Прочетете в брой 5 на списание ГРАДЪТ

Районите около Борисовата градина категорично се превърнаха в едни от най-търсените, престижните и атрактивните за ново строителство в София. По-рано тази година в списание "Градът" ви разказахме за инвестиционната активност в бившата научно-производствена зона "Хладилника-Витоша", заключена между бул. "Никола Вапцаров", бул. "Черни връх" и огромните зелени площи. Точно от другата страна на Борисовата градина, в източна посока, е територията на бившата гара "Пионер" и научно-производствена зона/ядро "Червена звезда", обозначена на новите устройствени планове и като НПЗ "Дианабад-запад".

По-възрастните столичани помнят активностите по соцвреме в тази производствена зона. Завод "Фурнир", "Металокерамика", "Метапрам", ТПК "Христо Ботев", "Научно приборостроене" са част от предприятията и филиалите, действали до първите години на демокрацията. Към днешна дата със запазени функции са следните индустриални и логистични имоти: базата на "Полиграфснаб", производителят на касови апарати и фискални принтери "Дейзи тех", "Макрохард електроник", базата на "Българско видео", чиито активи сега са в държавната фирма "Аудиовидео Орфей", печатница за рекламни материали. Там се намира и фирмата-наследник на предприятието за метална литография "Победа". Това е същата фабрика, в която писателят Георги Марков за кратко е работил през 50-те години по специалността си инженер-химик. В "Задочни репортажи за България" Марков описва преживяванията си в тази индустриална зона, разположена между "причудливото царство на дъновистите" (кв. "Изгрев") и квартал "Дианабад", който "по това време носеше невинното очарование на истинско село".

Половин век по-късно местността "Дианабад-запад" постепенно загърбва стария си индустриален имидж, за да се прероди в престижна зона с жилищни сгради и такива със смесено предназначение. С три модерни многофункционални сгради строително-предприемаческата компания "Артекс инженеринг" се оформя като най-активен инвеститор в района. Дружеството завърши грубия строеж на сграда "Диамант" и вече работи по инсталациите, мазилките и дограмата. В следващите месеци предстои да започне строителството на сграда "Диамант 2". А в интервю за списание "Градът" арх. Весела Мирянова, изпълнителен директор на "Артекс инженеринг", потвърждава, че ще има и трети "Диамант" в близост.

ALBA
Строително-инвестиционната компания BLD съобщи в края на септември 2017 г., че е получен акт 16 за сграда ALBA на ул. "Тинтява", срещу спортния комплекс "Диана". Апартаментите в сградата са общо 101, повечето тристайни (от 90 до 140 кв.м) и четиристайни (от 145 до 208 кв.м) - два-три пъти по-големи от средната площ на новите жилища в България.

"Районът е част от една от най-престижните зони на София – "Изгрев", популярен сред по-заможни групи софиянци, които предпочитат да живеят в квартал, а не в идеален център. За нас основните предимства са имидж, близост до парк и добра социална инфраструктура - голям басейн, спортни съоръжения, търговски обекти, училища, детски градини. Реализираните продажби в ALBA еднозначно доказаха, че сме били прави в преценката си за профила на купувачите – хора с високи доходи, които търсят нова модерна среда на живот. За тях заобикалящата среда е от голямо значение и повечето отчитат, че наоколо ще се обособи зона с изцяло ново строителство", сподели Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD.

Изграждането на нови проекти в стара индустриална зона е свързано с допълнителни усилия от страна на инвеститорите. Налага се те да влизат в задруга, както направиха големите предприемачи в района на Южната дъга на Околовръстното шосе при жк "Младост".

"На първо място, още преди старта на строителството трябваше да намерим допирни точки със съседните на нас сгради – никой инвеститор не би могъл да се справи сам с промяна на предназначението на цяла зона. Съществуващата подземна инфраструктура е била създадена, за да обслужва индустриални дейности, така че първите задачи с повишена трудност се появиха още при разчистване на терените. След това трябваше да намерим синхрон по време на строителството, за да не си пречим и да не нарушаваме ритъма на живот в района. А при изграждането на топлофикационната мрежа се обединихме с инвеститорите в съседните до нас парцели и изградихме обща подстанция", обясни Димитър Савов.

