След като кредитирането беше ахилесовата пета на повечето пазари на имоти в Европа, все още трудните условия за вземане на заеми за проекти или придобивания на недвижима собственост ще продължават да тежат на възстановяването им.
Оскъдното финансиране значи ограничена ликвидност на пазарите и потиснати цени на активите.

Че поведението на банките е от критично значение за стартирането, продължаването или придобиването на инвестиционни проекти, може да се види от постоянното присъствие на темата във формалните или неформалните им разговори. На конференцията ICSC за развитието на търговски центрове в България на 10 май я повдигна Кристиан Пробст, мениджър "Развитие на проекти" в Erste Group Immorent, Виена. Той посочи, че цената на финансирането се е запазила висока и след като възстановяването на пазарите е започнало, по-скоро ще продължи да се увеличава, отколкото да поеме надолу, в кратко- до средносрочен план.

Ако по време на кризата основният фактор за ръста на лихвите беше цената за риска - определяна чрез оценките, присъждани на отделните държави от международните рейтингови агенции, или от пазарите чрез цената на застраховката на кредитния риск (credit default swaps, или CDS) - в следващите месеци от съществено значение ще бъде очакваното повишаване на основната лихва в еврозоната.

Лихвите по корпоративните кредити обикновено се базират на лихвения индекс Euribor и надбавка, определяна от съответната банка. Върху надбавката влияе и цената на риска, което се определя чрез премията за застраховане от фалит на длъжника. Тя достигна 700 базисни пункта (около 7%) за България през февруари 2009 г., но тази пролет вече беше около 200 пункта. Европейската централна банка натисна надолу цените на парите на междубанковия пазар, след като две години държа основната си лихва на рекордно ниския 1%. Сметките на финансисти и инвеститори показват, че това не е причинило спад на лихвите.

Крис Бенет, директор "Придобивания" на фонда Europa Capital Emerging Markets, потвърждава, че най-вероятно високите цени на финансирането ще се запазят в средносрочен план. "Мисля, че (това) е така, защото европейските банки трябва да възстановят балансите си. Освен това те бяха твърде ентусиазирани в кредитирането преди 2008 г. Надбавките бяха неестествено ниски", казва той пред "Строителство Градът".
 
Банковите неволи се превръщат в пречка за пазара
Още няколко фактора продължават да влияят на високите цени на финансирането в сравнение с времето преди началото на кризата. Сред тях изпъква намалялата конкуренция, тъй като много кредитори вече са извън играта, например спасените с пари на данъкоплатците банки в Ирландия, Великобритания или Германия, както и някои институции, които изпаднаха в затруднения, като Volksbank или Hypo Alpe-Adria в Австрия. За тези, които могат да предлагат финансиране, това значи, че могат да подбират най-добрите клиенти и да се опитват да им диктуват условията.
От значение е и това, че банките ще се стремят да поправят кредитните си портфейли, които бяха силно увредени от лошите заеми. Сред тях на европейско ниво има и немалко такива, които са в нарушение на някое от кредитните условия като тези за ликвидност на бизнеса или за степента на обезпеченост на кредита след спада на цените на имотите.
Това значи, че те имат нужда от по-високи приходи и печалби. В България масло в огъня налива и гръцката ситуация. Тя оскъпява финансирането за гръцките банки, които бяха едни от основните кредитори на строителни проекти, а често и при придобивания на съществуващи активи, когато купувачите бяха гръцки инвеститори.
"Това значи, че има по-малко пари на разположение, с които да се кредитира, казва Бенет. Най-общо европейските банки се опитват да възстановят балансите си и поради това техните пари са много скъпи."
 
Най-лошото е в миналото
Между тъмния период на кризата и сега са изминали две години, в които парите отново бяха сложени на масата. Инвеститори и строителни предприемачи казват, че през 2009 г. банките изобщо не са предлагали кредитиране. Sparkassen Immobilien и ECE Projectmanagement, собственици на търговския и офис комплекс "Сердика център" в София, извадиха от собственияси капитал 210 милиона евро, за да го построят. Търговската му част беше рефинансирана едва във втората половина на 2010 г. със 70 млн. евро от Банк Аустрия, източноевропейското поделение на "УниКредит", при оценка на проекта 160 млн. евро.
Това беше един от първите признаци за промяната във втората половина на 2010 г. "УниКредит" пусна кредита за строителството на "България мол" в София и сключи договор за друг нов търговски център. Erste финансира придобиването на "Ритейл парк Пловдив", инвестицията от 20 милиона евро на Europa Capital.
"Правилните проекти ще бъдат финансирани, а някои, които може би щяха да бъдат финансирани по време на бума, днес няма да бъдат. Но това е добре за пазара", казва Ричард Уилкинсън, член на борда на директорите Erste Group Immorent, крилото за финансиране на имоти на австрийската банкова група Erste.
"България е много интересен пазар, в който бихме искали да финансираме проекти", допълва Уилкинсън пред "Строителство Градът".
Крис Бенет казва, че в момента може да се получи финансиране за инвестиции в България на цена около 500 базисни пункта (5 процентни пункта) над индекса Euribor. По думите му покачването на основната европейска лихва ще сложи праг под потенциалното сваляне на лихвите и банките евентуално ще трябва да намалят маржовете си.
Но нелихвените условия вероятно ще останат сурови. Банкерите продължават да изискват по-голямо участие като собствен капитал на инвеститора. Земята не е достатъчно обезпечение за стартиране на нов проект. Погасителните планове са с по-големи вноски по главницата, отколкото преди, което според Бенет прави трудно покриването на текущите плащания. В пазари с нестабилни приходи като офисите в България, които имат висока незаетост, или търговските центрове, в които събирането на месечните наеми е затруднено, това е още по-трудно.
"Пазарът изисква повече сигурност, отколкото в миналото", казва Ричард Уилкинсън.