Colliers International

Пазарни акценти:
• С откриването на Galleria Burgas през май 2012 г. модерните търговски площи в България нарастват до 630 000 кв.м, което се равнява на 83 кв.м на всеки 1000 души.
• Шведската модна верига Hennes & Mauritz (H&M) откри първите си магазини в страната, избирайки големите търговски центрове в София и морските градове.
• 80% от свободните площи на главните търговски улици в София се намират на бул. "Витоша". Това се дължи основно на продължаващите строителни дейности по изграждане на втория лъч на софийското метро и липсата на ясна стратегия за развитието на булеварда.
• Веригите в хранителния сектор разширяват мрежата си, откривайки магазини на ключови локации в близост до станциите на метрото и в гъсто населени жилищни комплекси.
• Оператори от сегмента "направи си сам" продължават своята експанзия в България и превръщат пазара в силно конкурентен.

Предлагане
Oткриването на новия търговски център Galleria Burgas в морския град доведе до ново раздвижване на пазара на търговски площи. Galleria Burgas добави 35 000 кв.м към нетните отдаваеми площи в страната, които вече достигат 630 000 кв.м. До края на годината са обявени да открият още два търговски центъра в София – Paradise Center и Bulgaria Mall, които ще увеличат отдаваемите площи с нови 113 000 кв.м. В края на 2013 г. се очаква откриването на друг мащабен проект – Sofia Ring Mall с 69 000 кв.м отдаваеми площи. Повече от година преди откриването в Sofia Ring Mall над 40% от търговските площи вече са договорени с наематели. С това през 2013 г. съотношението средни отдаваеми търговски площи в молове на 1000 души население в България ще бъде 115 кв.м. За сравнение, средните площи в Европа на 1000 души население възлизат на 247 кв.м.

Свободни площи
Средното ниво на свободни площи в търговските центрове в столицата през първите шест месеца на годината остава относително ниско – около 5%. The Mall, Serdika Center и Mall of Sofia отчитат ниски нива на този показател, в рамките на едва 2% до 3%, свободните площи в по-малките търговски центрове в София продължават да се увеличават, достигайки двуцифрени стойности. Свободните площи в търговските центрове извън столицата варират в зависимост от покупателната способност на населението и позиционирането на проекта. През първите шест месеца на 2012 г. ключови наематели от хранителния сектор закриха обектите си в някои от търговските центрове в страната заради промени в пазарната си стратегия. Все още се наблюдава бавно абсорбиране на отдаваемите площи в градовете, в които е регистрирано пренасищане с новооткрити търговски центрове. Тази тенденция е особено изразена в Русе, където нивата на свободните площи продължават да бъдат над 40%.

Главни търговски улици
Главните търговски улици в София отчитат най-голяма динамика по отношение на движение на наематели в сравнение с тези в останалите големи градове в страната. Това се дължи основно на активността на модните оператори, кафенета и ресторанти. Процентът на свободни площи по главните търговски улици в столицата се запазва стабилен спрямо предходния отчетен период (5% през втората половина на 2011г. и 6% през първата половина на 2012 г.). Главните търговски улици в Пловдив и Варна остават стабилни по отношение на нивата на свободни площи и движението на наемателите през първата половина на 2012 г. В Пловдив не се наблюдава съществена промяна от началото на 2011 г. – свободните площи възлизат на 3%, същият е и процентът на новите наематели. Във Варна делът на незаетите площи остава 7%, а магазините, които си смениха наемателите – 5%. Най-малко свободни площи, само 2%, се наблюдават на главната търговска улица в Бургас. Магазините, които смениха наемателите си в морския град, са 5%. Високите нива на заетост на главната търговска улица в Бургас се дължат на факта, че до средата на 2012 г. предлагането в сегмента на търговските центрове бе по-ниско в сравнение с другите големи градове като София и Варна. Очаква се стартът на Galleria Burgas да доведе до промяна на конюнктурата на търговската улица.

Биг Бокс
Развитието на софийското метро променя географията на търговията с хранителни стоки. Централните станции на метрото се превръщат в ключови места за пазаруване. Метростанция "Сердика" е показателен пример за притегателната сила на метрото. Там се наблюдава умело съчетан търговски микс, включващ формата "квартален магазин" на Billa, дрогерия dm и заведения за бързо хранене. Позициониране в близост до транспортни възли предприема и Piccadilly, които през първата половина на годината откриха 2 нови магазина от концепцията Daily, именно в непосредствена близост до спирките на метрото. През първото шестмесечие на 2012 г. се наблюдава експанзия "В близост до клиента" на веригите хранителни магазини. Carrefour откри 3 нови супермаркета, 2 в София и един в Бургас. Lidl продължава да покрива все повече локации, като отвори магазини в Бургас, Русе, Стара Загора и Враца, по този начин веригата разполага с 60 магазина в страната. Динамичен и силно конкурентен е сегментът на операторите от типа "направи си сам". Bauhaus отвори първия си магазин в столицата, заемайки площ от 20 000 кв.м. Същевременно Baumax разшири мрежата си с два нови обекта в Русе и Варна. Mr. Bricolage откри втори магазин в Пловдив.

