Йенс Киндберг, Vaekstkapital: Водещ играч на пазара сме и искаме да добавим 800 жилища в нашето портфолио

Вижте cтaтиятa в бpoй 5/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT
Йенс Киндберг е CEO на скандинавската компания Vaekstkapital. С над 10 години опит в България, инвестиционните активности на Vaekstkapital, Sofia Residential and SEE Residential се фокусират върху разширяване на портфолиото им чрез отдаване на имоти под наем и проекти за развитие и управление на активи. Една от основните цели на компанията е да се позиционира SEE Residential като водещ играч на пазара на жилищни имоти под наем в София.

- Защо избрахте България като подходящ пазар за развитие на вашия бизнес?
- Посетих България за първи път, когато страната влизаше в ЕС. По това време работех за международен мениджър на активи и проучвахме фотоволтаичните системи в България. Инвестиция така и не се осъществи, но бях впечатлен от обществото и възможностите на една развиваща се икономика като българската. За мен е привилегия да бъда част от местната бизнес среда през последните над 10 години. В Дания доходността от имоти е по-ниска от лихвените проценти, което прави инвестициите в имоти по-малко привлекателни. В България нашите инвеститори могат да получат експозиция към развиващия се пазар на недвижими имоти и въпреки че цените в София се повишиха, очакваме разликата между имотите в София и Копенхаген да намалее през следващите години. На това обръщат внимание и нашите инвеститори
- Какви са настоящите ви дейности в България? Наскоро разширихте портфолиото си с имоти под наем.
- В България имаме две компании. Компания за разработване на проекти, наречена Sofia Residential Development. Чрез нея реализираме 32 обекта и проектна линия на обща стойност 400 млн. евро. Имаме и още един бизнес - компанията за отдаване на жилища под наем SEE Residential, която придоби два нови имота с цел разширяваше на портфолиото си. SEE притежава 6 имота с общо 208 жилища под наем.
- Разкажете ни повече за профила на компанията. Защо започнахте да се занимавате с този бизнес?
- Vaekstkapital е един от водещите скандинавски мениджъри на активи, който осигурява достъп до алтернативни инвестиции в региона на Югоизточна Европа. Компанията е специализирана в създаването на фондове, които осъществяват връзка между партньори, търсещи капитал, и инвеститори, предоставящи капитал. Фокусираме се върху 5 ключови инвестиционни критерия: възможност за атрактивна възвръщаемост, възможност за растеж, възможност за широка пазарна експозиция, възможност за активно и професионално управление и възможност за сигурност в активите.
Инвеститорите на Vaekstkapitals са хора, които поддържат определени ликвидни активи или инвестиционни компании. Имаме солиден опит в инвестиционния сектор, който наследихме и изградихме на база на десетилетия безценен опит и успешна история в инвестициите - както у дома, така и в цяла Европа.
- Говорите за наследени традиции. Каква е историята на бизнеса?
Историята на Vaekstkapital датира от 1976 г. с реализацията на проекти, вариращи от инвестиции в Прибалтика, през инвестиции в алтернативни енергийни източници до компании за недвижими имоти в Югоизточна Европа. Vaekstkapital става независима компания през 2022 г., след като Vaekstkapital Group поема бизнеса от Датския инвестиционен фонд. Vaekstkapital Group инвестира в цяла Европа. Успехът ни винаги е бил в това, че каним инвеститорите заедно с нас по пътя на нашия растеж. По този начин ние запазваме фокуса си върху постигането на водеща за пазара възвръщаемост в инвестиционните области, в които работим.
- Каква е очакваната възвръщаемост при наблюдавания ръст на цените на имотите?
- Имаме доходност около 5% от имотите и това е приблизително два пъти повече, отколкото в Копенхаген. А цените тук са по-ниски в сравнение с Копенхаген, което означава, че очакваме по-високи цени през следващите години, ако те ще се повишават. Очакваме, че през следващите години разликата между цените на имотите в Скандинавия и в София ще се стопи, а в това инвестират и нашите партньори.
По подобен начин виждаме също така, че в Скандинавия средният жител харчи над 50% от доходите си за разходи за жилище, а в България средният разход е по-нисък от 25%. Това също показва, че има повече възможности за увеличаване на цените в София, гледайки 10 години напред.
- Кои характеристики на българския пазар в сравнение със скандинавския опит са предизвикателство за инвеститорския интерес?
- В България тенденцията за изграждане на проекти за отдаване под наем започна да става популярна. Но пазарът все още е на много ранен етап и тепърва започва да се очертава като ефективен модел за развитие.
Това, което виждаме като отличителна черта, е разликата между двата пазара. За инвеститорите е очевидно, че цените на пазара на недвижими имоти ще се увеличават през следващите 10 години. Но същото се отнася и за скандинавския пазар, за цените в Копенхаген например. За българския пазар ръстът ще бъде по-осезаем в процентно изражение. А това ще означава, че разликата между цените на двата пазара ще бъде ограничена.
- Какво ще повлияе на цените на имотите през следващите 10 години? Как ще се отрази приемането на еврото като официална валута в България?
