Животът на инвестиционните проекти обикновено бива наричан проектен цикъл. Приема се, че проектният цикъл съдържа следните основни етапи: идентификация на проекта, оценка, подготовка, изпълнение, последваща оценка.
Етапите преди същинското изпълнение са ключови за крайния успех на проекта, често предпоставят проблеми в етапа на изпълнение, а могат и да обезсмислят начинанието като цяло.
Обичайно е за проблемите по време на строителство да бъде винено качеството на проектните разработки. Пълнотата и точността на проектните разработки действително са важни, но не бива забравяме, че това е само част от подготовката на проекта.

У нас съществуват няколко основни проблема при подготовката на проекти, които изглеждат свойствени за всички администрации.

На първо място, неяснотите при етапа на идентификация. Основният проблем тук е, че няма практика за установяване на ясни механизми и правила за откриване на проектни идеи. Различните планове за развитие и инвестиционни програми би трябвало да поставят критериите, на които да отговарят инвестиционните проекти. На практика обаче програмите често биват компилирани по обратен път и механичен сбор от вече избрани проектни идеи се представя като програма. Така зараждането на проектната идея и авторството над нея остават неясни.
Емпирично погледнато, два са най-често срещаните механизми на зараждане на проектна идея – или следва от гражданско недоволство, или влиятелна група или личност успяват по неформален път да загнездят желана проектна идея в системата.
Когато проектната идея е резултат от гражданска инициатива, това е по принцип прозрачен процес. Основен проблем тук е качеството на идеята и какви групи от хора печелят от нея – например класическа е ситуацията на активно малцинство, което прокарва идеи, които не са в интерес на пасивното мнозинство.
Когато проектната идея е резултат от неформални влияния, основен проблем е дали всъщност не се цели обслужване на частен интерес.
Третият начин на зараждане на проектните идеи – чрез установяване на механизми за формулирането и отсяването им, който да бъде активно прилаган от администрацията, е за съжаление най-рядко срещан.

Горните проблеми водят до ситуация, при която
проектните идеи не са подчинени на принципи и политики,
а са, общо взето, случайно породили се. Това на свой ред води и до изначално ниско качество на проектните идеи.

На второ място следват проблемите при оценка на вече идентифицираните проектни предложения. Доколкото ресурсите са по дефиниция ограничени, основна цел е ефективното им изразходване. За постигането им е необходимо приоритизиране на проектите, така че да бъдат изпълнени най-ефективните проекти, по-малко ефективните да бъдат оставени в резерв, а неефективни проекти изобщо да не бъдат изпълнявани.
В развитите страни основният инструмент на оценка на ефективността е анализът "разходи-ползи" (cost-benefit analysis), при който всички ефекти за общността, които се поддават на околичествяване, се привеждат в пари, за да може да бъдат сравнени. Предимството на този вид анализ е, че може да обхване и балансира по прозрачен начин огромния комплекс от ефекти на един инвестиционен проект (недостатъците на анализа произтичат от сложността ефектите да бъдат монетаризирани, т.е. приведени в парична стойност).
Анализът "разходи-ползи" се прилага за наистина огромен кръг проблеми – дори за наглед дребни въпроси като избор на вид маркировка или обосновка на пътна конструкция. Основното му приложение обаче е оценката на проекти – чрез прилагането на единен анализ на проектните предложения е възможно приоритизирането им и формирането на максимално ефективни инвестиционни пакети според наличните финансови ресурси.
За съжаление у нас не е типично прилагането на подобен механизъм за оценка на проекти.

Обикновено проектите се оценяват "на око" по неясни и необективни критерии.
По-бързо биват реализирани не по-важните проекти, а по-лесните или по-популярните. В подкрепа може да бъдат приведени много примери, един от най-характерните е проектът за уширяване на трилентовия участък от път І-1/І-6 между София и Перник – проектна разработка има от години, но независимо че това е най-натоварената отсечка в страната, проектът беше изключван от две генерации на програма "Транзитни пътища" поради ниска готовност, а в последните години въобще спря да се говори за него.
Не е важно дали за приоритизиране на проекти се използва анализ "ползи-разходи" или друг инструмент, важното е администрациите да разполагат с установен и непроменлив механизъм за оценка на проекти, който да се прилага без изключения.

На трето място следват проблемите при подготовка на проекта за изпълнение. Подготовката на един инвестиционен проект включва доста на брой дейности и процедури. Основните от тях са проектиране, отчуждаване и оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС). От трите дейности проектирането най-лесно се поддава на управление и контрол, доколкото при него няма външни въздействия и проектантът в крайна сметка трябва да изпълни договора си за проектиране.

Проблем разбира се, може да бъдат (а и често са)
недобри задания и договори или недобри тръжни процедури,
при които се избират изпълнители без подходящ опит и квалификация или на дъмпингови цени. Тези проблеми обаче са принципно ясни и не носят елемент на несигурност в процеса на подготовката.
Най-несигурни от гледна точка на продължителността са отчуждителните процедури и процедурите по ОВОС. Причини за това са сложността им и фактът, че зависят от голям брой външни на подготвящата проекта администрация фактори. Начинът да се намали несигурността е систематично следене на процедурите от страна на водещата администрация. Това е въпрос, свързан, от една страна, с капацитета на съответните звена, които често са претоварени, а също и с начина на организация на работа и водене на процедурите.

Заключение
Подготовката на инвестиционните проекти е критична за крайния им успех. Необходимо е администрациите основно да преосмислят и оптимизират дейностите по подготовката. Проблемите са преди всичко организационни и информационни и се поддават на съответното третиране. Посоките за решаване са:
- въвеждане на ясни и прозрачни механизми за идентификация на проектни предложения
- въвеждане на единен инструментариум за оценка и приоритизиране на проекти и неотклонното му прилагане
- преглед и оптимизиране на вътрешните документи, чрез които се води подготовката на проектите
- доколкото е възможно, осигуряване на необходимата кадрова обезпеченост.