Макротрендовете и офис секторът

На глобално ниво пандемията промени основно възприятието за ползването на офиса. От ежедневно ползване огромна част от ползвателите преминаха към напълно противоположното - постоянна дистанционна работа. Тепърва ще се търси балансът на присъствена и дистанционна работа. Работодателите вече осъзнаха лимитите на дистанционния модел на работа и искат да върнат служителите си обратно за една голяма част от времето в офиса. Функцията на офиса и съответно неговата необходима големина са се променили за две години. Днес някои компании се нуждаят от повече, а други от значително по-малко офисно пространство.

Интересното е обаче каква е готовността и желанието на служителите да се завърнат по-трайно в офиса след две години извън него. За да се върнат в офиса, те искат нещо повече от това, което беше преди две години. Това е една от причините да видим и търсения и премествания на вече опериращи фирми, които раздвижват пазара. Работодателите им предлагат едно ново начало в нов, по-хубав и различен офис. Тази тенденция се засилва също и от сериозната борба за кадри днес. Така търсенето главно се формира от изтичащите срокове на договори или релокации.

От друга страна, предлагането като нови на офисни проекти, започнати и построени през последните 5 години, се забавя. Проектите по-скоро се завършват, отколкото да виждаме нови стартиращи.

Увеличените разходи за строителство и повишаването на цените на суровините, комбинирани с глобалната несигурност и очакване на покачване на лихвите, са сериозна спирачка за стартиране на нови проекти.

За момента има достатъчно нови площи на разположение на ползвателите, но след 3 или 4 години това може да се промени.

Пазарът на офис площи: тренд

Една година е прекалено кратък период в сферата на недвижимите имоти. Последиците от пандемията ще продължат, защото продължителността на повечето договори е 3 - 5 години.

Факт е, че повече от сключените сделки през първото тримесечие са в нови сгради и по-точно такива, завършени през последните 2 години. Това според мен е ясен индикатор, че компаниите започват кампании за връщане на служителите в офиса – много по-лесно е това да се случи, като им предложат нов и по-приветлив офис.

Дълбоко се съмнявам, че някой все още прави калкулацията - колко площ е достатъчна на един служител – сега по-скоро се инвестира в зони за почивка и общуване, зони за фокус групи и т.н., като това е много субективно за всеки бизнес. Добре е да отбележим също, че за последните 15 години наемните нива на офисни площи се движат в едни и същи граници. В същото време разходите за работна заплата се увеличиха значително, да не кажа и в пъти в България. По тази причина разходите за офис започнаха да представляват много по-малка пропорционална част от разходите за възнаграждения и общите разходи на фирмите. Ето защо фокусът за намаляването на разходите за офис от страна на мениджърите намалява, защото усилията не си струват толкова, колкото други разходи, които фирмата има. Подобна бе тенденцията преди години с разходите за комуникации (телефон, интернет и други).

Търсенето: нагласите на ползвателите

Отдадените площи са предимно на наематели, които преподписват настоящите си договори, или такива, които се релокират поради изтичане на срока на договора, като по този начин се възползват от възможността да отидат в нова, по-модерна или по-висок клас сграда. Въпреки че фирмите не спират да наемат нови служители, това не води до увеличаване на наетите площи, защото все още поддържаният хибриден модел на работа им позволява да запазят същото и дори да редуцират офис пространството си. Тази тенденция ще продължи и в следващите 2 години поне, защото повечето компании са несигурни. От друга страна, част от служителите не искат да се върнат в офиса. Нека не забравяме, че служителите не са един тип и работодателите ще имат нелеката задача да намерят най-доброто решение за компанията като цяло.

Също така през последните две години фирмите инвестираха в софтуерни продукти, които имат своята стойност, която следва да се „амортизира“ и така инвестицията в офис остава на заден план и за по-късен етап.

С отпадането на мерките се забелязва една увеличена динамика и определено повече присъствие на служители на фирмите в офис сградите, но за съжаление не с желаните нива на присъствие.