Изпълнителният директор на BLD изрази съмнение, че инженерната инфраструктура в района ще има капацитет да поеме новите сгради. Но кметът на район "Изгрев" инж. Цветомир Жеков е на мнение, че съществуващата инфраструктура е в добро състояние, което се доказва от факта, че в зоната няма сериозни аварии. Всички инвеститори намират за проблемно състоянието на основния вътрешноквартален път в района - улица "Тинтява", между бул. "Драган Цанков" и ул. "Никола Габровски". Сега предприемачите влагат средства в ремонта на улицата пред собствената си сграда и правят нови тротоари, за да могат хората да стигат до имотите си безпроблемно. От район "Изгрев" уточниха, че е предвиден цялостен ремонт на ул. "Тинтява" заедно с тротоарите, но се изчаква да приключи строителството на основните обекти и да спре движението на тежките строителни машини.

Димитър Савов заяви, че може да се търсят решения и за подобряване на връзките на градския транспорт. Близостта на метростанция"Жолио Кюри" е позитив, но времето за достигането й надвишава 15 минути, затова са необходими вътрешни връзки в самия район, които да насърчат използването на градски транспорт и да намалят трафика на автомобили. При анализа на строителството в "Дианабад-запад" прави впечатление, че предприемачите засега залагат на жилищните сгради или на многофункционалните, но отново с акцент върху  апартаментната част.

"В София офис зоните вече се обособиха и е финансово обосновано и маркетингово по-логично офис сградите да се позиционират във вече установените в сегмента райони, каквито са бул. "Цариградско шосе", бул. "България" и бул. "Тодор Александров". Настоящият момент не е подходящ за развитието на търговски обекти с оглед на съмнителната реализация, затова атрактивните свободни парцели в кварталите се използват за развитие на жилищни проекти, за които има търсене. Освен това обособяването на нови модерни зони за живеене е движение в позитивна посока и влияе благоприятно върху качеството на живот на хората", допълни Димитър Савов.

"Дианабад Резидънс" и сграда "Тинтява"
Бързо развиващата се зона "Дианабад-запад" привлече и една от най-опитните строително-предприемачески компании – основаната през 1991 г. "Бигла III". Ръководеното от Красимир Шалев дружество неотдавна завърши комплекса "Дианабад Резидънс" на ул. "Св. Пимен Зографски", който включва две сгради с 55 апартамента и два магазина, подземен и надземен паркинг.

Компанията работи усилено по друг обект в района – жилищна сграда "Тинтява", която ще се намира на едноименната улица, близо до ъгъла с ул. "Русаля", и която ще разполага с 26 жилища и 31 подземни паркоместа. И в двата проекта са вложени най-високите технологии и съвременни тенденции. Жилищата в "Дианабад Резидънс" са реализирани на 100 процента, а тези в "Тинтява" - на 60%. Купувачите са млади семейства, високообразовани хора с висок стандарт на живот.

"Бигла III" планира и трета сграда в близост – на ул.  "Тинтява" 19, като строителната площадка се очаква да бъде открита през пролетта на 2018 г.

"Плюсовете на зоната са много. Районът е облагороден, в близост до паркове, спортни съоръжения, две метростанции. Край ул. "Тинтява" има много свободни площи за реализация и застрояване заради затварянето на определени предприятия и заводи. Основните предизвикателства пред строителните предприемачи в района безспорно са остарялата инфраструктура на ул. "Тинтява" и ул. "Св. Пимен Зографски". Също така неизградени улици плюс водопроводи и канализации към тях, които съществуват в регулационните планове, но в действителност липсват и възложителите са принудени да ги изграждат за своя сметка и да ги даряват", коментира Красимир Шалев, изпълнителен директор на "Бигла III".

Само за последната година компанията е изградила две улици с обща дължина 150 м предвид лошото състояние на вътрешнокварталната улична мрежа в столицата. Като възможно решение Шалев предлага част от постъпленията от такси за строителни разрешения да бъдат влагани само за ремонт на кварталните пътища. Докато това се случи, инвеститорите ще трябва да изграждат за своя сметка улиците около обектите си.

