Стабилизирането на цените на жилищата през 2012 г. не е изненадващо, тъй като потвърждава тенденцията от последните няколко тримесечия на постепенно забавяне на понижението на цените, което показваше, че пазарът на жилища в страната плавно се приближава към равновесие. Въз основа на последните наблюдения обаче все още не може да се правят категорични оптимистични оценки поради ниската и намаляваща активност на пазара, измерена чрез броя сключени сделки, както и заради слабото търсене от страна на домакинствата. Още повече ако вземем предвид вече сигурното навлизане на европейската икономика в нова рецесия през втората половина на 2012 г., което неминуемо ще влоши перспективите за растеж пред българската икономика. Все пак не очаквам да станем свидетели на съществено понижение на цените в следващите месеци. Най-вероятно цените ще продължат да се колебаят около текущите стойности.

Най-реалистичният сценарий за жилищния сектор в страната включва стабилизиране на цените и строителната активност около текущите ниски от историческа гледна точка нива. Постепенно ще ставаме свидетели на известно раздвижване на банковото кредитиране, насочено най-вече към кредитополучатели със стабилни доходи. При по-песимистичен сценарий на нови силни сътресения на финансовите пазари в еврозоната и неконтролиран фалит на някоя от застрашените страни (Гърция, Испания, Италия) е възможно лихвите на междубанковите пазари отново да се повишат до високи стойности, както беше през 2008 и 2009 г.
Икономическата динамика ще се отрази върху склонността на домакинствата да спестяват най-вече по линия на очакванията за по-бавен растеж на доходите и заетостта в следващите 1-2 години. В тези условия повечето домакинства вероятно по-скоро ще се въздържат от големи разходи и покупки, в т.ч. на жилища, тъй като възстановяването на потребителското доверие ще се проточи във времето.

По време на кризата бяха засегнати най-вече хора с ниска до средна квалификация, заети предимно в строителството, индустрията и някои услуги, както и някои от хората на висши управленски позиции поради свиването на бизнеса като цяло (и по този начин на печалбите и бонусите). Рецесията се отрази сериозно и върху баланса на собствениците на имоти и на взелите кредит по време на пика на икономиката през 2007 и 2008 г. под влияние на свръхоптимистични очаквания за бъдещето. Възстановяването на покупателната способност за тези групи купувачи ще бъде бавен процес. В следващите няколко години жилищата ще бъдат достъпни най-вече за купувачи с повече спестявания, стабилни доходи и ниска задлъжнялост.

През следващата 2013 г. не се очаква да има съществен спад на чуждите инвестиции в имоти, които и без това са на много ниски нива в момента. Основните външни рискове за търсенето на имоти са свързани с възможността рецесията в еврозоната да се окаже по-дълбока и по-дълга от предварително очакваното, което ще намали търсенето за българския износ, 50% от който е предназначен за еврозоната. Друг съществен риск е инфлацията в глобален мащаб да се ускори осезаемо вследствие на неконтролираното печатане на пари от големите централни банки (в т.ч. и Европейската централна банка), което би намалило пряко разполагаемия доход на българите. Обезценката на еврото спрямо долара вследствие на европейската дългова криза също намалява покупателната способност на домакинствата, тъй като цените на много суровини (например горивата) и стоки (например потребителска електроника) са пряко свързани с курса на щатския долар. Още повече че българите в ролята си на европейците с най-ниски доходи са силно чувствителни към покачването на цените на храните и горивата, които и през 2013 г. ще останат високи. В по-песимистичния сценарий eвентуална банкова криза в Европа отново би замразила финансовите потоци в еврозоната и би затруднила още повече достъпа на българските банки до кредит отвън.

Търсенето в следващите 12 - 18 месеца вероятно ще остане относително слабо, но с тенденция към бавно подобрение, имайки предвид, че цените на имотите вероятно вече са достигнали дъното, а домакинствата натрупаха значителни спестявания по време на кризата. Въпреки че домакинствата ще продължат да управляват парите си предпазливо, очаквам постепенно интересът към закупуване на имот да нараства. Какво точно ще се случи ще зависи до голяма степен от (не)реализирането на споменатите външни рискове.