Дългите бягания често са най-скучната част от атлетическите състезания – чакаме с часове развръзка, която трае колкото секундите на финалния спринт, само за да разберем кой се е "пестил" и кой се е "похарчил", за да поддържа темпото в изминатите километри.
Малко преди (надяваме се) финала на глобалната финансова и икономическа криза пазарите на жилища в Централна и Източна Европа удивително напомнят на ситуацията в края на маратона – имат си ясно изявен фаворит на инвеститорите – полската столица Варшава, силен претендент в лицето на съседите от Прага, няколко икономики с потенциал и, разбира се, изоставащите... България и Румъния.

Икономиките на централноевропейските страни бяха по-устойчиви на кризата благодарение на силното си промишлено производство и износ (а в случая с Полша – и на щедра опора в големия местен пазар), а зората на възстановяването в динамичните балтийски републики най-малкото изглежда обещаващо след кошмарните последни две години. На обратния полюс все още остават както Западните, така и Източните Балкани. И това се отнася колкото до икономическата активност, толкова и до пазарите на жилища.
Числата, събирани от базираната във Варшава международна консултантска фирма REAS (в партньорство с глобалния консултант Jones Lang LaSalle), показват, че регионът като цяло преодолява или е на път да преоделее периода на спадове в броя на сделките и цените на жилищните имоти. Но също така, че няма да се развива толкова хомогенно, колкото в годините на бума, когато мениджърът на магазин в центъра на София имаше същия достъп до пазара като чиновника в Будапеща или ръководителя на смяна в автомобилния завод в Жилина, Словакия.

Докладът е писан с условността, че засяга основно първичните пазари – жилища, продавани от предприемачите. Това може да направи ситуацията да изглежда по-драматична, отколкото е в действителност, защото първите продавачи, усетили възстановяването, са индивидуалните собственици – най-вече заради рисковете, които купувачите свързват с имотите в строеж и особено на зелено.
 
На скорост
Словакия, Украйна и Полша са отчели най-висок растеж на брутния вътрешен продукт, следвани от Естония и Чехия. Унгария, Словения и Литва също са излезли над нулата. И все пак с изключение на Полша (която не изпадна в рецесия) нито една страна в региона не се е върнала там, където е била през 2008 г. Макар и неравномерно, регионът започва да се възстановява от кризата през 2009 г., посочват анализаторите.
 
Спирачка
Прилагането на мерки за икономии в държавните бюджети е произвело част от отрицателните въздействия върху пазарите в региона. Това е и традиционната подправка на спасителните пакети на Международния валутен фонд, до които трябваше да прибегнат Румъния, Латвия, Украйна и Унгария.
Все пак от REAS отчитат, че главната роля се е падала на банките. Повечето пазари са били свидетели на възстановяване на финансирането след силното му ограничаване през 2009 г. и по-ниски лихви. Но пък критериите за отпускане на кредити на потенциални купувачи на жилища са останали затегнати, което значи, че по-малко хора са имали реален достъп до по-евтиния кредит. Освен това домакинствата са били по-неохотни да поемат 30-годишни задължения във всички страни в светлината на несигурност на трудовата заетост и неясни тенденции на пазара.
Проектното финансиране е останало в неблагоприятна позиция за сектора на недвижимите имоти, отчасти заради лошите кредити, които банките трябва да управляват, отбелязват експертите.
 
Разминаване
Регионът е станал още по-разнороден по отношение на търсенето и предлагането. Докато във Варшава са сключени 10 600 сделки с апартаменти, а новото предлагане е било дори още повече, в Букурещ покупко-продажбите са били замръзнали, а строителството – силно ограничено.
Тази тенденция по-скоро ще се задълбочи, отколкото промени, смятат в REAS. "Широкоразпространено възстановяване не изглежда вероятно в Централна и Източна Европа тази година. Вместо това можем да очакваме нарастване на пропастта между привлекателните пазари и пазарни сегменти, от една страна, и по-непривлекателните – от друга."
 
Кои са фаворитите през 2011?
Същите като през 2010. Консултантите предполагат, че Варшава и Прага ще бъдат най-интересни и за международните строителнопредприемачески компании, и за инвеститорите, които биха ги подкрепили, а и за купувачите на жилища. В допълнение няколко големи града в Полша, сред които Краков, Вроцлав, Гданск и Познан, са се оттласнали силно нагоре. Прага запазва позицията си на входна врата към региона и затова "е вероятно да продължи да привлича вътрешни и чужди инвестиции в жилищна собственост".
 
Варшава
Полската столица остава един от най-стабилните жилищни пазари в Централна и Източна Европа. През 2010 г. средната цена на всички имоти за продан на пазара е нараснала с 2%, докато средната цена за апартаменти в новостартирали проекти е била по-ниска. Това значи, че като цяло предприемачите са приспособили новите си предложения към променените пазарни условия. Цените са се оказали достатъчно привлекателни, за да придърпат приличен интерес от купувачи, след като продажбите са скочили, а броят на непродадените имоти е останал стабилен.
 
