Офис пазарът в България навлиза в нов етап на развитие, характеризираща се с нарастващи изисквания за устойчивост, високо качество на средата и адаптивност към динамичните работни модели. Това стана ясно в рамките на темата “The Office Space Market 2025“, част от събитието Office Investments & Workspace Forum. 

Панелът постави акцент върху трансформиращите се изисквания на търсенето, стремежа към първокласна офис инфраструктура и особеностите на новите модели на работа.

Според участниците в панелите пазарът на офис площи остава относително стабилен като обеми, но преживява значителна трансформация по своята структура. Над 70% от сключените сделки през 2024 г. са свързани с подновяване на съществуващи договори или с релокации.

Новонавлизащите компании, които биха могли да осигурят реален ръст в търсенето, остават сравнително малко, а експанзиите са по-скоро изключение, отколкото част от правилото в последните две години.

В рамките на форума се подчерта, че решенията за наемане все повече се определят не само от локацията или цената, а от качеството на работната среда, енергийната ефективност и способността на сградата да отговори на хибридни или гъвкави работни модели. Разликите в наемните нива между клас А и клас B офис площи са ясно изразени – клас B офиси се предлагат около 10 евро/кв. м, докато за клас A цените надхвърлят 15 евро/кв. м, особено при сгради с устойчиви характеристики.

Значителен акцент бе поставен върху навлизането на т.нар. зелени наеми (green leases), при които наемодателите и наемателите се ангажират съвместно с постигането на конкретни ESG цели. Данните показват, че само 29% от офис сградите в София на възраст до 7 години са сертифицирани по устойчив стандарт, а при по-старите този процент е едва 4%. За сравнение в Букурещ над 90% от офис стоковете в централните зони са със зелена сертификация. 

Тези цифри подчертават необходимостта от ускорена модернизация и преосмисляне на подхода към устойчивостта.

Участниците коментираха, че при липса на ново строителство, фокусът се измества към реновиране на съществуващи активи. В същото време капиталовите разходи за довършителни и освежителни дейности са нараснали между два и три пъти в сравнение с 2019 г., докато ръстът на наемите за същия период е около 15% – стойност, която изостава спрямо натрупаната инфлация. Това оказва директен натиск върху нетната доходност за собствениците, а оперативните разходи и service charge таксите често се оказват недостатъчни за ефективна поддръжка на сградите. В този контекст бе изразена нуждата от по-широко прилагане на т.нар. triple net lease модел, при който наемът е освободен от оперативни разходи и данъци, давайки възможност на собствениците да планират по-устойчиво и да инвестират в подобрения.

Гъвкавите офис пространства също бяха отчетени като интегрална част от пазара. Те вече не се използват само от стартиращи компании, а и от големи корпоративни клиенти – включително за екипи с над 150 служители, както и за временно настаняване на новопристигнали делегации и проекти. Предимствата на модела – лесна адаптация, липса на капекс, висококачествена услуга и възможност за бързо мащабиране – се посочват като основни причини за растящото търсене. 

По отношение на инвестициите, участниците изразиха мнение, че пазарът е подготвен да поеме нов продукт, но високата цена на строителството остава ключово препятствие. 

Участниците се обединиха около мнението, че бъдещето на пазара зависи от синхрон между инвеститори, наемодатели, консултанти и публичен сектор. Устойчивият растеж ще бъде възможен тогава, когато се комбинират икономическа ефективност, грижата за крайния потребител – служителя – и стратегическо инвестиране в устойчивост и качество на средата.