Животът в XXI век е изключително динамичен и затова е необходимо законите да променят и уреждат обществените отношения по нов съвременен модел, без забавяне. На всички е известна необходимостта да се уреди статута на паркоместата. През последните години както в София, така и в останалите големи градове се построиха и продължават да се строят нови сгради, обновява се и старият сграден фонд. Автомобилният парк нараства като естествена необходимост, но сигурността за паркиране не е достатъчно гарантирана.

Нормативното уреждане на статута на местата за паркиране
ще реши много проблеми. Тази уредба ще облекчи работата на проектанти, строители, административни органи, брокери и юристи, т.е. участниците в инвестиционния процес. Същевременно предложените промени засягат многобройна група граждани, които живеят в сгради – етажна собственост, и паркират автомобилите си в подземен гараж или паркинг, ситуиран в поземления имот. Липсата на правна уредба понастоящем създава възможности за различни тълкувания, което насажда несигурност в отношенията на страните и води до затруднения за качествената защита на правата им. Всеки собственик на автомобил иска да има сигурност и спокойствие, че, давайки определена сума пари, за да придобие права върху мястото за паркиране, ще може да ги упражнява без проблем и ще може да се разпорежда свободно с тях. С въвеждането на ясен статут на паркоместата ще отпаднат различните интерпретации по отношение на тях в договорите между клиенти и предприемачи, от една страна, и между обитателите в жилищната сграда, от друга. Сега съществуват различни варианти, до които са стигнали юристите, за да влязат в правната рамка на действащата нормативна база.

Основната идея на законопроекта
който е внесен за разглеждане и обсъждане в Народното събрание, е правното регламентиране и възможността за разпореждане с паркоместата - тяхното ползване, продажба, наследяване, така както би трябвало да бъде при една частната собственост.
Законопроект №554-01-29 от 11.02.2015 г. за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията, внесен от група народни представители, е обсъден и разгледан на 5.03.2015 г. от Комисията по регионална политика, благоустройство и местно самоуправление, има доклад на комисията по правни въпроси, становища от Министерството на правосъдието, Министерството на регионалното развитие, Нотариалната камара, водещи специалисти в бранша.
Единодушното становище на всички парламентарни групи, министерства, организации, сдружения и специалисти е, че има необходимост от правна регламентация на въпроса за местата за паркиране и гариране и по тази причина законопроектът е одобрен за първо гласуване.
След като

Ние, строителните предприемачи
сме заявили нашата позиция в лицето на строителната камара в подкрепа на този законопроект, си позволявам да се спра на някои аспекти по казуса - този наболял в обществото проблем да бъде регламентиран законодателно и решен по най-добрия начин.
На заседанието на комисията в Народното събрание са повдигнати въпроси по няколко направления в посока

за прецизиране на окончателните текстове преди второ гласуване :

1. Първи аспект: В основата на предложението за изменение на ЗУТ е ПМ – ДА СА САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ.
От години съгласно действащата норматива уредба паркоместата са задължителен елемент при проектирането на сградите, а нямат характера на самостоятелни обекти, респективно не са част от гражданския оборот. Именно промяната на тази философия налага приемането на законопроекта. Голямата обществено-икономическа необходимост изисква такава промяна, при която паркоместата да могат да бъдат предмет на правни сделки.

2. ВТОРИ АСПЕКТ: СЪОБРАЗЯВАНЕ С РАЗПОРЕДБАТА НА ЧЛ. 110 АЛ. 1 ОТ ЗС, т.е. ПРАВНАТА ХАРАКТЕРИСТИКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
В чл.110, ал.1 от Закона за собствеността текстът е определящ при сделките с недвижими вещи. Обект на вещни права са сгради, съоръжения или реални части от тях, които са трайно прикрепени към земята и имат ясно определени граници и самостоятелно функционално предназначение. Относно паркоместата могат да се посочат аргументи в едната или другата посока. Но в случая се търси разрешаване на проблем по определен начин и следва да се изтъкнат аргументите "за", включително и за най-спорните случаи при обособени части от подземен или надземен паркинг или обособени части от открит паркинг извън сградата. Ако, както се предлага със законопроекта, се придаде статут на ПМ като самостоятелни обекти, следва да се посочи, че до голяма степен същите отговарят на понятието "недвижими вещи" съгласно ЗС. Те са прикрепени трайно към земята и имат самостоятелно функционално предназначение, биха съставлявали реални части от сгради или съоръжения. Като им се даде статут на обект, същите ще имат и ясно определени граници, тъй като ще имат идентификатор и посочени граници в кадастралните карти. Действително може да се възприеме, че паркоместата нямат "самостоятелност", тъй като са част от друг по-голям и функционално обособен обект (паркинг), но именно затова законопроектът предлага в тези случаи "особения сервитут". С други думи, има недвижима вещ (паркинг), а паркомястото, което съставлява част от тази недвижима вещ, е обект на ограничено вещно право (особен сервитут).