Прага
Чешката столица се разпознава като относително стабилен жилищен пазар. Въпреки че офертните цени са паднали с 2% през 2001 г., е отчетена положителна тенденция във втората й половина, продължила и в първото тримесечие на тази.
На първичния пазар (жилища от строителните предприемачи) продажбите са се повишили през 2010 г. Все още делът на готовите и непродадени апартаменти на пазара може да бъде причина за загриженост.
 
Догонващи
Според REAS възможности за инвестиции с потенциал може да се открият и в Братислава. В момента пазарът не функционира както трябва заради това, че повечето апартаменти не са пригодени за местното търсене. Консултантите смятат, че поради тази причина може да се очакват допълнителни намаления на цените. От друга страна, новото предлагане може да поправи съотношението цена - качество в положителна посока, но цените на парцелите също трябва да паднат. Развитието от последните месеци в Талин, Рига и Вилнюс също сочи към възможности за предприемачите и все пак съветът към предприемачите и инвеститорите е да подбират внимателно.
 
Братислава
Пазарът се стабилизира, но все още страда от свръхпредлагане на апартаменти от периода на бума. Освен това те са трудно продаваеми при настоящата структура на търсенето заради размера, разпределението и цените си. Предприемачите се фокусират върху текущите наличности и не започват нови проекти. Ако банките продължат да изискват 30-40% собствен капитал и сходно ниво на предварителни продажби за финансиране на проект, тази тенденция вероятно ще се запази.
 
Талин
Естонската столица е отчела ръст в търсенето миналата година в сравнение с 2009. То е фокусирано върху ниския ценови сегмент. Окуражени от благоприятната тенденция, предприемачите постепенно са започнали да вдигат цените, а строителството – да помръдва. Дори това пак оставя пазара наполовина като цени и брой сделки този от годините на бума.
 
Рига
Подобно на Талин в столицата на Латвия е наблюдаван умерен ръст на цените от края на 2009 г. благодарение на съживяване на търсенето на жилища. И все пак мащабът на възстановяването не е повече от "скромен" – цените още са на половината от нивото от началото на 2008 г. Оживлението има две основни опори – домакинствата, търсещи жилище за собствени нужди, и банките, търсещи кредитоспособни домакинства. Строителната активност не се е възстановила значително.
 
Вилнюс
Трите бивши съветски балтийски републики обикновено се разглеждат в пакет, но литовската този път е изключение. Според REAS цените са продължили да падат до средата на 2010 г. и са се стабилизирали едва в последните две тримесечия на годината. По-евтините апартаменти в кварталите са се радвали на най-голям интерес - потвърждение, че местното търсене е държало лъвския дял от пазара. Предлагането все още е изобилно, но включва и голям дял от завършени и непродадени имоти. Това кара предприемачите да се ограничават в плановете си.
 
София: Внимавайте!
Въпреки че също е стъпила на тънката пътека на възстановяването, Югоизточна Европа все още се разглежда като най-несигурния регион за предприемачите и инвеститорите. REAS пише: "Трябва да си още по-усърден и внимателен, когато обмисляш инвестиция в следващите жилищни пазари. По-зрелите пазари на Будапеща, Любляна и Загреб като цяло би трябвало да са по-малко рискови, но, от друга страна, предполагат по-малко изгодни сделки. Букурещ и София могат евентуално да предложат интересни сделки, но пазарите не се очаква да се възстановят изцяло през 2011 г. Киев и другите големи украински градове остават интересни в средносрочен период."
На България и Румъния ще тежи ограниченият икономически ръст, очакван в следващите години. Все пак има и плюсове като това, че намаляват заплахите за националните бюджети и дълговете на публичния сектор в сравнение с останалата част от бившия комунистически блок.  Очаква се цените да продължат да падат.
 
Будапеща
Търсенето на жилища в Будапеща е оценено като изключително слабо през 2010. Средните офертни цени са продължили да падат през по-голямата част от годината - тенденция, обърната едва в края й.
 
Букурещ
Най-големият румънски жилищен пазар не е напреднал през 2010 г. Структурата и цените на съществуващото предлагане го правят трудно продаваемо – апартаментите просто са твърде големи за финансовите възможности на румънците. За да продължат, предприемачите трябва да намалят значително цените, въпреки че вече са ги свалили с 10% през 2010. Продължението на програмата "Първи дом", с която правителството гарантира кредити до определена сума за млади семейства, се разглежда като възможност за новите (по-евтини) пазарни оферти.
 
София
Първичният пазар на жилища е продължил да се влошава през 2010 г., отчитат анализаторите. Започването на нови проекти се оценява като незначително. Но цените също са намалели незначително. Очаква се спадът да бъде прекратен още тази година в синхрон с очакванията на някои предприемачи, които още в края на 2010 г. обявиха, че съживяването започва. Според анализа цените са се върнали към нивата от средата на 2007 г., а новото строителство се е свило рязко.