"Със сигурност ще се наложат инвестиции в инженерната инфраструктура. Най-вече изчерпани са токовата мрежа и канализацията. За да има капацитет за посрещане на новите обекти, трябва да бъдат изградени нови трафопостове, канали, а вероятно и улици. Улиците са прекалено тесни, за да поемат автомобилния поток. Подобрение би могло да бъде постигнато чрез анализ и управление на трафика. Може да бъде направена по-добра организация на цялостното движение в квартала с преобразуването на някои улици в еднопосочни", смята Красимир Шалев.

Според него зоната привлича инвестиции най-вече в жилищния сегмент, тъй като е много благоприятна за живеене - тиха и спокойна среда, близост до паркове и зеленина, наличие на детски градини и училище, спортни комплекси в близост. Възможностите за инвестиции в допълващи обекти са големи. В партерната част на сградите си "Бигла III" обикновено залага магазини, такива са предвидени в "Дианабад Резидънс" и сграда "Тинтява". Красимир Шалев съобщи, че жителите на района в бъдеще ще се радват и на нов парк покрай течението на р. Новачица, между ул. "Св. Пимен Зографски", "Тинтява", "Русаля" и бул. "Драган Цанков".

"Тинтява Гардънс"
До края на 2017 г. ще бъде завършен първият етап на жилищния комплекс от затворен тип "Тинтява Гардънс" - на ул. "Тинтява", срещу спортния комплекс "Диана". Проектът се състои от две сгради с общо 5 секции – в тях ще има апартаменти, ателиета, магазини, просторни фоайета с места за сядане, общо помещение за велосипеди и детски колички (във всяка секция), вътрешен двор с детски площадки, две сутеренни нива с гаражи и паркоместа. Общата разгъната застроена площ ще бъде 20 000 кв.м. Основен инвеститор е "Филто-С", а партньор за част от проекта е "С.Д. Торин-Тончев".

"Около 80% от нашите жилища се реализират на етап строителство. В "Тинтява Гардънс" случаят е подобен. Купувачите са заможни хора с високи доходи - основно развиващи собствен бизнес", сподели Гергана Тончева, административен директор на "С.Д. Торин-Тончев". Характерно за жилищата в "Тинтява Гардънс" е, че са просторни, светли, с големи дневни. Архитектурата на комплекса е отличаваща се от тази на околните сгради - използването на провокативни цветови решения допринася за иновативната визия.

Компанията е решила да инвестира в зоната заради многото й плюсове: комуникативна локация в близост до центъра на града, добре организиран градски транспорт, включително наличието на метро в близост, разположение на границата между два квартала – "Изгрев" и "Дианабад", с добра инфраструктура, наличие на училища, детски градини, поликлиники и т.н.

"Основните предизвикателства при реализиране на обекта са трудното обезпечаване на достъпа с тежка техника, тъй като уличното платно е тясно, а строителните обекти по ул. "Тинтява" бяха/са доста на брой. Трудности имахме и при изграждане и въвеждане в експлоатация на топлопровод - поради проблеми със собственост и права за прекарване/преминаване", каза Гергана Тончева. И тя посочи състоянието на уличната мрежа като основно предизвикателство в района. Ул. "Тинтява" е тясна и доста натоварена през деня. Няма изградени тротоари, пешеходците се движат по пътното платно, което прави разминаването на автомобили, пешеходци и работници от строителните обекти доста рисковано.

"Изгрев 132"
В една от най-активните инвестиционни зони на столицата се намира и първата жилищна сграда в България, сертифицирана по BREEAM – най-известният в света стандарт за устойчиво строителство и екологична оценка. През март 2017 г. бе въведена в експлоатация сградата "Изгрев 132" (4100 кв.м РЗП) - инвестиция на АКМИ/ACME. Тя се отличава с модерна визия на фасадата в съчетание с комфорт на обитаване, функционалност на жилищата и енергийна ефективност. За отопление и охлаждане са използвани индивидуални термопомпи въздух-вода. Отоплението с термопомпи е в пъти по-евтино от другите видове. Енергийната ефективност на жилищата в "Изгрев 132" ще доведе не само до по-ниски сметки, но и до цялостно намаляване на отрицателните емисии на въглероден двуокис.

"При завършване на строителството всички жилища в сградата бяха разпродадени. Основният профил на купувачите са млади, интелигентни професионалисти от IT сферата и инженери с международен опит в сферата на авиацията. Планираме още няколко обекта в района, като нашият фокус са сгради с РЗП до 5000 кв.м", коментира Мартин Янев, съосновател и управляващ партньор в ACME.

Той определи следните ключови фактори, довели до решението за инвестиция на това място: разположението между основни пътни артерии, отличната транспортна достъпност и обезпеченост с публичен градски транспорт, наличие на места за спорт и отдих на открито – парк "Борисова градина", плувен комплекс и тенис кортове "Диана", бърз достъп до летище София и центъра на града, наличие на по-големи свободни парцели. Това е една от последните зони в район "Изгрев", където може да се разгърне по-мащабно ново строителство. В същото време не липсват и предизвикателства.

"Най-големите са свързани с уличната инфраструктура, наличие на тротоари, пешеходни и велоалеи. Уличната настилка е доста компрометирана, но това е проблем не само за тази зона, а за повечето квартали в София, особено тези с концентрация на ново строителство. В новите жилищни територии темпът за изграждане на уличните трасета е изоставащ или блокиран. Това затормозява провеждането на транспортните потоци и пречи на нормалното функциониране на средата", обясни Мартин Янев.

Той съобщи, че в процес на проектиране е изключително иновативен проект в район с ниска концентрация на строителство в кв. "Симеоново". Това ще бъде първата Qhome (Quality home) сграда в София. "Съвместно с арх. Андреа Момерин работим по стандарт за качествени домове, които да са устойчиви, енергийно ефективни, със здравословна среда. Съвсем скоро ще предложим на пазара нещо ново и интересно. Надявам се и други инвеститори да приемат идеята и да работим съвместно за по-добра и здравословна градска среда", обясни Янев.

Adella Residence
На финален етап на реализация е и проектът Adella Residence на "Билд Инвест България", който се намира на ул. "Тинтява" и ул. "Жетварка". Това е многофункционален жилищен комплекс с 67 апартамента, офиси, ателиета, медицински център, апартаментен хотел и подземен гараж. Сградите са две с общо 5 секции.

Архитектурният проект на "Иво Петров Архитекти" залага на дизайн с изразителна визия, без излишни детайли и декорации. Възприемането на обемите като различни по предназначение части на едно цяло е усилено чрез използваните материали за оформяне на фасадите. За медицинския център е предвидена вентилируема обшивка с плоскости от ламинирани плочи, докато за жилищната и хотелската част е предпочетена силиконова фасадна мазилка в комбинация отново с ламинирани плочи.

"Полиграфснаб"
От другата страна на ул. "Тинтява" се намира базата на "Полиграфснаб", разположена върху един от най-големите терени в района (с площ 15.8 дка). Редица инвеститори биха проявили интерес към имота, ако настоящият му собственик реши да го продава. Но засега такива индикации няма, въпреки че в Столичната община обмислят как да забранят движението на тежкотоварните камиони в квартала от и към "Полиграфснаб" (след сигнали от живеещи в района – бел. ред.).

"Фирмата ще продължи да извършва своята дейност и ще запази основното предназначение на имота. От наша страна бяха предложени варианти за облекчаване на трафика по ул. "Тинтява", но за съжаление те не бяха приети", коментира Ивайло Данов, член на борда на директорите на "Полиграфснаб", която е сред лидерите в доставката на хартии и картони на българския пазар и в съседните държави.

Основната сграда на компанията е построена през 1967 г. и досега е модернизирана няколко пъти. През 1998 г. тогавашната държавната фирма "Полиграфснаб" е приватизирана и в следващите години разширява дейността си. Сега базата се използва за конвертиране на хартии и картони (форматиране), производство на хартиени пликове и чанти и е част от логистичната дейност на компанията за доставка на хартии и картони. Част от помещенията се отдават под наем, а на територията на дружеството има и печатница.

