На пазара на търговски центрове започва да става напечено: седмицата започна с пресконференция за стратегията за привличане на наематели в мол във Варна и завърши с 4 рекламни страници на един от софийските в национален всекидневник.

Това са два от видимите знаци, че с напредването на строителството конкуренцията между предприемачите набира скорост. Но зад кулисите на пазар, който залагаше на това, че доходите на българина ще се увеличават и той ще отделя все повече време и средства за пазаруване, състезанието набира скорост от поне година.

И има защо. Строителните предприемачи тръгнаха с очакванията и опита от първите проекти, в които уравнението се свеждаше до това да намериш парцел, да строиш бързо и да продадеш търговския център още преди завършването му на международен инвеститор.
Той пък купуваше не толкова сградата, колкото очакванията, че наемателите ще си плащат редовно и че продажбите ще растат, защото българите стават все по-склонни да се качват на автомобилите си и да прекарват свободното си време в пазаруване, гледане на кино или пиене на кафе в новите търговски пасажи.

Примерите на "Сити център София" (продаден първоначално за 94 млн. евро преди завършването му), "Мол Варна" (сделка за 120 млн. евро) или "Централ мол" във Велико Търново (29 млн. евро) бяха заразителни.
50 млн. евро в придобиване на парцел и строителство, от които 40 млн. идват от банката, можеха да донесат още толкова само защото доходите от наем на година, които международните инвеститори приемаха за България, се бяха свили до рекордните 7-7.5% от плащаната цена.

Това обаче вече не е така. Според международната консултантска фирма Cushman & Wakefield, която беше ангажирана в сделката за "Мол Варна", инвеститорите сега биха се съгласили да купят такъв обект при доходност от 11%. Разликата между 7.5 и 11 на сто при постоянни наеми е равна на почти 47% загуба на стойност при постоянен наем. При това ако изобщо се намери купувач.

За предприемачите това означава, че трябва да всяка цена да се борят да напълнят сградите си, за да могат да запазят дългосрочната им стойност, която е производна на приходите.
Ситуацията е усложнена от падането на оборотите на търговците заради кризата. Май беше поредният месец със спадове в търговията на дребно спрямо миналата година – средно с 10.4% спрямо май 2008 г., показа проучване на Националния статистически институт. Оборотите падат в сектори като облекло и обувки, откъдето е една от основните групи наематели – със 7.1% спрямо май 2008 г., а за първите пет месеца на годината – с 6.2%.

Все още международни оператори като испанската модна компания Inditex (с няколко марки, между които Zara), гръцката Marinopulos (франчайз представител на модната марка GAP, универсалните модни магазини Marks&Spencer, кафенетата Starbucks), германските NewYorker (облекло и аксесоари), Deichmann (обувки) или дрогериите dm продължават да подписват договори. Но за местни търговци, които имат собствени или са представители на международни марки, ситуацията е усложнена от липсата на достатъчно дълбок джоб, от който да покрият загубите и да продължат да инвестират в нови обекти.

В същото време броят на търговските центрове нарасна бързо и сега по няколко проекта в строеж в градове като Варна (3), Русе (5), Стара Загора (2) се борят едновременно за ограничен кръг наематели.
Това създава надпревара в предлагането на няколко основни стимула (или комбинации от тях) като гратисни периоди или наеми, обвързани с оборота, финансиране на довършителни работи (което преди не се предлагаше) и както стана ясно - повече усилия и разходи по отношение на маркетинга.

"Масово се предлагат периоди, освободени от наем – от 3 месеца до година", казва Павлина Никова от консултантската фирма "Фортън интернешънъл". Практиката "влезе на пазара миналата година по това време има ескалация, но тя има гранична точка, защото не можеш да сваляш гарда безкрайно".

Марин Згурев, съдружник в шопинг мол с 30 хил. кв.м отдаваема търговска площ и 17 хил. кв.м офиси на булевардите "Владислав Варненчик" и "Република" във Варна, казва, че е установил "три основни проблема, които правят наемателите несигурни": несигурността дали при падналото потребление ще успеят да покрият разходите си, как да финансират инвестициите в довършването на магазините и дали мениджмънтът на мола ще е достатъчно добър, за да привлича клиенти. Той обяви, че може да предложи наеми само като процент от оборота на търговеца в първата година със стъпаловидно покачващи се минимални прагове през следващите; да поеме обичайните довършителни работи и да реинвестира всички приходи след погасяването на вноските по заема за изграждането му в маркетинга на проекта.

Згурев не просто не е изключение от пазара.
Наемателите знаят за тези възможности и ги изискват от наемодателите, каза Таня Косева-Бошова, главен изпълнителен директор на European Trade Center, компания с проекти в Стара Загора и в Добрич. Практиката да се взема процент от оборота при минимален твърд праг за наема пък е възприета навсякъде. Косева посочи, че на по-големи наематели се подаряват довършителни работи или директно се финансират, но с цел постигане на по-високо ниво на наема.

Петър Дудоленски, изпълнителен директор на R.E.S.B., инвеститор в проекти в Русе и Стара Загора, оставил зад гърба си завършените "Мол София" (отворен 2006 г., 22 хил. кв.м отдаваема площ), "Мол Пловдив" (2009 г., 20 хил. кв.м), казва, че също ще "изненадат" всички с голяма маркетингова кампания на обектите в края на годината. Но засега компанията не е предприела специални действия, с които да активизира наемателите. "Вървим по нашата отъпкана пътека", казва Дудоленски. "Водим индивидуални разговори, търсим правилното съотношение между твърд наем и процент от оборота", коментира той. Но според Дудоленски по-важното е това, че проектът в Русе се строи реално.

Освен всичко останало конкуренцията е уязвила и ефективните наеми, които според участниците на пазара са паднали до не повече от 20-30 евро на кв.м за малки магазини в по-малки градове, където преди се искаха до 35-40 евро на кв.м на месец.
Когато конкуренцията още не беше набрала скорост, това да си пръв беше достатъчна гаранция за успех. Сега наемодателите са принудени да направят нещо повече, за да си осигурят оптимално разнообразие и качество на операторите, които биха гарантирали дългосрочния успех на проектите им.