MBL: Търсенето се задвижва от ниските цени и продажбите на ипотекирани жилища

Пазарни акценти:
- Регионите на Бургас (527 единици) и Варна (448 единици) са водещи от гледна точка на строителните доставки през първата четвърт на 2012 г., в сравнение с 231 единици, доставени в София през същия период.
- Търсенето се задвижва предимно от все още ниските цени и продажбите на ипотекирано жилищно пространство.
- Общо 3324 продажби са регистрирани в София през първите три месеца на 2012 г., което е с 45% по-малко в сравнение с обема на сделките през последната четвърт на 2011 г.
- Средните цени за продажба на жилищно пространство в София остават стабилни на нива от 750 евро на кв.м, които се задържат от втората половина на 2011 до началото на 2012 г. По данни на НСИ цените за продажба в столицата са намалели с 26% от първата четвърт на 2009 г.
- В началото на 2012 г. Бургас продължава да бъде водещ регион от гледна точка на започнатите строежи със 79 сгради - с 41% повече, отколкото в София.
- Лихвените проценти намаляха и през май те бяха 7.84% за заеми в местна валута и 7.65% за заеми в евро.

Икономически акценти:
- През първата четвърт на 2012 г. БВП нараства с 0.9%, бележейки ръст от 2% спрямо последната четвърт на 2011 г. По прогноза на МВФ през 2012 г. БВП ще нарасне с 0.8%.
- Индексът на потребителските цени през май 2012 г. е 99.9%, като бележи спад с 0.1%. Нивото на инфлацията от началото на годината е 1.6%, докато годишната инфлация (май 2012 – май 2011 г.) е 1.7%.
- Чуждестранните инвестиции в страната за първите четири месеца на 2012 г. са 407.2 млн. евро (или 1% от БВП), сравнено с 63.1 млн. евро (0.2% от БВП) за същия период на 2011 г.
- Основният лихвен процент слабо се е покачил до 0.16% през юли, след като през май и юни е 0.14% (БНБ).
- Средното годишно ниво на безработицата в страната слабо е намаляло до 11% през май 2012 г., докато в София то се запазва 35%.
 
Предлагане
С икономическата рецесия от 2008 – 2010 г. пазарът на недвижими имоти застана на едно място. В опит да се възстановят от удара финансовите институции затегнаха хватката си върху финансирането на дългове, което впоследствие доведе до пълно замразяване на строителния сектор. Увеличените лихвени проценти по ипотечни заеми, съчетани с ниските нива на приходите, съкратиха търсенето.
Впоследствие предлагането на жилищни пространства започна да се коригира, но с бавни темпове. Въпреки че то продължи да нараства през периода на рецесия, промяната беше незначителна. По предварителни данни запасът от жилищата в страната е около 245 млн. кв.м през първата половина на 2012 г., докато жилищният инвентар в София е близо 35.2 млн. кв.м. Жилищната площ на глава от населението в страната достигна 34 кв.м, като в столицата то е 28 кв.м.
Общият брой на новите жилищни единици в София през първата четвърт на 2012 г. е 231, което е почти два пъти по-малко в сравнение с първата четвърт на 2011 г. Новите единици във Варна са 448, а в Бургас – 527, като това са данни само за първите три месеца на годината. Жилищните сгради в София, които са получили разрешения за ползване през първата четвърт на 2012 г., имат обща площ 17 300 кв.м, или с 43% по-малко в сравнение с първата четвърт на 2011 г.

Търсене
Настоящето търсене се задвижва предимно от все още ниските цени и продажбите на ипотекирано жилищно пространство, собствениците на което не могат да се справят с финансовата тежест. Банките, които са финансирали ипотеките, не желаят да притежават и управляват имотите и предпочитат да се разпореждат с тях, като ги предлагат на пазара на намалена цена, като това намаление понякога може да достигне 20%. По този начин заемодателят си подсигурява свободен паричен поток, без да регистрира загуби, защото заемите се покриват на 80%.
Търсенето на жилищно пространство без разрешение за ползване или на груб строеж е значително ограничено, тъй като купувачите предпочитат да инвестират в имоти, които се предлагат със стимулиращи пакети, като например с довършителни работи, паркомясто или гараж.

