Предлагане: 120 000 кв.м клас А офис площи ще влязат в експлоатация през следващите 12 месеца

10 155 кв.м получиха разрешение за експлоатация в София със завършването на две сравнително малки офис сгради, намиращи се на бул. „България“. В резултат на това общият обем отдаваеми площи в столицата нарасна до 2.133 млн. кв.м. Продължителният период, характеризиран с нисък обем на новозавършени проекти, изглежда, остава в миналото, но голяма част от сградите с планирани начални дати до края на годината изостават от графика и вероятно ще бъдат завършени през последните месеци на 2024 г. и първата половина на 2025 г. Това ще доведе до приблизително 120 000 кв.м клас А офис площи, които ще влязат в експлоатация през следващите 12 месеца.

Строителна активност: Общият обем на проекти в активна фаза възлиза на 221 069 кв.м

Само една малка офис сграда (2300 кв.м) в широк център стартира строителство през второто тримесечие на годината. Наблюдаваме значително забавяне в издаването на нови разрешителни за строеж, а през това тримесечие не бяха обявени значими по обем проекти. Общият обем на проекти в активна фаза на строителство възлиза на 221 069 кв.м.

Обемът на замразени проекти остава 34 000 кв.м.

Около 17% от площите в процес на строителство са вече отдадени по наем и около 10% ще бъдат за собствено ползване. Бъдещите сгради, които ще получат разрешително за ползване в следващите години, отново се изместват поради вълна от забавяния. Обемът на офис сгради в процес на строителство по години е, както следва:

- 2024: 68 685 кв.м, от които 12% ще бъдат за собствено ползване и 36% са вече отдадени.

- 2025: 128 332 кв.м, от които 5% ще бъдат за собствено ползване и 10% са вече отдадени.

- 2026: 24 052 кв.м, от които 36% ще бъдат за собствено ползване.

Търсене: 10 000 кв.м нетно усвоени клас Б площи спрямо 7000 кв.м за клас А

Наблюдава се леко увеличение в нетното усвояване през второто тримесечие на 2024 г. – 17 181 кв.м (в сравнение с 13 623 кв.м за предходното тримесечие). Забелязваме явление, което е в контраст с тенденциите от последните години – усвоените площи клас Б са повече от обема на новозаети клас А офиси (близо 10 000 кв.м нетно усвоени клас Б площи спрямо малко над 7000 кв.м за клас А).

Обемът новосключени сделки (без подновявания) бележи лек ръст - 34 242 кв.м, което е близо до средното ниво за предходната година и допълнително затвърждава тенденцията за сравнително по-ниски обеми на търсене, наблюдавана от 2023 г. насам (общ спад с 14% в сравнение с 2022 г.)

Физически свободни и активно предлагани площи: между 1% и 2% увеличение в свободните площи до средата на 2025

Нивата на физически свободните офис площи (с общ обем от 537 900 кв.м) остават близки до предишните си стойности, като бележат увеличение с около 1% в сравнение с предходното тримесечие.

Наблюдаваме пореден лек спад на незаетите площи, отново поради ниското, но положително нетно усвояване и забавянето при проектите в процес на строителство. Понастоящем физически свободните офис площи възлизат на 16.89% от общия обем офис площи.

Имайки предвид проектите с планирани начални дати през следващите 12 месеца и свободните офис площи в сградите в процес на строеж, очакваме между 1% и 2% увеличение в свободните площи до средата на следващата година.

Нивата на физически свободните офис площи клас А бележат лек ръст до 17,14%, докато при клас Б делът на свободните площи спадна до 16.49%

Незаетите площи в района на „Цариградско шосе“ остават непроменени – близо 26%. Свободните площи в „Хладилника“ бележат ръст, достигайки 7.3%, а в района на „Бизнес парк“ намаляват до 14%.

Наемни нива

Наблюдаваме ново повишаване в наемните нива основно от страна на част от наемодателите в "Хладилника" и Централна София, но те могат да бъдат по-скоро разгледани като отклонения, тъй като преобладаващият таван на наемите за клас А офис площи в София се е установил на около 16.50 евро/кв.м. Въпреки това в районите с ниски нива на свободни площи има осезаем натиск за надхвърляне на този праг.

За повечето подпазари с нива на незаетост, близки до средните за пазара, очакваме офертните наемни нива да останат стабилни.

С няколко отклонения във всяка посока офертните наемни нива в клас А сегмента варират от 11.50 до 16.50 евро на квадратен метър. В клас В сегментът офертните наеми са между 7 и 12.50 евро на квадратен метър.

Вижте cтaтиятa в бpoй 4/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT