Colliers International: Основният двигател на търсенето са международни компании от аутсорсинг сектора

Предлагане
През първата половина на 2012 г. предлагането на модерни офис площи клас А и Б в София нарасна едва с 2%. Завършените нови офис пространства са само 32 000 кв.м.
Общата квадратура на офисите достига 1 570 242 кв.м. Общата квадратура на проектите клас А е 310 000 кв.м. Това са само 17 офисни проекта в столицата. Характеристиките, които притежават тези сгради, включват високо качество на строителството, добра локация, лесен достъп с автомобил и градски транспорт, удобно офис разпределение, високо качество на техническите спецификации и други.
За разлика от 2010 г., когато новите проекти са концентрирани в покрайнините на столицата, през разглеждания период новите офис площи са съсредоточени основно в широк център. Сред новите завършени проекти се открояват ТАО бизнес център с обща отдаваема площ от 6470 кв.м и Energy Centre с 2700 кв.м.
Независимо от тези нови попълнения най-силно развит район с модерни офис площи продължава да бъде периферията на столицата с дял от 67% (1 049 396 кв.м) от целия пазар. Офисните площи в централната градска част представляват едва 13% от общите площи, а в широкия център са концентрирани 20%.
Проектите в строеж са основно в покрайнините на София, като продължават да намаляват, достигайки най-ниските си нива от години, а именно 90 000 кв.м. За сравнение - през първата половина на 2011 г. офис площите в строеж са 500 000 кв.м. Същевременно през първите шест месеца на 2012 г. няма стартирали нови офисни проекти, което предполага, че скоро може да започне да се наблюдава недостиг на площи клас А.
 
Търсене
Заетите през първата половина на 2012 г. офис площи възлизат на едва 30 000 кв.м. Основният двигател на търсенето през разглеждания период са международни компании от аутсорсинг сектора, които разширяват дейността си в България, като например американската ИТ компания Ingram Micro. Други международни компании също разглеждат България като подходяща аутсорсинг дестинация.
Kомпаниите избират офис площи, като взимат под внимание удобното местоположение, качеството на работната среда, ефективното управление на сградата, както и възможността за използване на различни допълнителни услуги. Това показва проучване на Colliers International, проведено през месец май 2012 г. сред 1000 български и международни компании. Резултатите от проучването показват, че средата и удобното местоположение са определящи характеристики при оценяването на една офис сграда като висококачествена.
 
Свободни площи
Свободните площи в София намаляват с 3% (процентни пункта) и достигат 363 857 кв.м, или 23% от общия обем. Разпределението им не е равномерно. По-голямата част от тях продължават да бъдат съсредоточени в периферията на града, където делът на неусвоените пространства достига 263 033 кв.м. Свободните площи в централната част на София са 38 732 кв.м.
Усвояването на свободните офис площи ще продължи, основно поради липсата на нови офисни проекти в строеж. Най-засилено търсене ще има по отношение на сгради клас А, които отговарят на високите изисквания на международните компании.
"Усвояването на висококачествени офис сгради с добро позициониране на пазара ще продължи, като един от факторите за това е ограниченото строителство на нови проекти. В момента наемните нива на офиси клас А са изключително привлекателни. Очакваме все повече компании да се възползват от атрактивните условия и да се преместят в нов офис" – подчертава Атанас Гаров, изпълнителен директор, Colliers International.
 
Наемни нива
Наемните нива в София се запазват стабилни през първата половина на 2012 г. Лек спад (на годишна база) се наблюдава по отношение на идеалния център. Наемните нива в проектите клас А, разположени в широкия център и периферията, през разглеждания период се запазват непроменени. Очаква се това да се промени в посока лек ръст, дължащ се на тяхното постепенно абсорбиране.
 
Прогноза
• Покачване на броя на сключените сделки се очаква през втората половина на годината. Основният двигател ще бъдат компаниите от аутсорсинг и офшоринг сектори, които ще продължат да се разрастват в България.
• Също така очакваме все повече настоящи наематели да се възползват от атрактивните условия за наем и наличието на подходящи модерни офис решения, за да се преместят в нов офис.
• Средните наемни нива ще останат стабилни. Към края на годината се очаква да започнат да се покачват, основно при висококачествени проекти клас А.
• Не се предполага стартиране на нови офисни проекти.
• Усвояването на свободните офис площи ще продължи, предимно на офис площи клас А.
 
 
Forton: 82% е заетостта в най-добрите 10 офис проекта в столицата
 
Пазарът на офис площи записа позитивна трета четвърт на годината. Въпреки че усвояването на новите площи беше относително слабо през летните сезони, то се повиши в края на тримесечието. На път са да се реализират няколко по-големи сделки, което ще допринесе допълнително за усвояването през следващата четвърт. Предлагането на новозавършени офиси продължава да пада на тримесечна база и към момента е почти изравнено с обема на сключените сделки за същия период. Въпреки това планираното предлагане за последната четвърт от годината остава високо. Наемите на първокласни офиси се стабилизираха основно около нива, благоприятни за нови наематели. Първокласните офис сгради демонстрират постоянен ръст на заетостта. 82% е заетостта в десетте най-добри офис проекта в София.В това отношение се очаква по-силен инвестиционен интерес към офис сградите през следващите месеци.
"За топ 10-те клас А сгради на пазара в момента отчитаме над 82% заетост, като "Полиграфия офис център" и "Литекс тауър" практически са напълно отдадени", коментира Владислав Кайзеров, мениджър "Офис площи" в компанията. "Свободните офиси на пазара в столицата продължават да бъдат около 30%, като се очаква покачване на заетостта в бъдеще. Площите клас А са предпочитани от международните корпоративни наематели. Офисите клас Б, разположени в по-трудно разпознаваеми локации, срещат известни предизвикателства при намирането на наематели", добавя Кайзеров.
 
Предлагане
Запасът от офис площи достигна 1 576 500 кв.м през тази четвърт. Приблизително 19 100 кв.м нови офис площи бяха доставени на пазара през третата четвърт на 2012 г. На тримесечна база новото предлагане спада с 20%, но на годишна база предлагането за първите три четвърти на годината е нараснало с 6%.
Високите нива на незаетост и трудностите в осигуряването на наематели за нови офис проекти са основните предизвикателства, които изтласкват неопитните предприемачи извън пазара на офис площи.
Първокачествените офиси с добро местоположение обаче се радват на висок интерес от потенциални наематели и в резултат нивата им на заетост постепенно нарастват.
 
Търсене 
Новите сделки, приключени през това тримесечие, обхващат 17 900 кв.м офис площи. Усвояването на ново офис пространство беше по-ниско с 54% в сравнение с предишната четвърт, когато това усвояване беше продиктувано от преместването на няколко големи корпоративни наемателя от финансовия и банков сектор.
Преместванията на офиси са основната причина за активността и през тази четвърт. Компании от IT и телекомуникационния сектор са основният двигател на пазара с приблизително 44% от всички сключени сделки през тази четвърт. Традиционно силният сектор на фармацевтиката и природните науки записа 14% дял от всички сделки, но остава с по-голям потенциал за следващите месеци.
Пазарната тенденция на преместване на офиси се задвижва от компании, които се позиционират от по-ниско в по-високо качество офис сгради, редуцирайки по този начин нивото на свободните площи в клас А и увеличавайки го в по-ниските сегменти.
Там, където разпределението на запаса от офис площи се запазва същото, все повече компании се фокусират върху локации с добър достъп на обществения транспорт. В това отношение влияние на търсенето оказаха удължаването на първия и въвеждането в експлоатация на втория метродиаметър в София.
 
Наеми
Наемите на първокласни офиси остават стабилни, а наемодателите  осигуряват различни стимули с цел привличане на наематели.
Наемните нива остават стабилни, като за сгради клас А в централната градска част нивата са между 12 и 15 евро на кв.м. В широк център и по основните булеварди наемите на клас А офиси се движат между 9 и 12 евро на кв.м, а офисите в покрайнините и клас Б офисите се отдават на стойност от около 6-8 евро на кв.м.
Средните наемни нива в Пловдив, Варна и Бургас като цяло остават непроменени поради относително малкия обем сделки и слабото търсене от страна на корпоративни наематели.
 
Инвестиционен фокус
Добивът на първокласни офиси остава непроменен от предишната четвърт – 9.50%, като никакви инвестиционни транзакции не бяха осъществени през това тримесечие.
Инвеститорите остават консервативни по отношение на българския офис пазар поради липсата на здрава пазарна основа, която да задвижи търсенето на нови офис площи и да подкрепи устойчивия ръст на наемите.