Строителство
Строителната дейност през първите три месеца на 2012 г. беше бавна, като се регистрира спад в обема на стартираното строителство във всички големи градове. Най-бележитият спад (53%) в рамките на първата четвърт беше наблюдаван в започнатите жилищните проекти в Пловдив.
Строителните стартове в София бяха само 202 в сравнение с 332 сгради в Бургас, 292 във Варна и 259 в Пловдив. В началото на 2012 г. бургаският регион продължава да бъде водещ от гледна точка на стартираните строежи със 79 сгради, което е с 41% повече от София.
Общо 382 жилищни сгради с обща застроена площ от 161 300 кв.м са започнати в България през първата четвърт на 2012 г. Това е най-ниската стойност, регистрирана от началото на 2010 г.
Общият брой на издадените разрешителни за строеж в България през 2011 г. остава на същите нива от 2010 г. – около 4800 разрешителни за обща площ от 1.6 млн. кв.м жилищно пространство. 2012 г. започна слабо - със само 868 разрешителни (или 27% спад за една четвърт), издадени в страната за нови строежи, и 67 (или 51% спад за една четвърт), издадени в София.
Пловдивският регион беше водещ от гледна точка на издадените разрешителни за строеж (108) през първата четвърт на 2012 г., докато Варна и Бургас регистрираха за същия период спад от съответно 7% (102 разрешителни) и 50% (93 разрешителни).

Сolliers International: Средно-висок и висок клас жилища

Пазарният сегмент на жилищни имоти от средновисок и висок класв София е с голям потенциал за инвестиции в нови проекти порадинедостатъчното предлагане на имоти, отговарящи на очакваниятаи изискванията на купувачите.
Проучване на Colliers, проследяващо тенденциите на пазара на жилищни имоти от средновисок и висок клас в София, показва:
• Комплексите, разположени в покрайнините на София, са сред най-предпочитаните от потенциалните купувачи.Местоположението на даден имот в централните части на столицата вече не е сред основнитефактори, определящи избора на ново жилище.
• Купувачите на средновисок и висок клас жилищни имоти стават все по-взискателни по отношение качеството на живот, което жилищната среда може да им осигури. Зелените площи, висококачественото строителство, районът и добрата инфраструктура са основните фактори, влияещи при избора на ново жилище.
 
Предлагане
Сегментът на средновисок и висок клас жилищни имоти в София се състои от 5700 жилищни единици, концентрирани в 39 различни по вид проекта. Тези данни включват изцяло завършени проекти или такива, които са във финален етап, и се състоят от повече от 50 жилищни единици (апартаменти/редови или самостоятелни къщи). По-голямата част от тези проекти са разположени в покрайнините на София и в райони като Симеоново, Драгалевци, Бояна, Малинова долина, Камбаните, както и около главни булеварди като "Черни връх" и "Симеоновско шосе". Районът около Панчарево привлича все повече инвеститори като потенциална локация за изграждане на големи жилищни проекти. Голяма част от разглежданите проекти са т.нар. комплекси. Те са разположени в южните покрайнини на София, като в повечето случаи са в близост до главни булеварди. Основните предимства на комплексите са добре развитата им вътрешна инфраструктура, наличието на достатъчно паркоместа, бърз и лесен достъп до центъра на града през главните булеварди и/или околовръстен път, професионално управление на общите части, липса на градски шум, близост до планината, наличие на зелени площи и други. Някои от комплексите предлагат и допълнителни услуги като детски площадки, детска градина, спортна зона, плувен басейн и други. В допълнение на това комплексите създават атмосфера, която благоприятства формирането и поддържането на принадлежност на жителите им към специфична среда и общност. В зависимост от местоположението, качеството на строителството, добрата инфраструктура и цялостната среда комплексите могат да бъдат класифицирани като висок, средно-висок и среден клас. Предлагането на качествени жилищни проекти от средновисокия и високия клас е ограничено в сравнение с предлагането на нови жилища от другите сегменти на пазара. Това дава възможност за добри инвестиции в тази ниша.
Усвояването на свободни жилищни площи в средновисокия и високия клас проекти е приблизително 7%, което ясно показва, че наличните свободни жилища постепенно се изкупуват и с това предлагането намалява. В средносрочна перспектива инвестиционният потенциал за изграждане на нови жилищни проекти в София остава добър. Това се дължи, от една страна, на недостатъчното предлагане на жилищни имоти, които отговарят на изискванията на купувачите, и от друга, на положителната перспектива за стабилност на българската икономика.
 
