Последните увеличения на лихвите по кредитите и нарасналата финансова несигурност са разклатили увереността на купувачите на жилища. През септември, който през последните години е бил един от най-активните месец за банковия пазар, средният размер на ипотечния заем пада. Намалява и общият обем отпуснати кредити, показва проучване на консултанта "Кредит център". Причините са две - от една страна, по-високият процент самоучастие на купувачите, а от друга - насочването им към по-малки жилища. Поради несигурното развитие на кредитния пазар и прогнози за спад на цените на жилищата средностатистическите клиенти изчакват, отчита анализът.
Междувременно водеща банка в България, част от голяма международна група, прогнозира, че предстои охлаждане на пазара на недвижими имоти и на икономиката на страната, но то ще представлява по-скоро меко приземяване, отколкото криза. Главният изпълнителен директор на Райфайзенбанк България Момчил Андреев демонстрира вяра в българската финансова система, но не скри, че очаква нови увеличения на лихвите по кредитите, движени от продължаващото поскъпване на парите на международните пазари и от по-високите лихви, на които институциите привличат депозити у нас.
Банките отчитат нарасналия риск и са започнали да оценяват кредитите много по-внимателно, като в някои от случаите дори се презастраховат, констатират и от "Кредит център". Все пак според консултантите действията им имат по-скоро здравословен ефект. Често се случвало и да отпускат на клиентите си по-малка от поисканата сума. Купувачи, които са търсели двустайни жилища и при заем за над 80% от цената, усетили несигурността в най-голяма степен.
Други пък намалявали изискванията си за жилището, което търсят. Сериозно се е увеличил делът на клиентите на възраст между 35 и 45 години, които имат стабилни доходи (между 1500 и 2500 лв. на домакинство) и купуват по-малки спрямо първоначалните си намерения имоти. Част от тях са намалили критериите си за размера на имотите, за да плащат по-малки месечни вноски. Почти всички търсели алтернативни възможности за осигуряване на максимална сума в брой за по-висока първоначална вноска и съответно по-нисък процент финансиране от банката.
Предстои "охлаждане, забавяне (на ръста в кредитирането), увеличаване на риска", прогнозира Момчил Андреев. "Ръстовете от порядъка на 50% годишно в кредитите (на каквито бяхме свидетели миналата година - бел. ред.), драстично ще се забавят", каза още банкерът.
Той коментира глобалните проблеми във финансовите пазари като огромна криза в доверието в сърцевината на международната банкова система, от която България няма как да остане напълно незасегната. Но добави: "Не очаквам драстично, твърдо приземяване, защото, първо, банковата система е стабилна, второ - има благоприятна данъчна среда за гражданите и за фирмите."
"На този етап оставаме встрани от световните проблеми, но не можем да се разминем напълно незасегнати", потвърждава Тихомир Тошев, изпълнителен директор на "Кредит център". Ресурсът поскъпва много рязко. Няколко банки повишават лихвите по кредитите, като до края на годината се очакват подобни действия от всички институции в страната. През последната година имаше няколко увеличения, които, въпреки че не бяха прекалено големи (между 0.1 и 0.6 процентни пункта), оскъпиха продуктите в евро с общо между 0.5 - 1.25 пункта и между 1 и 1.75 пункта в лева. До края на годината кредитите при повечето банки ще поскъпнат с още 0.5 - 1 пункта, прогнозира консултантът.
"Най-сериозно тези събития се отразяват на най-бедните слоеве от населението, като те вече не са активни участници на пазара", коментира Тошев от "Кредит център". Според него възможностите им да изтеглят ипотечен кредит не са големи дори да живеят в по-малките областни центрове.
Противно на тенденцията от началото на годината през есента на 2008 г. консултантската фирма отчита рязко намаление на процента кредити, отпуснати за над 80% от стойността на имота. По-голям дял заемат ипотеките за 50% до 80% от цената на сделката.
"Все по-често ни се налага да казваме "не"на клиентите, обяснява Тихомир Тошев. Длъжни сме да дадем реална оценка на възможностите на тези домакинства, за да не изпаднат те много скоро в невъзможност да покриват задълженията си. Развитието на ситуацията ясно ни показва, че и инфлацията, и лихвите ще продължат да растат. Затова най-важно в момента е да се анализира внимателно всяка стъпка на всеки отделен етап от процеса по сключване на сделка и намиране на финансиране."
Процентът на лошите кредити е намалял в сравнение с предходната година от 2.16 на 2.14. Наблюдават се обаче тенденцията все повече клиенти да рефинансират своите заеми, което често е признак за опасност от трудности при изплащането на кредита. "По-трудният пазар на жилища не позволява толкова бързо да бъде продадено жилището, ако не може да се изплаща, което затруднява клиентите", коментира Тошев. Голяма част от лошите кредити са от покупка на ваканционни имоти. Имало е даже опити от страна на някои собственици да продадат жилищата си на банките, като ипотекират имота, без въобще да започнат да изплащат вноските.
Расте и делът на ипотечните кредити за лично ползване, предназначени за покриване на голям брой други задължения, с изплащането на които потребителите срещат затруднения. Това за голяма част от тях е оптималният финансов избор. "Въпреки това е малко вероятно да бъде прехвърлена проблемната граница от 4%, така че засега няма опасност", смята Тошев.