породено от стратегията на наемодателите, тестващи пазара с по-високи нива.

Средните офертни нива за пазара остават почти непроменени. Съблюдавайки площите, планирани за завършване през следващите 12 месеца, очакваме наемните нива да се стабилизират в районите с по-висока от средната наемна активност поради увеличението в обема свободни площи. От друга страна, вероятен е натиск надолу при офертните нива в районите с повече свободни площи, тъй като конкуренцията между наемодателите е вероятно да се увеличи.

С няколко изключения във всяка посока офертните нива в клас А сегмента варират между 11.50 и 16.50 евро на кв.м, а в клас Б – между 7 и 12.50 евро на кв.м

Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT