Икономически преглед
Последиците от дълговата криза в Европа, както и от ипотечната криза, продължават да дават своето отражение върху пазара на недвижими имоти. Ситуацията се усложнява допълнително от затегнатите условия по дълговото финансиране от страна на банките и финансовите пазари, което води до замразяване не само на строителството на нови проекти и довършването на започнати вече такива, но и на потребителското търсене на жилищни площи. Очаква се търсенето и предлагането на жилища да запази сегашните си нива и до края на годината.

Предлагане
По предварителни данни на НСИ жилищният фонд в страната е достигнал 266 млн. кв.м, като този в София наброява 35 млн. кв.м, или 13.5% от жилищата в страната са разположени в столицата. През първите 6 месеца в столицата са завършени 146 жилища с полезна площ 13.134 кв.м в 45 сгради. Това отбелязва драстичен спад от близо 64 % в броя на новозавършени жилища, сравнено с през първата половина на 2012 г.

Най-голям е броят на новите жилища в Бургас
където за първата половина от годината разрешение за ползване са получили общо 1.297 жилища с близо 95 000 кв.м полезна площ. Това извежда Бургас на първо място в страната по площ на доставени жилища с дял от близо 24%, следван непосредствено от Варна с 23%. Далеч назад остава столицата, в която са доставени едва 3.3% от общата площ на всички нови сгради в страната. София е изпреварена и от Пловдив, където новозавършените жилища през първите 6 месеца са с полезна площ 26 544 кв.м, или 6.6% от жилищата в страната.

Търсене
По данни на Агенцията по вписванията в страната се наблюдава значително увеличение на броя на сключените сделки с недвижими имоти пред първите 6 месеца на годината от 11%, сравнено с първото шестмесечие на миналата година. Този ръст се дължи най-вече на значителното увеличение на броя на сключените сделки в София с почти 10% (от общо 7909 от януари до юни 2012 г. до 8687 за същия период през 2013 г.) и Пловдив с 23.6% (съответно от 4811 до 5984). Ръст се отчита и в обема на продажбите в двата най-големи черноморски града в страната съответно с 13% на годишна база във Варна и с 11% в Бургас.
Търсенето в момента е предимно водено от ниските цени и предлагането на ипотекирани имоти на вторичния пазар, чиито собственици не са успели да обслужват вноските си. Често финансиращите институции не желаят да придобият и управляват проблемните имоти, а търсят бърза ликвидност, като в някои от случаите ги предлагат с отстъпка до 20% от пазарната им цена. По този начин банките успяват да си осигурят приход, без да се регистрира загуба, тъй като по-голямата част от ипотечните кредити са в размер до 80% от стойността на имота.
Търсенето на жилища в сгради без Акт 16 или дори на груб строеж е силно ограничено, тъй като купувачите предпочитат да инвестират в недвижими имоти, които се предлагат с допълнителни стимули като довършителни работи, паркоместа или гаражи.
След икономическата криза спекулативните купувачи на пазара са малко, а търсенето в момента е водено от хора, които купуват жилищен имот или за лично ползване или инвестиция.
 
Цените
Цените в София остават на нива около €730 на кв.м, без значително изменение през последната година. По данни на НСИ продажните цени в София са значително над средното ниво за страната от €443 на кв.м. Извън София жилищните имоти във Варна продължават да са най-скъпите в страната със средна цена на кв.м €714. Бургас и Пловдив заемат следващите две позиции със средна цена съответно от €572 и €472 на кв.м. През първата половина на годината лек спад в продажните цени на жилищата се забелязва във всеки един от водещите градове, но не надвишава 2.5% спрямо първата половина на 2012 г.
 
Строителство
От началото на годината по данни на НСИ в столицата са издадени разрешителни за строеж на 155 сгради, което е с 1% по-малко от броя им през първата година на 2012 г. Наблюдава се обаче увеличение на предвидената разгъната застроена площ на тези сгради, където увеличението е с 66% спрямо същия период на 2012 г. Ако се върнем още назад, от 2007 г. се регистрира непрекъснат спад в броя на издадените разрешителни за строеж в страната. През първата половина на 2007 г,. разрешителните са били 5177, след което се наблюдава спад с 53% до 2428 през 2010 и с 63% до 1915 през настоящата 2013 г.
Строителството на общо 665 сгради с РЗП 231 620 кв.м е започнато през второто тримесечие на 2013 г. Това представлява 2.6% спад в сравнение със същия период на 2012 г. и 9% сравнено с 2011 г. В София е започнато строителството на 45 сгради. По-активна строителна дейност от тази в столицата се наблюдава във Варна и Пловдив, като във Варна са започнати 63 нови строежа за периода, а в Пловдив - 68. С изключение само на второто тримесечие на 2011 г. и на третото на 2012 г. от края на 2010 г. Бургас държи водещата позиция по брой на започнатите строежи, като през последните 6 месеца е започнато изграждането на 81 нови сгради.
 
Финансиране
През юли 2013 г. по данни на БНБ лихвеният процент по деноминирани в евро ипотечни кредити е 7.37%, а този в левове - 6.71%. От началото на годината се наблюдава постепенно понижаване на лихвените проценти съответно от 7.38% и 7.12%, като лихвения процент при кредитите в евро варира по-малко от този в левове.
Въпреки официалната статистика на БНБ обаче проучване, проведено от MBL|CBRE, показва, че действителният разход по ипотечен кредит, измерен като годишен процент на разходите (ГПР), варира от 7.5% до 9.5% в зависимост от условията по кредита. За целите на проучването ГПР е изчислен на базата на заем в размер на €50 000 при срок на изплащане 20 години. Обикновено в него се включват освен договорената лихва също и дължимите такси и комисионни към банката, като например за разглеждане на документи, изготвяне на оценка на имота, годишни и месечни такси за обслужване по кредита и други, които допълнително оскъпяват заема.
През първата половина на годината са отпуснати ипотечни кредити на обща стойност €300.19 млн. в сравнение с €286.96 млн. за същия период на миналата година. Наблюдава се ръст от 15% между първото и второто тримесечие на 2013 г.
По-голямата част от търговските банки финансират до 80% от стойността на жилището с изключение на ПИБ и ОББ, които отпускат кредити в размер на 100%. Средният срок на изплащане на ипотечните кредити е 30 години. Пет от 19-те банки посочват, че нямат такси за предсрочно погасяване на кредитите, а 12 одобряват финансиране за имоти преди получаване на Акт 14.
 
Прогноза
Не се очаква драстична промяна на пазара на жилищни имоти до края на 2013 г. Броят на новодоставени жилища се очаква да запази сегашните си нива, като се вземат предвид броя на издадените разрешителни за строеж и броя на действително започнатите строежи, както и съотношението между търсенето и предлагането. Това ще запази ръста на жилищния фонд, макар и с по-бавни темпове. Очаква се продажните цени да запазят сегашните нива поне до края на годината, ако условията по ипотечните кредити и търсенето останат също стабилни. Запазване на сегашните продажни цени ще гарантира и запазване на ръста на броя сключени сделки с жилищни имоти. Може обаче да се очаква насищане на пазара на недвижими имоти по Черноморието, където строителната дейност продължава да е по-активна в сравнение с тази в столицата, а ръстът на търсенето е по-нисък от този на предлагането.