Предлагане
През последните пет години не се уморихме да повтаряме, че наемателите и купувачите са в силната позиция на пазара на офис площи. Това все още е така, но не за дълго.
Предлагането на офис площи в София нарасна незначително - с едва 10 хиляди квадратни метра, през второто тримесечие на 2013 г. със завършването на само три сгради.
Ръстът продължи да се забавя в поредно тримесечие. Завършените офис площи бяха с 47% по-малък обем от предходното и с 58% по-малък обем от същото тримесечие на предходната година. За полугодието също има намаление – с 63% в сравнение с обемите от първата половина на 2012 г.
И макар че обемът в строеж все още изглежда значителен – 193 хил. кв.м, той намалява с 40% в сравнение с година по-рано – от една страна, заради завършването на 90 хил. кв.м в 12-те месеца до края на юни, а от друга – заради спирането на строителните работи за неопределен срок на част от обектите.
Нещо повече, през настоящата година е малко вероятно да бъдат завършени значителни обекти, предназначени за отдаване под наем. А бавният напредък по някои от тези, които в момента са в строеж, предполага, че те също така биха могли да бъдат отложени от 2014 за 2015 г.
Обемът офис площи в процес на изграждане може и да изглежда голям, но съвсем не е сигурно, че всички проекти ще бъдат завършени в официално обявените от предприемачите срокове. Тъй като основната част от тях са със съществен размер, по-скоро предлагането остане оскъдно в поне следващите четири тримесечия.
Наемни нива
На наемния пазар първата половина на 2013 г. премина с обичайния за последните години обем на бизнеса, след като 2012 г. завърши силно. Усвоените площи – такива, за които са сключени договори, плюс корпоративни сгради, получили разрешение за експлоатация, са възлезли на 50 600 кв.м. Обемът намалява с 4.7% в първото шестмесечие в сравнение със същия период на 2012 г.
Сред причините естесненият избор на площи в най-предпочитаните от наемателите проекти. В пет от тях незаетите площи са по-малко от 10%, а в два на практика няма свободни офиси. Незаетите площи в топ 10 на офис комплексите намаляха от 17.6 на 13.7%. Вследствие на това големите корпоративни наематели по-трудно намират помещения, които отговарят на изискванията им за разположение на един етаж, гъвкави разпределения на пространството, представителност на сградата, местоположение и транспортна обезпеченост.
Свободни площи
В същото време общият коефициент на незаетост за пазара спадна за второ поред тримесечие и е 31.02% в края на юни.
В среда на намаляващо предлагане наемите се запазиха без промяна на нива 9-12 евро на квадратен метър за клас А сгради извън центъра на София. Оценката на Forton за най-качествените офис площи в центъра също е непроменена на ниво 12.5 евро на кв.м месечно.
Активността на инвеститорите при придобиване на готови, отдадени под наем сгради, остава ниска. Очакваното ниво на доходност се запази 9.5%. Но шансовете за установяване на ново равнище се увеличават, тъй като част от първокласните активи съществено подобриха показателите си като заетост и съответно доход от наем.