"Аудиовидео Орфей"
Друг голям собственик в района е държавната фирма "Аудиовидео Орфей". Става въпрос за сгради на близо 30 дка, заключени между ул. "Самоков", "Жетварка" и "Елемаг". Това е същият имот, който по соцвреме се е ползвал от държавното дружество "Българско видео", чиито активи се вливат в "Аудиовидео Орфей". На тази територия през XX век първо е имало предприятие за производство на вакса, както и на кутиите за нея, което е било част от компанията "Искович и Леви". След национализацията предприятието е носило името "Победа" и се е специализирало в печат върху ламарина (метална литография) за нуждите на хранително-вкусовата промишленост.

"Това производство е водило до замърсяване на околната среда в жилищен район. Затова в края на 70-те години държавата взема решение да изнесе производството в покрайнините на града, а правителството предоставя терена и сградите на Министерството на културата. От 80-те години там се помещава държавната фирма "Българско видео", специализирана във видеопроизводство и разпространение, която е захранвала с филми на VHS носител системата на кино-видеоклубовете в страната", разказа Александър Донев, който беше изпълнителен директор на "Аудиовидео Орфей" до октомври 2017 г. 

Фабрика "Победа" обаче не напуска докрай територията и остава да ползва близо една трета от нея. През 90-те години производството е възстановено, предприятието е включено в списъка за масовата приватизация, преминава в частни ръце и новият собственик успява да си извади акт за собственост за цялата земя, включително тази част, която се ползва от "Аудиовидео Орфей". По казуса от години има съдебни спорове.

"Аудиовидео Орфей" не е ефективно дружество и не може да устои на конкуренцията в областта на филмопроизводството. На тази огромна територия би могло да се изгради комплекс за културни дейности с няколко акцента: музей на българското кино, модерен център за дигитализация и съхранение на дигитални носители, студио за заснемане на студентски филми, зала за прожекции и спектакли, отворена към живеещите в района", предлага Александър Донев.

Гара "Пионер"
Ще завършим материала с един от най-интересните имоти в бившата научно-производствена зона "Червена звезда" – територията на и около гара "Пионер". В последните десет години за бъдещето й се обрисуваха различни варианти – спортен комплекс, увеселителен парк с атракциони, подземен паркинг. Министерството на транспорта на няколко пъти имаше идея да продаде терена и да го даде на концесия, но процедурите бяха прекратявани. Впоследствие на най-високо държавно ниво бе решено по-голяма част от терените да се прехвърлят на Столичната община.

"Територията на гара "Пионер" е прерогатив на Национална компания "Железопътна Инфраструктура", която е собственик на имота. На Столичната община са прехвърлени имоти в близост, но не самият гаров площад, а част от трасето на демонтираната жп линия. Тук е моментът да благодаря на министър Ивайло Московски за това. Идеята на кмета на София Йорданка Фандъкова е на мястото на жп линията да се изгради линеен парк с велоалея, с разнообразни места за отдих (пейки, беседки), с творчески кътове – обособени места за художници. След като приключи процедурата по прехвърляне на собствеността, ще се търсят възможности за финансиране на новия парк", обясни инж. Цветомир Жеков, кмет на район "Изгрев".

По общ устройствен план теренът на гара "Пионер" е отреден за спорт и атракции. "Ще настояваме това да се запази. Към момента не се обсъжда конкретно изграждане на спортни обекти, защото първо трябва да се уреди въпросът със собствеността", допълни инж. Жеков. /Бел. ред. - след приключване на редакционната дейност по бр. 5 на списание "Градът" стана ясно, че НКЖИ ще направи пореден опит за продажба на бившата гара "Пионер"/.

Още по темата:
Арх. Весела Мирянова: Модерната жилищна сграда е многофункционална

Арх. Павел Янчев: Зона "Дианабад-запад" е планирана да изпълни бъдеща роля на вторичен обществен център

Инж. Цветомир Жеков, кмет на район "Изгрев": Предвиждаме цялостна реконструкция на ул. "Тинтява" и пл. "Радой Ралин"