- Смятаме, че българският пазар вече е част от европейския пазар, но въвеждането на еврото ще помогне България да бъде още по-приета от инвеститорите като пазар с по-нисък риск.
Ние от Vaekstkapital вярваме, че повече чуждестранни инвеститори ще бъдат привлечени в страната и ще се съсредоточат върху повече инвестиционни решения, свързани с местния пазар. Очакванията ни са, че ще има увеличение на цените, но влизането в еврозоната ще даде на България по-стабилна подкрепа.
В Норвегия, Швеция и Дания например не сме приели еврото, а оперираме с различни крони. Докато датската крона е фиксирана, тъй като левът е фиксиран към еврото, норвежката и шведската крона не са.
Не виждаме инвеститорите да имат големи съмнения относно лева, напротив. Така че приемането на еврото има по-фундаментални цели. Повечето професионални инвеститори в Дания предпочитат еврото в сравнение с кроната или в сравнение с лева.
- Какъв е опитът на скандинавския пазар в тази област и какво може да се направи на българския пазар за развитие на инвестиционния модел?
- Въпреки че сме големи по обем в София, ние сме малки, ако се сравняваме с компаниите за отдаване под наем в Скандинавия. Когато международните инвеститори започнаха да инвестират в жилищния сектор в Копенхаген след финансовите кризи, видяхме промени в инвестиционния пазар в Дания. Очакваме същото да се случи, когато повече международни инвеститори дойдат в София през следващите 5 - 10 години. С повишаването на цените в София очакваме все повече млади хора да искат да наемат апартаменти, където е и нашият бизнес.
За момента в България има международни инвеститори, когато става дума за търговски сгради, логистика и офиси, докато ние виждаме SEE Residential като първенец в сектора на жилищата под наем. Това ни дава предимството на първия в София и ние правим всичко възможно да се възползваме от това и да се утвърдим като бранд.
- Как се представя пазарът на наеми от гледна точка на новите пазарни тенденции?
- Амбициозната стратегия за растеж на проекти, вдъхновени от скандинавския дизайн и стандарти, традиционно се приема добре. Тенденцията Build-to-Rent става все по-популярна, повечето ни проекти са такива. Това дава възможност за по-ефективни операции. Положителна черта за развитието на този тип сегмент е, че пазарът на наеми вече се стабилизира, ситуацията, предизвикана от пандемията, е напълно овладяна и виждаме положителни аспекти по отношение на търсенето и предлагането.
- Кои са основните характеристики на Built-to-Rent, които могат да бъдат адаптирани в България?
- Ние проектираме нашите апартаменти по начина, по който се строят в Дания. В София обаче е трудно да се намерят цели сгради за продажба (построени или в строеж), повечето сгради вече имат няколко собственици, а много предприемачи работят с компенсаторни схеми. В Югоизточна Европа се интересуваме само от проекти, в които можем да притежаваме цялата сграда, това ни дава сигурност и е общият термин за инвестиция в жилища в много други страни. С течение на времето виждам това и като тенденция, която ще бъде адаптирана от предприемачите в бъдеще, т.е. да могат да продават цели жилищни сгради.
- Избирате да подкрепяте сгради с високи стандарти и местоположение в привлекателни райони. Какво е значението на местоположението за успешното позициониране на проекта?
- Инвестираме в локации, в които виждаме най-голям потенциал за ръст на цените, т.е. инвестираме в райони в близост до центъра и северно от бул. "Тодор Александров", както и в района на Витоша. Смятаме тези райони за атрактивни дестинации, защото можем да се сдобием с жилищни сгради на достъпни цени и тези райони осигуряват потенциал за растеж на София.
- Какви са основните предизвикателства пред мениджърите на активи, когато става дума за недвижими имоти?
- Придобиването на нови имоти е основното ни предизвикателство. Винаги търсим различни обекти, в които да инвестираме, което означава, че искаме да растем още повече, а набирането на средства отнема време. Отнема време и да намерим най-добрия парцел и да се свържем с най-добрите партньори, с които да работим в строителството.
- Как отговаряте на очакванията на клиентите?
- Наблюдаваме нарастващо търсене на качествени имоти за отдаване под наем и с тези нови обекти сме по-добре подготвени от всякога, за да отговорим на нуждите на пазара. Клиентите се интересуват от цялостната ефективност на сградата. Когато видят апартамента, те обръщат внимание и на общите части, както и на асансьора. Те одобряват идеята за сгради Build-to-Rent и това, че са напълно обслужени в общите части. Обръщат внимание и на озеленените пространства, на това, че в дворните площи има засадени дървета. Въпреки това през годините се наблюдава бавна промяна. Всяка култура е различна и инвеститорите се ориентират според изискванията на отделния пазар.
- Какви са бъдещите ви планове за българския пазар?
- Дългосрочната ни цел е да продължим да разширяваме портфолиото от имоти на SEE, а стремежът ни е самата компания да се превърне в един от най-големите собственици на жилища в региона, не само в София. SEE Residential си е поставила за цел до 2030 г. да притежава 1000 жилища под наем в столицата.