Avison Young прави проучвания на ежеседмична база в САЩ и Канада и резултатите сочат, че в 30-те най-големи града служителите, върнали се в офиса, са едва 30% спрямо времето преди пандемията.

Интересно е да разберем кои са фирмите, които са с най-силно присъствие в офиса – това, разбира се, са фирмите в бранша на недвижимите имоти, като те са с 16% по-малко присъствено в офиса спрямо периода преди пандемията. Това е съвсем в реда на нещата, тъй като те продават този продукт и най-малкото би следвало да вярват в това, което правят.

При другите индустрии, като например технологичните компании, са с 60% по-малко присъствено спрямо преди пандемията, а фармацията дори със 70%. Повишаване се забелязва при споделените работни пространства спрямо преди пандемията, където вече 50% са се върнали, но другите 50% още не.

През следващите няколко години компаниите няма да имат същата потребност от офис, както преди, но в същото време ще има увеличаване на транзакциите вследствие на изтичащите договори и релокациите.

ESG стандартите

Докато преди на ESG практиките обръщаха повече внимание наемодателите, днес все повече ползватели имат подобни изисквания към наемодателите. За щастие има инвеститори и проекти на пазара, които отдавна отговарят на изискванията за устойчиви сгради с качествени офиси. Примерът, който ще дам тук, е "Сердика Офиси". Oт построяването му "Сердика Офиси" е собственост на международни инвестиционни фондове с много сериозни намерения и утвърдени зелени практики. Днес е собственост на NEPI Rockcastle - публично търгувано дружество с изключително голям фокус на ESG практиките, което може да се види от отчетите на дружеството. "Сердика Офиси" е зелена сграда не само като цвят, но и като технически характеристики и текуща експлоатация. Като пример мога да дам, че 50% от електроенергията, използвана в сградата, идва от възобновяеми енергийни източници. В бъдеще целта е да се достигнат 100%.

За мен най-успешните проекти на пазара ще бъдат тези, които съчетават гъвкавост и устойчивост. "Сердика Офиси" е "гъвкава" сграда, предлагаща както офиси, така и споделени работни пространства. Устойчивостта идва и от двете - зелената концепция на сградата и корпоративната култура на наемателите - проект, за който извършваме услугата „Управление на активи“. Ключови факти за нея са, че е сертифицирана зелена сграда с GDNB Platinum - най-високия възможен сертификат по Германския стандарт за сертифициране на зелени сгради. Наградена е и за „Зелена сграда в Югоизточна Европа“ в рамките на международния конкурс за недвижими имоти SEE Real Estate Awards.

Сградата е оборудвана с технологии от ново поколение и предлага изключително високо качество, функционалност и стил за безопасна работна среда – светлина и свеж въздух. Като пример ще дам някои от системите, които пестят енергия за ползвателите. По цялата сграда има външни щори, снабдени с датчици за светлина, които се спускат, вдигат или променят ъгъла на наклон на засенчване спрямо осветеността в офисите. По този начин се гарантира комфорт на светлина без неприятното нагряване и парен ефект в сградите, които имат голяма остъкляемост. Всеки прозорец в сградата е отваряем, което позволява много лесно и без допълнителен разход да се постига естествено проветряване на помещенията. Допълнително, дори и да не отворят прозорците дори и за секунда през деня, наемателите получават свеж въздух в площите си през вентилационната система, като целият въздух в помещенията се сменя два пъти за час. Проектът налага високи стандарти, които не могат да бъдат изпълнени дори от някои от новите проекти на пазара.

Не на последно място – локацията в една от най-красивите части на София – район "Оборище". Бизнес сградата е лесно достъпна пеша, с колело, кола и градски транспорт и разполага с 1600 паркоместа и 7 зарядни станции за електрически автомобили.

За Serdika Offices е мисия да се развива като зелена сграда. От огромно значение е и отношението към здравословния начин на живот. Сградата предоставя 30 стойки за велосипеди на любителите на спорта сред служителите на нашите наематели.

Вижте статията в брой 3/2022 на списание ГРАДЪТ в дигитален формат с вградени ИНТЕРАКТИВНИ ВРЪЗКИ и ВИДЕО съдържание