В днешния пазар на офиси в България бялото невинаги е бяло, черното невинаги е черно, а понякога просто всичко е сиво като фасадата на стар панелен блок. Докато строителите последователно предават ключовете на собствениците на новите офис сгради, незаетите помещения продължават да се трупат и да потискат цените – и наемите, и оценките (за продажни трудно може да се говори в пазар, в който те вече са по-скоро изключение).
Но от друга страна, това, че могат да намерят прилични офиси на нормални местоположения на разумна цена, накара наемателите да предизвикат нарастваща вълна от сделки, от която поне някои предприемачи успяват да се възползват.
 
Положителни сигнали
От началото на 2010 до края на третото тримесечие общите наличности от офиси, които могат да се класифицират като клас А и В, са се разширили със 133 400 кв.м до 1.25 млн. кв.м, обяви консултантската фирма MBL, представител на глобалния консултант за имоти CB Richard Ellis за България. Третото тримесечие е било най-слабо – с едва 17 600 кв.м, но се очакват още 150 хил. кв.м до края на годината. Числото може на практика да се смали, защото, ако нямат никакви договори, предприемачите предпочитат да не кандидатстват за разрешение за ползване, за да не плащат данъци и такса смет.

Crystal Business Center на бул. "Тодор Александров" привлече отдел на Уникредит Булбанк и част от Cisco, "Полиграфия" на "Цариградско шосе" – международната фирма за маркетингови проучвания GfK. Във Варна предприемачът Марин Згурев успя да убеди електроразпределителната компания E.ON да отиде от бизнес парка в проекта му "Варна тауърс".
"Определено високата активност, предизвикана от желанието на наемателите да се възползват от пазарния момент, ще се запази през следващите 6-12 месеца, но след това очакваме да остане предимно търсенето на площи поради растеж на компаниите или навлизането на нови фирми на пазара", казаха от MBL в отговор на въпроси на "Строителство Градът".

Предприемачите окуражават такива движения, тъй като общото търсене на офиси е паднало, а предлагането расте. Ако си собственик на чисто нова сграда днес, единият вариант е да намериш нови клиенти като HP или решение за голямо корпоративно преместване като това на "Виваком". Тези случаи обаче са единични, така че остава другият вариант – да вземеш от пазара на конкуренцията. Изтичането на тригодишните договори (типичният срок за офис пазара е 3 до 5 години), сключени на цени от втората половина на 2007 и началото на 2008 г., когато клас А офиси в периферията на града стигаха нива от 11 до 13 евро на кв.м месечно, стимулира собствениците да предлагат насърчения като безплатни стандартни довършителни работи (настилки и евентуално преградни стени), поемане на транспортните разходи или периоди с по-ниски наеми, за да насърчат корпоративните премествания, като облекчат бюджетите на клиентите си. Проблемът е, че всеки съществуващ наемател може да избира от поне няколко възможности в основните офис райони в столицата: "Цариградско шосе", летището, "Бизнес парк София", бул. "България", главни булеварди в широкия център като "Никола Вапцаров" или "Тодор Александров" и др. 

Прелюдия към нещо повече?
Активността сега може да е прелюдия към нещо по-голямо. Hewlett-Packard планира да добави 2000 нови работни места към центъра си за корпоративни ИТ решения в София и да направи поредната значителна сделка на офис пазара. В момента компанията се помещава в няколко сгради – във и до "Бизнес парк София". "Добър знак за икономиката е, че има и наематели, които отварят нови работни места, и тяхното търсене ще се превърне в реален растеж на заетите офис площи", казаха от MBL.

За да стане това обаче, усилията на предприемачите определено няма да са достатъчни. От фирмата добавиха: "В интерес на истината българският пазар загуби няколко интересни потенциални наемателя - стабилни международни корпорации, които избраха Румъния. Международните фирми разглеждат България в контекста на Централна и Източна Европа. Ето защо е много важно страната ни да остане привлекателна за чуждестранния капитал - ниски данъци, стабилна политика относно здравното и пенсионното осигуряване, добро образование на работната сила и владеене на чужди езици."

Донякъде и заради слабите темпове на доставяне на нови площи в третото тримесечие незаетостта в София е намаляла с 0.1 процентни пункта до 19.2%, или 236 500 кв.м, сочат още данните на компанията. Но 496 хил. кв.м в строеж висят над пазара като предупреждение, че ако фирмите не започнат да наемат хора по-активно или не навлязат нови бизнеси в България, шансовете за възстановяване на цените и заетостта са ниски.
 
Пазар с две лица... или дори с повече
Всъщност картината може да е по-различна заради спецификата на българския пазар. Много голяма част от бизнеса обитава помещения, които са под стандарта за съвременен офис, например нови сгради, които обаче са строени и продавани на отделни единици като жилищни кооперации, стари постройки на производствените площадки на приватизирани предприятия или направо апартаменти, какъвто е случаят с някои бизнес консултанти или правни фирми, за които да са в центъра е по-важно, отколкото да са в модерна сграда. Настъпващото към централните части на града строителство ще бъде алтернатива и има шанс пазарът да бъде подсилен от такива сделки, особено след сливания на местни компании или придобиването им от западноевропейски инвеститори.

Групата "Софарма", която в момента има офиси в административни постройки в района на "Илиянци", строи нов комплекс на бул. "Драган Цанков" в София. Слухове за обединяване на офиси или премествания традиционно обикалят най-големите потенциални клиенти като банките и телекомите ("Виваком" вече се премести в Европейския търговски център, а "Глобул" и "Мтел" са в собствени сгради – в "Бизнес парк София" и в "Захарна фабрика"). Копроративни придобивания може да предизвикат още движение, така както това стана след сливането на "Евроком" и "Кейбълтел" в телекома blizoo, отишъл в едната от сградите в комплекса Twins Centre в "Студентски град".

"Зависи от конкретната сграда. Ако е клас С, тогава ще го отчетем като нетно усвояване, защото наблюдаваме клас А и В сгради", потвърдиха от MBL.
Едно определение, което формулира дъното на пазара като продължаващ спад на цените и увеличение на броя на сделките, много пасва на офис сектора в София в момента. Докато строителната вълна от бума затихва, остава развитието на реалната икономика да предопредели дали ще се сложат основите на нов период на растеж, или тази част от индустрията на недвижимите имоти ще започне да дълбае надолу.