Търсене
Търсенето е концентрирано основно в южните райони на столицата (включително квартал "Лозенец") и в подножието на Витоша. Едно от основните изисквания на купувачите е близостта до главен булевард, който осигурява бърз и удобен достъп до центъра на града.В проучване на Colliers 50% от отговорилите предпочитат новопостроени жилища в комплекси, следвани от новопостроените жилища в покрайнините на София (32% от всички респонденти). Според респондентите основните фактори, които оказват влияние при избор на ново жилище, са: район (56%); високо качество на изпълнение (53%); цена (53%); наличие на паркинг/гараж (43%) и наличие на зелени площи (42%). Данните в приложената графика показват, че купувачите стават по-взискателни към качеството на живот, което жилищната среда може да осигури. През изминалата година по-голяма част от сделките, реализирани в средновисокия и високия сегмент, са за напълно завършени жилища, като търсенето е предимно на просторни жилища с две или три спални и къщи. По данни от проведеното проучване профилът на купувача в средновисокия и високия сегмент е български гражданин, на възраст 26 - 45 години, заемащ управленска позиция или развиващ собствен бизнес. Анализ на Colliers показва, че покупките в средновисокия и високия сегмент са реализирани при цени над 150 000 евро. Това е ясна индикация, че сегментът е стабилен и атрактивен за купувачи, които търсят качествен имот, отговарящ на техните изисквания, и са склонни да платят по-висока цена за по-високо качество. Търсенето на жилища в проекти от средновисокия и високия клас се очаква да се увеличи в условия на стабилност на българската икономика. Намаленото предлагане, от една страна, и увеличеното усвояване, от друга, ще доведат до недостиг на жилищни площи в този сегмент. Това създава атрактивни възможности за бъдещи инвестиции в този сектор.
 
Цени
Офертните цени за жилища в проекти от средновисокия и високия клас остават непроменени в сравнение с 2010 г. Цените за този тип имоти варират в зависимост от локацията, наличието на зелени площи и допълнителни услуги, паркоместата, качеството на изпълнението и изградената инфраструктура. Купувачите се опитват да получат оптимално съотношение цена - качество при покупката на жилище, търсейки допълнителни отстъпки в цената и други услуги (отстъпка в нотариалната такса и/или допълнителни паркоместа). Отстъпките за реализираните сделки са приблизително 10 - 15% от офертната цена. Офертните цени за жилища в средновисокия и високия клас са в много широки граници, обикновено между 850 и 1600 евро за кв.м (с включен ДДС). Основните фактори, които определят цената, са функционалното разпределение на жилището, локацията, качеството на строителството, допълнителните услуги, които се предлагат, и цялостната околна среда.
 
Прогноза
- Ограниченото предлагане и увеличеното усвояване на жилищни проекти от средновисокия и високия клас е атрактивна възможност за инвестиции в нови проекти в този сектор;
- Цените на жилищните имоти от средновисокия и високия клас проекти, които имат добра локация и инфраструктура, се очаква да останат стабилни;
- Търсенето в сегмента на жилищни проекти от средновисокия и високия клас ще продължи да нараства. Стабилността на българската икономиката е фактор, който ще благоприятства тази тенденция.

