Прочетете статията в списание ГРАДЪТ, брой 2, април-май 2017

В бизнеса с имоти подобно на много други сфери на човешката дейност е важно участниците да говорят на общ език. Ролята на такъв дълги години играеха националните стандарти за измерване на площи, но глобализацията е на път да промени това.

Международни инвеститори и корпорации са страна по редица имотни сделки, а много от тях притежават и значителни по обем портфейли от недвижима собственост в различни държави. За всички тях стои проблемът с несъответствието на площите при оценки или инвестиционни решения за тези пазари. В това отношение въвеждането на единна, международно призната методология за измерване би отворило нова страница.

За да се преодолеят различията, Коалицията за международните стандарти за измерване на имоти разработи Международен стандарт за измерване на офис сгради (International Property Measurement Standard – IPMS for office buildings) с цел да се осигури сравнимост между отделните пазари и по-голяма прозрачност. Това е първият от общо три стандарта, които се очаква да бъдат въведени на пазара на бизнес имоти – в ход е работата по аналогични методики за индустриални и търговски площи. Единен международен стандарт за измерване вече бе приет за жилищните имоти – IPMS for residential properties.

Самата коалиция е създадена през 2013 г. на среща на Световната банка, а в рамките й влизат Кралският институт на лицензираните консултанти по недвижими имоти (RICS) и още 55 организации и институции.

За сериозността на проблема говори фактът, че според проучванията в зависимост от използвания стандарт измерваната площ може да варира с над 24%. Най-често разликите са относително малки и идват от помещения/елементи като тоалетни, асансьорни шахти, колони и тераси. На отделни пазари обаче има и практики, които пораждат по-сериозни разминавания. Например в някои части на САЩ се измерват само климатизираните части на сградите, а в Индия офисите може да включват и външните паркинги. В някои страни от Близкия изток в обхвата на измерването е възможно да влизат и потенциални, но все още непостроени части от една сграда.

В България застроената площ на сградите и самостоятелните обекти се регламентира от Наредба №7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Стандартът БДС 163-86 дава основните понятия, свързани с отделните видове площи в сградите, но няма широко приложение в бизнеса. Подобна е практиката и в други страни, където се ползват национални стандарти за измерване. Повечето от тях са добри сами по себе си, но просто се различават едни от други, т.е. прилагането на IPMS e въпрос на съпоставимост, не на качество на измерването.

Смисълът от въвеждането на обща методология не е да замени добрите практики на даден пазар, а да уеднакви представянето на площите в отделните страни и да улесни планирането, взимането на решения и отчетността на международните компании. Друга полза от въвеждането на единен международен стандарт за измерване е повишаването на прозрачността и доверието в пазара.

В чисто практически план въвеждането на IPMS в практиката ще отнеме време, през което е важно стандартът да се синхронизира с националните системи за измерване. Това неизбежно минава през прецизирането на някои понятия с оглед особеностите в отделните държави. Например в Германия се обръща внимание каква част от общата офис площ e пряко изложена на дневна светлина, а в Белгия се прави стриктно разграничение между подземна и надземна квадратура и тези особености трябва да бъдат взети предвид с оглед на съпоставимостта.

В тази връзка препоръката на професионалистите е поне за известно време IPMS да се прилага успоредно със съответните национални системи. Подобна бе практиката с Международните стандарти за финансова отчетност (International Financial Reporting Standards - IFRS), които бяха въведени успоредно със съществуващите национални счетоводни системи и впоследствие ги замениха. В случая целта не е такава, а по-скоро паралелното съществуване на националните и на международните стандарти за измерване, но в синхрон помежду им.