Двама брокери на недвижими имоти разговарят:
- Колега, аз с този нервен пазар направо се побърках, въобще не мога да спя - цените падат, купувачи няма...
- А аз спя като бебе! - отговорил другият.
- Как така?
- През два часа се будя и започвам да плача...

Макар и пресилено този виц характеризира най-точно ситуацията на пазара. Предлагането се увеличава, цените намаляват, но повечето купувачи продължават да изчакват.
Банките не помагат, а и купувачите не искат тяхната помощ. От всичко това, изглежда, най-много страдат именно брокерите, които трябва да намерят баланса между продавачи и купувачи.
Местният пазар на жилища в Благоевград не прави изключение.

Ситуацията
"В края на 2008 г. пазарът в България стана пазар на купувачите. B момента в Благоевград предлагането доста надвишава търсенето и сделки се сключват все по-трудно и все по-трудно", обяснява Николина Стойнева, мениджър на "Адрес Благоевград". Според нея могат да се определят два периода през тази година - този до края на май и този след него.
"През първия период сделките бяха по-скоро изключение, но по съвсем различен начин стоят нещата в периода от началото на юни. Добрите цени и изгодните оферти постепенно върнаха интереса на купувачите." Тази тенденция се наблюдава не само в Благоевград, но всички брокери са на мнение, че трудно биха я определили като трайна. Преди 4-5 години всеки имот, който се появеше на пазара, се купуваше, и то на почти всяка цена. С развитието на сектора предлагането започна да расте и тогава се появиха сегментите. Така купувачите също се групираха – едни бяха готови да купят най-евтиния имот, докато други изискваха качество независимо от оскъпяването. През последните две години купувачите все по-рядко бяха готови да правят компромис с основните характеристики на имота. Така че потребителите имат норми на поведение, но те се променят съобразно времето и условията, обясняват от "Адрес".

Цените
Последният ръст на цените на жилищата в града е отпреди година - второто тримесечие на 2008 г., когато спрямо предходното покачването е минимално и статистиката отчита цена от 1303 лв. за кв.м. Оттогава досега понижението е плавно, но постоянно, като през второто тримесечие на 2009 г. средната продажна цена вече е около 940 лв. за кв.м. По данни на брокери в момента цените на панелни жилища в кварталите варират от 300 до 400 евро на кв.м., понижението спрямо предходната година е 20 - 30%, колкото отчитат и данните на НСИ. Цените на новото строителство са между 390 и 460 евро на кв.м. В широкия център на Благоевград към момента цените на новото строителство са от 480 евро и стигат до 700 евро на кв.м на имоти, които са все по-близо до центъра.

Тенденцията
Клиентите търсят имоти за собствени нужди и само около една четвърт от тях са готови да ползват частично банково финансиране. Ясно е какво движи в момента пазара - купувачите с пари в брой. Избягването на кредит има и своето практично обяснение - наблюдават се все по-често на пазара имоти, чиито собственици имат ипотечен заем, който в момента се затрудняват да обслужват и бързат с продажбата, като цените на такива имоти търпят корекция до 30% надолу. На местния пазар се наблюдава и вече позната тенденция - да се сключват сделки в две ценови категории - жилищата в най-ниския сегмент, с купуването на които хората задоволяват потребителските си нужди, и луксозни имоти, които в дългосрочен план ще изгубят най-малък процент от своята стойност и са добра инвестиция.

Наемите
От началото на годината се наблюдава освен спад в продажните цени и в наемните нива на жилищата. Докато в края 2008 г. нивата бяха сравнително стабилни, още през първото тримесечие на 2009 г. се забеляза понижение. Обикновено зимните месеци не са активни за наемане на имоти, а в допълнение продавачите на имоти бяха в "замръзнал" пазар и много от тях станаха наемодатели по принуда, за да реализират някакви приходи. Така се появи увеличено предлагане, което, съчетано с намалено сезонно търсене, доведе до първия спад с около 5-10%, обяснява Николина Стойнева. От една страна, масово се отдават по-стари имоти, но "наводняването на пазара" идва от новопостроени имоти, които не могат да бъдат продадени и затова се отдават под наем. Старите и неподдържани имоти вече не могат да издържат на конкуренцията на новите имоти и наемодателите са принудени също да свалят цените. Разбира се, трябва да се има предвид, че при избор на имот за наемане от изключително значение са близостта му до работното място на наемателите и удобните транспортни връзки. И това е водещото при вземането на решението. Така, дори и да бъде предложен отличен имот сам по себе си, но с не особено добра локация, наемателите вероятно няма да го вземат.

В бъдеще
Пазарната логика и случващото се в останалите европейски страни като че ли дават отговор какво може да очакваме. Имотите с добри характеристики в квартали с изградена инфраструктура ще запазят най-голям процент от цената си. При спад на търсенето и ръст на предлагането пазарът трябва да намери своята нова равновесна точка – на по-ниски нива. Колко по-надолу зависи от размера на намалението на търсенето и ръста в предлагането.