"Адрес недвижими имоти": Купуват се предимно основни жилища

София
Kупувачите задоволяват предимно нуждите си от основно жилище. Делът на клиентите, които търсят да закупят жилище за живеене, е близо 90% от участниците на пазара на имоти. Това остава основен двигател на пазара и през последните месеци, като основно се търсят жилища в по-ниския ценови сегмент.
Отчитаме и друга позитивна тенденция.
Купувачите на имоти за инвестиция постепенно се завръщат
Клиентите започват да предприемат по-смели стъпки, като регистрираме сделки за жилища за и над 100 хил. евро. През последните месеци в София близо 60% от сделките са за имоти на стойност до 50 хил. евро, над 18% - за жилища до 70 хил., а за над 100 хил. евро жилище са купили около 10% от купувачите. С 10% са намалели случаите, в които отстъпката при сделка е над 5 хил. евро.
Пазарът на имоти в столицата беше сериозно повлиян от пускането на втория диаметър на метрото
като цените на жилищата в прилежащите квартали по трасето на подземната железница спряха да поевтиняват, а на места се наблюдава дори лек ръст. Подземното движение вече покрива значително по-голям периметър, и то като мрежа, а не просто лъч. Това се отразява на неговата функционалност и дава на живеещите в зоните на метрото много повече мобилност и възможности за бързо и лесно придвижване до ключови за живота на столицата точки. Столичната община вече обяви първите мерки за промени в наземния транспорт в опит да се увеличи периметърът с бърз достъп до метростанциите, като фокусът бе върху кварталите "Надежда", "Връбница" и "Лозенец".
Без видима промяна се задържат ценовите нива в кварталите "Люлин", "Младост", "Илинден", "Надежда". Леко покачване (с около 0.5-1%) има в районите на "Света Троица", "Мусагеница", "Банишора".
Активизират се по-зрелите купувачи – хората над 45-годишна възраст демонстрират с около 14% по-висока активност през последните месеци. Активизирането на по-възрастните купувачи обхваща и пенсионерите, много от които пристъпват към продажба на голямото си жилище, което децата и внуците им са напуснали, търсейки самостоятелност. Отчита се и ръст в сделките с участието на българи, завърнали се от чужбина.
Увеличен е броят на двойните сделки
"продавам, за да купя друг имот", което се дължи до голяма степен на атрактивните промоционални оферти за кредитиране, които банките предлагат. От 100 сделки средно 30 са кредитирани, а при останалите 60 купувачите са платили кеш. Много продавачи решават да се разделят с панелните си апартаменти, които са втори имот в рамките на семейството. Тези хора инвестират парите от продажбата, за да потърсят жилище ново строителство, което да отговаря на нуждите им. Реализирани са и множество продажби на земи, със средствата от които се финансира покупката на апартамент в града.
Въпреки че спадът в цените на жилищата продължава, днес той далеч не е със същия темп като отпреди години. На годишна база понижението на цените в големите градове е около 4%.

Варна
Морският град е на челни позиции по цени на жилищата
Средната продажна цена на квадратен метър е над 600 евро. Затвърди се тенденцията към стабилизиране на цените. Поради засиления интерес от руски граждани и българи, живеещи в чужбина, ценовите нива в някои райони на града дори отчитат известно покачване – главно в централните райони и в тези, които се отличават със сгради ново строителство, добра инфраструктура, наличие на градски транспорт и други удобства. Интересът на българските граждани е главно към имоти в ценовите нива между 30 и 60 хил. евро. Това са предимно апартаменти в големите жилищни квартали като "Възраждане", "Младост" и "Трошево". Купувачите с по-висок бюджет – между 50 и 80 хил. евро, се насочват към по-централните райони на града като "Тракия", "Левски", "Чаталджа", "Чайка".

Бургас: Наблюдава се раздвижване на пазара. Предпочитат се по-малките жилища, най-вече двустайните апартаменти. Намаляват готовите функционални имоти. И за наем, и за покупка се търсят имоти в широкия център, "Изгрев", "Славейков", "Зорница", където има добре развита инфраструктура, детски градини, училища. Цените са по-ниски от тези в центъра. Бургас бе обявен за най-добрия град за живеене и това привлича и хора от други населени места, както и много чужденци, най-вече руснаци.

Пловдив: През последните няколко месеца жилищата са се продавали на цени между 520 и 680 евро за квадрат. Търсенето на купувачите е основно в ценовия диапазон от 30 до 40 хил. евро, но реалните предложения за подобни имоти са малко. Тенденцията е валидна за всички райони на града. И ако на останалите видове жилища цените продължават да падат, макар и бавно, особено за новите двустайни монолитни жилища се забелязва тенденция за задържане и дори леко повишение. За раздвижване на пазара обаче не може да се говори – по-скоро има инцидентни покачвания на обемите сделки, а търсенето остава на едно ниво. Накратко, то е ниско, а клиентите премислят и подбират много, преди да се стигне до сделка.

Прогнозата на "АДРЕС Недвижими имоти" до края на годината е за активен пазар, повлиян от добрите условия за кредит и задържащите се ниски цени.

Забележка: Евентуалното несъответствие в данните на отделните консултанти се дължи на разлика в методологиите им на анализ.