Пазарът на търговски площи е достигнал точката си на стабилност и се очаква в следващите няколко години акцентът да се премести върху управлението на моловете и в стратегиите за запазване на интереса на клиентите. На картата на София има достатъчно търговски центрове, а незаетите площи в някои от тях говорят, че пазарът стига до точка на пренасищане. Това са част от темите, по които разговаряха участниците в панел 2 от конференцията BalREc с модератор Иглика Йорданова, изп. директор на Colliers International.

Сотирис Янакудакис, търговски директор, Sofia Ring mall:
Молът: дестинация, не просто търговски център
Голямата отлика на проекта за Sofia Ring Mall e, че това е търговска дестинация. Движим се с крачка напред, оставяйки зад гърба си старата философия, че молът е нещо затворено и обикновено създава усещането за казино. Целта ни е да създадем пространство, което да е много удобно, да е място и за пазаруване, и за живот.
Основна грижа за нас е развлекателният сектор, което е и международна тенденция. По отношение на търговския микс – опитваме се да не повтаряме същите марки, които присъстват в останалите молове в София. В момента липсва гъвкавост – много големи компании в модния бранш например не се адаптират към новата обстановка. В същото време виждаме и компании, които използват умно метода на франчайз и адаптират проекта си към истинския размер на пазара, с което постигат много добри резултати.
Няма универсална формула – всичко зависи от страната, града, от това дали има много молове и т.н. В София по мои наблюдения хората живеят в търговските центрове. В Гърция например използваме моловете само за пазаруване. Ролята на мола, който е в квартала, е напълно различна от тази на търговски център на Околовръстния път. Формулата зависи от локацията и от това, което липсва в града.

Мариана Васева, ръководител-отдел "Лизинг", ECE Projektmanagement Bulgaria
Повече законова защита за наемодателите
Ако преди няколко години пазарът се доминираше и пазарните условия се определяха от наемодателите, към днешна дата ситуацията е коренно различна и се доминира от търговците. Техните изисквания доста нараснаха, като търговците имат изисквания към гарантирано присъствие на други марки от бранша или към ексклузивитет, което е в разрез с политиката на търговските центрове, защото те разчитат на богат микс от наематели. Сериозни изисквания има към процента на запълняемост в търговския център, за частично или цялостно покриване на техните разходи за инвестиция в довършителни работи в наетите от тях площи. Договарят по-ниски фиксирани наеми или пълната липса на такива. Все по-често има изискване за сключване на сделки, обвързани с оборота. Тези изисквания са нормални предвид икономическите и социалните фактори, но това споделяне на риска, както го наричат търговците, води до по-високи рискове за наемодателите поради липсата на законово установени ограничения.
Ние нямаме зони за забавление, следваме религията, че забавлението в един търговски център е самото пазаруване. Основното нещо, което залага в успеха на нашите търговски центрове, е браншовият микс, който предлагаме.

Таня Косева-Бошова, изп. директор, Plaza West:
Инвестициите в инфраструктура да се признава за ДДС кредит
Подехме активна кампания за промяна в закона за ДДС, която касае почти всички предприемачи, инвестиращи в големи обекти. Те инвестират в инфраструктура, която е притежание на държавата или общината, но данъчните органи отказват ползването на данъчен кредит за такива инвестиции. А частният инвеститор прави тази инвестиция вместо общината или държавата.
Фактът, че 4 големи търговски обекта са откриват в България, е индикация, че инвеститорите гледат положително на пазара. Те имат информация, правят анализи, имат контакти с търговските вериги, които оперират в България. Отношението е положително. На пазара у нас в момента има активни търговци, които разширяват своите вериги.
Нивата на наеми и запълняемост на комплекси, които работят вече от няколко години, са стабилни. Голяма част от управителите на търговски центрове направиха активна подмяна на наемателите си. Българските търговци често правят "гимнастики" с приходите си, въпреки че данъкът в България е само 10%.

