Строителните предприемачи вече влизат и в ролята на банки, като понякога офертите им са дори по-изгодни от тези на финансовите институции.

Опитайте да продадете машина за лед на ескимос и ще получите сравнително точна представа как се чувстват продавачите на жилища в начален етап на строителството им в момента.
Разликата е единствено, че на Северния полюс конкуренцията ще е значително по-малка, а и шансът ви да намерите средства, за да финансирате бизнес начинанието си, може би ще е по-голям.
Така управителят на посредническата агенция "Адаптконсулт" Благовест Балдев описа как прави бизнес напоследък.

Макар и доста преувеличено, сравнението му обобщава част от случващото се на имотния пазар. След като условията за отпускане на ипотечен кредит бяха затегнати, а лихвите по тях скочиха, продажбите на жилища регистрираха чувствителен спад.
Най-засегнати от предпазливостта на банкерите бяха сделките на зелено, каквито де факто вече няма. В същото време банките затегнаха още по-силно и кранчето на средствата към самите предприемачи.

В допълнение предлагането на вече готови жилища се увеличи лавинообразно, като според различни оценки в момента на пазара само в столицата са обявени за продажба между 50 и 115 хиляди апартамента.

По оценки на агенция "Адрес" офертите са нараснали с около 50% спрямо година по-рано. Паралелно с нарастващото предлагане се увеличи и страхът в купувачите, че някои строителни компании няма да успеят да завършат обектите си.
Така в средата на миналата годината инвеститорите се оказаха в неприятната ситуация да не могат да си осигурят свежи капитали нито от продажби, нито от банки.

И тъй като сигналите от финансовия сектор бяха, че условията в близките две години няма да се подобрят, единствената алтернатива пред тях беше да форсират продажбите. Но как?
"Един ден, някъде към края на миналата година, управителите на фирмата събраха всички работещи в търговския отдел и ни зададоха няколко кратки въпроса - защо няма сделки, каква е основната спънка пред купувачите", спомня си Росица Даскалова, директор продажби в "Си Ел", една от компаниите, попаднали в подобно положение. Отговорът на служителите бил един - скъпите банкови кредити и трудното им получаване.
Така логично дошъл и отговорът на същинския въпрос - как да задвижим продажбите? Като заместим банките, поне докато отново започнат да кредитират.

В приблизително същото време до този отговор стигат и други строителни компании, като от началото на тази година с променлив успех вече предлагат алтернативни схеми за покупка на имот. 

В основата си всички предлагани схеми са разсрочване на плащането към продавача, но условията и периода на разсрочване са различни. В най-масовия случай офертите са за покупка на жилища в начален етап на строителството им, като от купувача се изисква да плати даден процент от стойността на имота поне година преди завършването му. Периодите за изплащането на оставащата сума пък варират от 2 до 15 години.

Конкретните механизми, по които това става, са няколко, но най-разпространена в момента е преди завършването на сграда купувачът да е платил поне 25% от стойността на жилището, като след получаване на разрешение за ползване (акт 16) собствеността се прехвърля на негово име, а жилището се ипотекира в полза на строителя.

Купувачът плаща фиксирана лихва от порядъка на 7 и 10% върху сумата, която клиентът остава да дължи след завършване на жилището. Всеки месец се дължи вноска - в някои случаи равни, в повечето - намаляващи. В момента предприемачите са склонни колкото по-голяма сума се даде на по-ранен етап, да направят и по-сериозна отстъпка в цената. Ако дължимото бъде платено по-рано от договорения период, купувачът не дължи наказателни лихви или такси за предсрочно погасяване.
В договора обикновено има клауза, че ако не се покрият три последователни вноски, купувачът ще напусне доброволно апартамента, като преди това му се даде възможност да продаде сам жилището.
 
На теория подобни схеми могат да предложат само сериозните строителни компании, върху чиито обекти няма банкови тежести, вече имат осигурено финансиране за довършването им и могат да си позволят да разсрочат приходите от продажба във времето.
На практика обаче част от фирмите, предлагащи разсрочено плащане при покупка на имот не са достатъчно добре подготвени да го направят, като често договорите, които сключват не са достатъчно добре прецизирани с ясни ангажименти и отговорности на страните.
От друга страна, на този принцип се предлагат имоти над средните за пазара нива, и то преди да бъдат довършени и без гаранция, че ще бъдат. Рискът дори и най-добросъвестният строител да се провали остава у купувача.
Хубавата страна е, че щом вече кризата е родила такава предприемчивост у предприемачите (повторението е преднамерено), то може би те ще измислят и още по-оригинални начини да продадат залежалите имоти и да се измъкнат от кредитния капан.

Подробности четете в новия брой на вестник "Капитал".