Инвеститорите в офис сгради, търговски центрове и индустриални паркове са изоставили страни като България тази година. На всяко евро, вложено в бизнес имот в Централна и Източна Европа през първата половина на 2008 г., през тази се падат по-малко от 10 евроцента, показаха данни на международния консултант CB Richard Ellis, разпространени в края на миналата седмица.
Общо инвестициите са възлезли на 560 милиона евро, спад с 91% спрямо първото полугодие на 2008 г. и с 86% от втората й половина.
От тях 78% са влезли в Полша, Чехия и Русия, тоест всички останали - от балтийските държави до Югоизточна Европа и Словакия и Унгария са останали тотално почти изцяло извън действията на международнте инвеститори.
България не е изключение. Тук не е имало значителни сделки от продажбата шопинг мола "Сити център София" на американския фонд Heitman през 2008 г. с изключение на довършването на продажбата на "Мол Пловдив", договорена много по-рано. Потенциални купувачи се дръпнаха от покупките на "Мол София" и проект за офис кула на бул. "Тодор Александров" в края на 2008 г., когато финансовите пазари колабираха след фалита на американската инвестиционна банка "Леман брадърс".
В резултат и на това се предполага, че цените на инвестиционните имоти в страната са паднали с 30-40% към първото тримесечие. Но дори тези числа са плод на догадки, защото без да има реални сделки, няма как да се определи къде са нивата на доходност от отдадени под наем бизнес сгради.
Доходността, или приходът от наем на година спрямо продажната цена, е основният фактор при определянето на това колко струва един имот. Очакването на инвеститорите да купуват при по-висока доходност се дължи на възприятието им за риска и на предвижданията за намаляване на приходите от наеми, защото компаниите освобождават площи заради кризата, а пазарните наеми падат.
Според Атанас Гаров, изпълнителен директор на консултантската компания Colliers International индикативните стойности, от които почват разговори за офис сгради в София в момента, варират между 9.5 и 12%.
Само допреди година се смяташе, че първокачествени активи биха сменили собственика си при 7.5-8%. Разлика между 8 и 12% отговаря на загуба на 50% от стойността на актива и то при положение че няма напуснали наематели и наемите не са променени надолу.
Според консултантската фирма Cushman&Wakefield стойностите на офис имотите са пострадали и заради спад на наемите от 8.8% на годишна база. C&W твърдят, че доходността е била 10% към юни.
"В края на миналата година имаше упорство от страна на продавачите, че ще се запазят единичните цифри (на доходността) при продажби на инвестиционни имоти. От няколко месеца обаче те започнаха да ги обсъждат", каза Атанас Гаров.
"Инвеститорите със собствен капитал продължават да виждат първокачествените имоти в основните централноевропейски пазари като сравнително сигурни инвестиции и затова като добри цели като част от стратегиите им да разнообразяват (риска) и да търсят сравнително висока възвращаемост извън собствените си пазари. Но докато количеството продукт в Централна Европа е ограничено и постигането на съгласие по цените все още се оказва предизвикателство, инвестиционните обеми останаха ниски в първата половина на 2009 г.", казва шефът на проучванията CBRE в региона Джос Тромп.
Основните централноевропейски пазари са Чехия, Полша и Унгария, като към последната инвеститорите подхождат много по-предпазливо, след като разхлабената фискална политика в последните години доведе до финансова криза. Руският пазар е бил подпрян от нарасналото търсене от местни купувачи.
Най-много в първото полугодие са се купували офиси (48% от всички сделки), а делът на търговските центрове намалял двойно – от 33% миналата година до 17% тази.
Търговските площи бяха най-търгувани и в България в последните години, в които почти всички работещи и някои от още строящите се молове смениха първоначалните си собственици.
Причините за свиването в сектора според CBRE са две – едната са големите обеми на сделките, които банките не са склонни да финансират от съображения за концентрация на риска. Другият е, че собствениците предпочитат да ги държат, вместо да ги продават при потиснати цени.
Намаляло е и участието на чужди инвеститори – от 80-85% от пазара обикновено до 60% в първото полугодие.
Очаква се активността да нарасне във втората половина на годината заради продължаващия интерес от инвеститори, които работят основно със собствен капитал и с по-малко привлечено финансиране, и заради активизирането на местни купувачи.