Г-н Филев, измина половин година от последното ни интервю. Какви тенденции на пазара на имоти се утвърдиха през това време?
- Нашите наблюдения показват, че очакваното увеличение на търсенето на имоти вследствие фалита на КТБ и пренасочването на капитал от физическите, а и от юридическите лица, към недвижими имоти не беше осъществено в такава степен. Голяма част от капиталите бяха преразпределени в други банки в България и чужбина, както и в различни колективни инвестиционни фондове. Все пак търсенето остава на по-високо ниво в сравнение с 2013, като за това допринасят не само български физически и юридически лица, но и множество чуждестранни лица - предимно от Близкия изток и Азия като цяло. Ако вземем предвид цялостната обстановка в страната - икономическа и политическа – а тя се характеризира като твърде несигурна, с повишаващ се риск, както вече бе охарактеризирано и от някои международни рейтингови агенции, сега не би бил идеалния момент за инвестиция, което е и нагледно показвано от нашите западноевропейски партньори и потенциални клиенти. Все още го има това изчакване на по-сериозните инвеститори, ослушване и множество проверки на пазара и икономическата среда, като процентът на решилите да вложат парите си тук все още е критично малък и продължаваме да губим потенциални инвестиции за сметка на други държави.

Офисите клас А са недостатъчни, кога да очакваме нови проекти в строеж?
- При търговските обекти за разлика от жилищните имаме почти пряка връзка между състоянието на икономиката, демографията, финансовата стабилност и дори, ако щете, работата на съдебната система, с инвестициите в такива обекти, защото, за да има инвестиции (в строителство или на вторичния пазар), трябва да има наематели, а наемателите зависят именно от състоянието на горепосочените фактори на икономиката. Към момента състоянието на икономиката не показва някаква стабилизация в положителна посока, което, комбинирано с хлабавата финансова регулация, зле работеща съдебна система и чисто партийно-политически риск, не води до повишен апетит на международни компании да дойдат тук и да станат наематели. От нашите родни компании не може да се очаква някакви по-мащабни планове за разрастване. Така че развитието на офисния сегмент все още се дължи на релокациите на наематели, които имат изтичащи договори и търсят по-добри предложения, или пък такива, които решават, че разходите от излизане от текущите им договори биха били по-малки, отколкото ако останат. При условие че имаме и над 30% незаетост в София, вярно, предимно в покрайнините, не мисля, че скоро ще бъдем свидетели на големи доставки на площи на пазара. Очакваме първо да се балансират текущите площи, да остане "шлаката" от този продукт, така да се каже, и след това, ако има апетит за повече, предприемачите ще се включат отново. Процесът е винаги цикличен.

През последните месеци бяха извършени като че ли няколко транзакции за големи обекти?
- Въпреки че някои от тези сделки се готвеха от твърде дълго време и дори да отидем и малко по-далеч и да кажем, че някои от тях трудно биха се квалифицирали като пазарни такива, все пак всяка сделка е един плюс за нашия малък и почти непрозрачен пазар и ние ги приветстваме.

Нови молове вече не се строят, какво ще се случи със съществуващите и неработещи проекти? По-склонни ли са банките да продават такива активи?
- Да, би трябвало за известно време напред да станем свидетели на застой в строежа на големи търговски центрове. Може би е по-добре да изчакаме да улегне пазарът, да направим равносметка (ние, консултантите, но и със сигурност и инвеститорите) и да преценим дали и какви грешки сме допуснали и да се опитаме да се поправим занапред. Банките, както неведнъж съм казвал, са сравнително тежки бюрократични машини, но и те в края на краищата следват някаква пазарна логика. В този аспект, да, очакваме и те да започнат да мислят по-адаптивно и да се нагодят към нуждите на пазара и акционерите си. За всяко едно дружество би било нормално да се опита да се отърве от пасивите си с минимални загуби.

Какви са вашите прогнози за цените и наличностите на основните сектори на бизнес имоти в България?
- Очакваме цените да продължат да се адаптират към търсенето, въпреки че нашият пазар има своите си специфики и невинаги логиката на микроикономиката е валидна. Както споменах по-горе, не очакваме доставка на някакво по-забележително количество офисни площи в скоро време. При моловете ситуацията е сходна – при вече десетина мола в София мисля, че за известно време процесът на разрастване ще бъде тотално спрял. Оставам настрана появата на някои малки търговски центрове – било то с твърде малка квадратура или пък обслужващи твърде малка локация. Все пак в централна София очакваме раздвижване на търговските обекти – както от гледна точка на появата на нови такива (вследствие реконструиране, обновление или ново строителство), така и от гледна точка на наемите, а оттам и на продажните цени.
В страната като цяло не очакваме някакво сериозно развитие, вероятно в някои от по-големите градове като Пловдив, Варна, Бургас - най-вече на поръчкови офисни сгради, за конкретни наематели/собственици.
По отношение на търговските центрове - очакваме развитието предимно малки по мащаб локани центрове, които да запълнят някои съществуващи празнини, както в градовете по Черноморието, така и в някои по-малки градове в Северна и Южна България.
Очакваме и известно развитие на индустриалните сгради, тъй като към момента се е изчерпало количеството на качествените имоти (локация и сграден фонд). Съответно има вероятност за известен кратък период да наблюдаваме и повишени наеми.
Интервюто взе
Николай Тодоров