Офис пазарът бавно се събужда от зимен сън. Вялата активност от страна на наемателите, подплашени от смрачаващото се бъдеще пред икономиката, вече накара някои наемодатели в София да свалят исканите цени с до една трета.
Няколко големи сделки, сред които тази за новата централа на БТК или за офиса на софтуерната компания VMWare, създадоха впечатления за оживление в първите три месеца на годината. Друг е въпросът, че те са подготвяни от поне година, когато още нарастващ брой наематели търсеше ограничено количество офиси.

Наемите падат
Наемите бездруго се бяха повишили в двете години до третото тримесечие на 2008 до степен, будеща загриженост за тяхната устойчивост, особено на фона на очакваното значително предлагане. За качествени сгради по главни булеварди и в широкия център те се вдигнаха от средно 12-15 евро до 15-17 евро на квадратен метър на месец, но според брокери в последните шест месеца вече са се върнали до нивата отпреди две години. Причината е в отслабеното търсене и продължаващото завършване на нови сгради, което принуждава наемодателите да търсят начини да привлекат клиенти, включително чрез намаления на цените.
Изключения все пак има. За площи в идеалния център продължават да се искат до около 25 евро на кв.м на месец, а за нова сграда, която тепърва се строи на ул. "Раковски" - дори 40 евро.
Но при преговори "всички свалят цените масово", казва Красимир Димитров, управляващ партньр в Source Real Estate Advisors, агенция, специализирана в бизнес имотите. Според него собственици допускат коментар до 20-30% от първоначално поисканите нива, които могат да се оформят и чрез отстъпки, като гратисни периоди например. Той казва още, че намаляване има и при офертните цени (много често те се различават от ефективния наем именно заради отстъпките, с които собствениците го намаляват, или заради индексирането му с инфлацията, която го увеличава).
В потвърждение на думите му нова офис сграда, която се намира до столичната аеорагара, свали офертния наем от първоначалните 18 евро на квадратен метър на месец преди около година до 12 евро (не включва допълнителните такси за обслужване, в случая 2.75 евро на кв.м). За сравнение - БТК договори 14.5 евро на кв.м месечен наем с включени такси за обслужване и поддръжка за 20 хил. кв.м при 20-годишен договор и шест месеца гратисен период в сграда, която се намира на по-благоприятно място – на бул. "Цариградско шосе", до новия мол на "Карфур" и недалеч от бъдещия правителствен център. В нов бизнес парк, който се изгражда също до аерогарата, се искат между 12.5 за клас В офиси и 16-16.5 (за клас А).
Инвеститорите в него ще трябва да се конкурират с тези, които в продължение на 2010 г. се очаква да завършат още над 70 хил. кв.м, разположени на "Цариградско шосе", до разклона за "Дружба". В числото не влизат вече наетите от БТК и търговската верига "Карфур" офиси в единия от комплексите.

Икономическа заплаха
Това, което би трябвало да притеснява собствениците на офиси повече от спада на наемите и предлагането, е състоянието на икономиката. Офисите са тясно свързани с растежа в сектора на услугите. Прогнозата на Международния валутен фонд, повторена и от Европейската комисия, че се очаква рецесия тази и следващата година и нарастване на безработицата, означава, че компаниите ще се нуждаят от по-малко площи и ще се радват, ако могат да намалят разходите си за тях.

И отслабено търсене
Красимир Димитров казва, че търсенето е отслабено. "От началото на годината, без да се броят предоговорени наеми в съществуващи сгради, е имало две сделки – БТК и VMWare (5100 кв.м в "Изток Тауър" на бул. "Г. М. Димитров")", потвърждава Антон Славчев, мениджър "Офиси и бизнес паркове" в конкурентната международна фирма Colliers International.
Наясно, че условията за наемане на офис са по-благоприятни, мениджърите на фирми търсят начини да се възползват. Славчев казва още, че компаниите сега се интересуват от "някакъв тип оптимизация или просто питат какво се предлага в момента". Според Димитров много от тях се изнасят от по-големи и по-скъпи офиси от порядъка на 500-600 кв.м, след като вече са съкратили служители или са спрели наемането на нови, и търсят по 200-300 кв.м на по-ниски цени – 8 до 11 евро на кв.м на месец в широк център или кварталите.
"След шока от края на миналата година и първите месеци на тази от март виждам по-позитивен пазар", казва Александър Танев от "Фортън интернешънъл". Причината според него е, че сега фирмите имат по-ясно виждане за бизнеса си, след като вече разполагат с коригираните прогнози за резултатите и бюджети за годината.
Времето за сключване на сделките се е удължило според Танев отчасти заради това, че фирмите използват ситуацията, за да изискват от наемодателите по-добри условия.
Но засега никой не се връща към агресивните темпове на развитие от периода до втората половина на 2008 г. Според Антон Славчев от Colliers съществува "някакво латентно търсене" за около 40 хил. кв.м от компании, които имат нужда, но се въздържат да я удовлетворят в момента.
Засега нарастващото предлагане директно ще има ефект върху коефициента на незаетост, който вече е достигнал двуцифрени проценти според някои консултанти и ще продължава да расте. Има и различия при оценките за него – според последния доклад на "Елта консулт" за офис пазара е около 8%, а по данни на "Фортън" - вече е 12 на сто.
Междувременно предприемачите трябва да внимават за още една опасност. Наемът се умножава по приемливата за купувача доходност при изчисляването на цените, на които предприемачите искат да продадат инвестиционните имоти - отдадените под наем активи, на други инвеститори. По-ниският наем означава по-ниска потенциална продажна цена, а също и доближаване до изискванията на банките за съотношенията между заем и стойност на актива и покритие на вноските по кредита от дохода. Облаците над пазара може да помрачат пролетното слънце за някои собственици на офис проекти.