Росен Генев, мениджър "Търговски площи", Forton:
За да е успешен един проект, трябва индивидуална концепция
Интерес към търговски обекти има не само към София и основните морски градове. От известно време виждаме и активност към градове с до 100 000 жители. Това, което основно кара един търговец да се насочи към по-малък пазар, са най-вече условията, които им предлагат в даден търговски център. Важен е и инвеститорът, който управлява проекта – той трябва да е предсказуем във времето с действията си. Търговците държат и на доброто професионално управление, на стабилния микс от наематели.
Локацията е много важна, но не бих казал най-важна. Всичко се свежда до концепцията. Всеки търговски център от тях би бил успешен, стига да не се повтаря концепция на някой друг.
Не трябва да забравяме, че трудната част идва след отварянето на новия мол – ако управлението успее да не дублира концепции, проектът ще е успешен.
Успешното рестартиране на търговски центрове е възможно. Пример за това е мол "Панорама" в Плевен. В рамките на 9 месеца беше върнат към нов живот – беше сменен инвеститорът, на наемателите са предложени разумни наемни условия, направен е успешен търговски микс.

Мартин Драгоев, инвестиционен мениджър, Galaxy Property Group:
По-малките населени градове тепърва ще добият своя ритейл облик
Изминалата година беше е позитивна. Спадът в продажбите е преустановен като тренд, много от фирмите регистрират и много успешна 2013 г. Има и настроения за експанзия – разбира се с една идея консерватизъм. По-малките населени градове тепърва ще се развиват и ще добият своя ритейл облик. Там е много важно ритейл схемата да бъде съобразена с покупателната способност. Търговските центрове като инвестиция са доста скъпи и предполагат доста по-висока цена на кв.м. Грешки се правят най-вече поради причината, че се взимат готови модели – най-вече от други градове.
Генерирането на трафик в един търговски център е свързано с определянето на неговата функция в града, в населеното място. Той трябва да се вписва. Задължително трябва да се започне от локацията, защото причината някой въобще да си направи труда да посети търговския център невинаги е пазаруване. Мястото трябва да е удобно. Въпросът да се осигури добро предложение от ресторанти, кафетерии също е от съществено значение. Ако искаш да привлечеш хора извън квартала, трябва да наблегнеш на развлекателните услуги – така ще привлечеш трафик от райони, които не са в естествения ти досег.

Стефан Косев, управител, Regent’s Property Advisors
Ще има малки търговски центрове, предлагащи предимно услуги
Предстои отварянето на малки търговски центрове в кварталите, които ще предлагат предимно услуги, не толкова мода. Оттук нататък въпросът ще бъде как да се задържи интересът към моловете.
Разрастването на т.нар. съвременна търговия потенциално е за сметка на местния бизнес или за т.нар. индивидуални търговци. Няма как отварянето на един търговски център да не се отрази на местния пазар, и то по драстичен начин.
Няма универсална формула за правилния микс. В София имаме два много интересни примера, намиращи се на двата полюса – "Сердика мол", който не залага на забавленията като акцент, и "Парадайз мол". Търговският център е една инвестиция, която трябва да си върне парите. Съответно инвеститорът, определяйки се от локацията, трябва да определи целта на този център. Миксът от наемателите в зависимост от локацията може да е различен. Всичко е въпрос как инвеститорът да привлече повече клиенти.

Антония Маврова, старши сътрудник, Wolf Theiss
Българският пазар и възможностите за преструктуриране
В последните шест месеца българският пазар като че ли погледна към възможностите за преструктурирането на проекти, които не работят. На помощ дойдоха утвърдени практики в Европа и пазарът сега погледна към тях. В процеса има три страни – собственикът на търговския обект, банката и консултантът. Различното в случая е, че в ролята на консултант се явява собственик на друг търговски център, който обаче е доказал своята добра репутация. Той има ноу-хау и е готов да предаде този опит чрез консултиране. Банките са склонни да направят инвестиция в наемането на консултант. Предоговарянето на наемните отношения анблок е иновативен подход напоследък. Консултантът, който се явява и собственик на друг търговски център, е наемодател в едни други правоотношения и има същите тези наематели на своя страна. Той е склонен да започва да  предоговаря правоотношенията си с наемателите заедно за двата проекта. Това дава изключително голяма гъвкавост и възможност за използване на нови формули при предоговарянето и дава възможност за по-краткосрочни правоотношения. Според мен това е една от причините за недобре работещите търговски центрове. Знам, че това дава една гаранция на наемодателите, но задушава и наемателя. Оптимизира се и миксът на наематели.