3. ТРЕТИ АСПЕКТ: ДАЛИ СЕРВИТУТНОТО ПРАВО ВОДИ ДО РАЗДРОБЯВАНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА И ТРУДНОТО Й УПРАВЛЕНИЕ
Действително при тази регламентация би се увеличил броят на обектите на собственост в един недвижим имот, но това по-скоро има отношение с въпроса за кадастъра и Имотния регистър, отколкото с управлението на имота. Тъкмо обратното, би се облекчило управлението на собствеността. От една страна, при ясен режим на собственост ще се ограничат максимално "войните" за ПМ, ясно ще се разграничат правата, задълженията и отговорностите на собствениците.

4. ЧЕТВЪРТИ АСПЕКТ: ВРЪЗКА СЪС ЗАКОНА ЗА КАДАСТЪРА И ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР
Връзката е именно параграф 5 т. 39 от допълнителните разпоредби на ЗУТ, където се дефинира понятието "обект". Може би е добре да се направи и допълнителен текст към Закона за кадастъра и имотния регистър.

5. ПЕТИ АСПЕКТ: ДАЛИ МНОГО ЩЕ СЕ НАТОВАРВА КАДАСТЪРА И ЩЕ СЕ РАЗДРОБЯВАТ ИМОТИТЕ
Да, действително се натоварва кадастърът, но нали това му е предназначението - да обслужва обществения интерес, а не обществото да обслужва кадастъра, за да му е по-лесно.

6. ШЕСТИ АСПЕКТ: УРЕЖДАНЕ НА ЗАВАРЕНИТЕ СЛУЧАИ
Законодателното решаване на проблема няма да бъде пълно, ако не се реши и по отношение на заварените случаи, тъй като именно те са предпоставката и налагат необходимостта от законопроекта. В предложения текст на законопроекта - параграф 5 от преходните разпоредби, се разрешава този въпрос, и то по балансиран начин.

7.СЕДМИ АСПЕКТ: ИМА ВЪПРОСИ СВЪРЗАНИ С ОБЩЕСТВЕНИТЕ ПАРКИНГИ, КОИТО СА ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ. АКО СА САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ ПО ЗАКОНА ЗА КАДАСТЪРА И ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР, ПМ – ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ - ПУБЛИЧНА ИЛИ ЧАСТНА ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ СА?
Поставя се въпросът за значителния брой паркоместа, които са публична общинска собственост в големите градове, и особено в София. Ако в уличната регулация публична общинска собственост има паркоместа, то определянето им като "обекти" съгласно законопроекта по никакъв начин не променя характера на собствеността на публична общинска собственост в друг вид (частна общинска собственост). Същото се отнася и за междублоковите пространства в жилищните комплекси.
Въобще този въпрос не е относим към ал.1 на чл.180А, тъй като паркоместа, попадащи в имоти - публична общинска собственост (ПОС), не са изградени като строеж на основание одобрени инвестиционни проекти. Не е отнесен и към ал.3 на чл.180А, тъй като следва учредяване на вещно право (особен статут), а имоти ПОС не могат да се обременяват с вещни тежести съгласно чл.7, ал.2 от Закона за общинската собственост.

8. ОСМИ АСПЕКТ: Включването на паркоместата в гражданския оборот освен гореизброените предимства при ползването и управлението им ще донесе полза и за фиска както с дължимите годишни данъци и такси, така и с тези, които се дължат при разпореждането с тях (данък покупко-продажба, ДДС, корпоративен данък).
В заключение считаме, че внесеният за разглеждане в Народното събрание законопроект, уреждащ статута на паркоместата, предвидени в инвестиционните проекти за строителство в урегулираните поземлени имоти, е крайно необходим и ще донесе ползи и яснота както за ползвателите на тези паркоместа, така и за държавата и общините чрез включването им в гражданския оборот.
Надяваме се, че сме били полезни в представянето на аргументи и основания за необходимостта от законовата регламентация на наболелия в обществото въпрос за местата за паркиране и гариране на превозни средство в УПИ.