Пазарът на жилища е замръзнал в края на миналата година, хвърляйки тежка сянка над перспективите пред продавачите в следващите няколко месеца. В момента той се определя от липсата на динамика вследствие на значителния спад на броя на сключените сделки през последното тримесечие на 2008, показват данните на няколко от водещите агенции.
Според "Адрес недвижими имоти" днес могат да се направят много по-изгодни сделки, като се постигнат цени с 15 до 20% по-ниски от тези преди два месеца. Въпреки това, ако съдим по офертните цени, поевтиняването все още е незначително.
От "Бългериан пропертис" казаха: "Пазарът намали дотолкова оборотите си, че не може да се направи реална статистика за цените, но все пак можем да кажем, че цените на сключените сделки са спаднали с 15-20% в сравнение с тези от първите девет месеца на годината." При тях спадът в броя сделки е средно около 40% - по-голям при ваканционните имоти, и все пак около 30 на сто в големите градове.
"Цените вървят надолу заради факта, че купувачите са много малко. Сега купуват истински мотивираните хора. Съвсем скоро ниските цени ще се окажат и мотивация за някои хора да си купят имот. В края на миналата година спадът в София беше 13-18%, но в момента ценовите нива могат да бъдат трудно определени поради липса на статистика. Ако съдим по офертите, можем да стигнем до заключение, че цените не са претърпели корекция отпреди шест месеца, дори година, но те отразяват основно очакванията на продавачите", каза Илиян Николов, регионален директор на мрежата от агенции за недвижими имоти Re/Max в България.
По неговите думи разликата между двете цени на пазара - тази, отразяваща желанието на собственика, и реалната пазарна цена, нараства на фона на малък брой сделки.
В момента има имоти, които отлежават с месеци и са непродаваеми. Ако сравним двете цени, можем да стигнем до заключение, че е настъпило страхотно намаление, но и в този случай нещата биха били субективни поради наличието на много оферти с неоснователно високи цени. Според Николов обаче дори и някой да реши да намали цената, това не би мотивирало достатъчно купувачите, защото в настоящия период липсва достъп до финансиране и всеки трябва да се обърне към спестяванията си. Купувачите обаче са консервативни, защото имат лоши очаквания за бъдещето си. 
"След като хората не могат да кажат какви ще са доходите им през следващите години, дори месеци и по-скоро очакват те да паднат, а дори и да си изгубят работата, съвсем логично е да не посегнат на финансовите запаси или да се облегнат на бъдещи приходи, които са нестабилни. Очакванията са негативни и нагласата за инвестиция изчезва", каза Илиян Николов.
Независим анализ на агенцията за недвижими имоти "Явлена" подкрепя това виждане. Според него има две основни тенденции на пазара на жилищни имоти в София. На първо място сделките се правят основно от хора, които имат спешна нужда от дом, и от разполагащите със свободни средства, които се възползват от настоящата ситуация и успяват да договорят по-добри цени. В категорията на продавачите пък попадат тези, които имат спешна нужда от пари, а останалите са в позиция на изчакване.
Общовалидно правило в, че в мнозинството от случаите сделка се сключва на цената, която купувачът е готов да плати. Част от предприемачите усещат липсата на финансиране и изпитват затруднения и са склонни да правят по-големи отстъпки за покупки в брой, но съществува риск за купувачите дали и кога тези проекти ще бъдат реализирани, предупреждават от "Адрес". При вторичния пазар, където собствеността се държи от физически лица, преговорите приключват отново в полза на купувача, който разполага с в пари в брой и определя правилата и нивата на пазара.
Според наблюденията на Re/Max на относителна стабилност се радват два сегмента от пазара. Единият е високият клас жилищата, тъй като в този случай става въпрос за имоти, които се различават от останалите като качество, местоположение, изложение и т.н. Типичен пример за подобно търсене е районът на "Докторска градина" в столицата, като за оферта за жилище в този район от агенцията разполагат със списък от клиенти, готови да платят висока цена за неговата изключителност. Проблемът обаче в този случай е, че оферти в района се появяват рядко. Другият тип имоти са в ниския сегмент, като основната мотивация на купувачите е достъпната цена.
През последното тримесечие пазарът на жилищни имоти се забави значително, като спадът, отчетен от "Адрес", е малко над 40% спрямо първото тримесечие на 2008 г. В агенцията обаче отдават това на цикличността на пазара и очакват застоят да бъде последван от спад, докато се стигне до по-здравословни ценови нива, след което пазарът отново да се завърне към нормалния си ход.
Настоящата ситуация е предпоставка за поява на нови тенденции. Така например в момента панелните жилища са в сериозна конкуренция с новопостроените сгради, както и с тези, намиращи се в начален етап на строителство. Причината е в приближаването на ценовите нива на двата типа строителство и наличието на достъпен избор за купувачите. От друга страна, промяната на политиката на банките и ограниченото финансиране на крайни клиенти са пренасочили търсенето към напълно готовите и апартаменти в по-добрите квартали. Изчезнали са инвеститорите и сега жилища се купуват основно за собствено ползване.
Намаляването на продажбите създава и друг проблем за продавачите, тъй като се натрупва значително количество нереализирани имоти, които ще продължат натиска върху цените в идните месеци.
Според експерти бъдещето на сектора ще се определя от качеството на имотите. Предприемачите ще трябва да привличат клиентите си с енергоспестяващи решения, качествено изпълнение и добра инфраструктура.