Търсене
Средната покупателна способност на глава от населението в Европа бележи ръст от 7% за периода 2011/ 2012 г. и възлиза на 12 774 евро. Средната покупателна способност в България се равнява на 3520 евро на глава от населението, което представлява 28% от средноевропейските данни. Съотношението на търговски площи на 1000 души население средно за Европа се равнява на 247 кв.м. През 2012 г. същият показател за България е равен на 83 кв.м. След откриването на новите проекти през 2013 г. това съотношение ще нарасне до 115 кв.м. Прогнозите за 2013 г. сочат, че покупателната способност в България ще представлява една трета от средноевропейската. В същото време търговските площи на 1000 души от населението ще възлизат приблизително на 50% от средноевропейските данни. Търсенето основно се движи от хранителните вериги, модните оператори и заведенията. Проучване на Colliers проведено сред 500 български и международни търговски оператори през май 2012 г. с над 20% отговорили показва, че свитото потребление и високите наемни нива продължават да бъдат сред основните предизвикателства пред сектора и през настоящата година. Други фактори, влияещи върху развитието на търговските площи, според респонденти са възможностите за кредитиране и конкурентната среда. Въпреки че търговците участвали в проучването са предпазливи в оценките си за развитието на сектора и цялостното икономическо развитие на страната, 41% от тях изразяват желание да разширят мрежата си до края на годината. Търговските центрове в София продължават да бъдат най-предпочитаните локации за откриване на нови обекти. Бургас също набира популярност, като 17% от анкетираните компании го посочват като предпочитана локация за отваряне на нови магазини.

Наемни нива
През първата половина на 2012 г. наемните нива на главните търговски улици в столицата отчитат спад от близо 5%. Най-съществено се понижават стойностите им на бул. "Витоша". Наемите на търговски площи на главните улици в другите големи градове остават стабилни с изключение на Варна, където се наблюдава спад от приблизително 12% единствено във Варна. През първата половина на 2012 г. наемните нива за първокласни локации в търговските центрове остават относително стабилни.

Прогноза
- Текущите инфраструктурни проекти, чието завършване предстои до края на 2012 г., ще променят човекопотока и географията на потребление в София.
- Предстоящото откриване на 2 нови търговски центъра в столицата съществено изостря чувствителността на търговците при оценката им на характеристики като локация, търговски микс и удобство на проекта.
- В условията на нарастваща конкуренция някои от съществуващите търговски центрове ще предприемат стратегия за пазарно репозициониране.
- Продължава навлизането на пазара на нови модни марки чрез регионални франчайз представителства.

Forton International

Преглед
Българският пазар на търговски площи очаква третата вълна от шопинг молове. "Парадайс център", който отваря врати през март 2013 г., ще бъде най-големият мол в България и ще въведе новото поколение от лайфстайл центрове с множество зони за забавление. След преминаването на тази трета вълна българският пазар ще навлезе в по-зряла фаза с достатъчен запас, разнообразие от марки, ограничено количество бъдещи проекти и в резултат по-предсказуем и стабилен инвестиционен пазар.

Предстоящи откривания
През третата четвърт на 2012 г. общата площ шопинг молове в процес на строителство е 239 500 кв.м. Пет центъра се очаква да бъдат завършени до края на 2013 г. "Българият мол" (РЗП 33 000 кв.м) ще отвори през ноември 2012 г., а най-големият проект – "Парадайс център" (РЗП 80 000 кв.м) ще отвори през март 2013 г. "Саут Ринг мол" (72 000 кв.м РЗП) и "Мега мол" (24 000 кв.м РЗП) в София и "Стренд" (30 500 кв.м РЗП) в Бургас са планирани за края на 2013 г. "Парадайс център" ще бъде първият голям лайфстайл мол в България с повишен акцент върху забавлението. "Стренд" от своя страна ще е първият открит търговски център в България.
Проектните откривания на площи в новите молове ще увеличат общия запас на 833 910 кв.м през 2013 г. Новото предлагане ще окаже натиск за намаляване на наемните нива, но клиентите ще се възползват от по-голямо разнообразие от марки и различни търговски концепции.

Инвестиционна активност
Пазарът на търговски площи в България се очаква да стане много по-зрял до края на 2013 г. със завършването на петте търговски центъра, които в момента са в процес на изграждане. По този начин на пазара ще има достатъчен запас от първостепенни търговски площи и в същото време - ограничен запас на предстоящите да се появят на пазара молове. В резултат предсказуемостта на пазара ще се увеличи значително, тъй като ще бъде ясно, кои схеми се представят добре и кои няма да са застрашени от новата конкуренция. Така нарастващият брой международните инвеститори с по-ниска толерантност към риска ще бъдат привлечени от по-зрелия инвестиционен пазар в България.