Цените на жилищата са достигнали предел, след който много строителни предприемачи може да се окажат вън от пазара, единодушни са посредници и инвеститори в навечерието на изложението за недвижими имоти BalPEx. Катализатори на процеса, в който строителите, търсещи бързи и краткосрочни печалби, се очаква да излязат от бизнеса, ще бъдат нарасналото ново строителство и затрудненият достъп до финансиране, който ще притисне потенциалните купувачи.
BalPEx започва на 10 и продължава до 12 октомври в "Интер експо център" в София в рамките на Седмица на недвижимите имоти. То ще бъде предшествано на 9 октомври от конференцията BalREc, в рамките на която професионалисти ще обсъждат какви са перспективите пред българския пазар в следващите две години.

Кръстопът
Събитията се провеждат в момент, който много участници в бизнеса с недвижими имоти възприемат като кръстопът за развитието на индустрията в следващите няколко години. През последните пет години цените на жилищата на национално ниво са нараснали средно с близо 300% до 1376 лева на квадратен метър. В столицата те са се утроили, но само за годината до юли са добавили 40% към средната си стойност. Тя е била 2312.5 лева на квадратен метър през второто тримесечие.
Междувременно предлагането на нови жилища, които особено в последните две-три години са със значително по-високо качество от строените през първата половина на 90-те години или панелните апартаменти, нараства главоломно. По данни на Националния статистически институт само през 2007 г. е одобрено изграждането на 64 185 жилища в сгради с разгъната застроена площ близо 8 милиона квадратни метра. Това е между 8 и 9 пъти обемите от 2002 г. и 5-6 пъти тези от 2003.
По-рано тази година водещи агенции за недвижими имоти заговориха с обезпокоителен тон за цените, използвайки определения като "пределни". С тях те описваха увеличаващата се разлика между стойностите, които продавачите искат, и тези, които купувачите са склонни да дадат, в някои райони на столицата.
Сигнали в същия тон идват и от други източноевропейски страни, например Румъния, където броят на сделките и цените намаляват от началото на годината след неколкогодишен бурен растеж, подобен на този в България. "Инвеститори (там) коригират с 5-10% цените си, за да реализират в кратък срок продажбите", каза Теодора Димитрова, изпълнителен директор на франчайз веригата от агенции ERA за страната и за северната ни съседка.

Перспективи
Но дори да не е толкова розово, колкото изглеждаше преди година и половина, бъдещето на пазара на жилища в България далеч не се възприема като мрачно от основните участници на него. Те продължават да говорят за оздравяване, отсяване и сегментиране най-вече предвид неустойчиво високите ръстове на цените от по над 30% на годишна основа, постигани в последните няколко тримесечия.
"Пазарът все още има тенденция да расте и да отсее качествените проекти", каза Николина Николова, генерален директор за България на испанския предприемач Hercesa Internacional.

Достъпност
Българите са и на едно от първите места в Европа по собственост върху жилищния фонд. Това ги поставя в благоприятна позиция да не бързат с покупките и в същото време ги прави по-малко зависими от кредитирането. "Факторът собственост ще продължава да играе важна роля... Не само доходите са от значение при покупката на един дом. В много случаи финансирането на покупките става от продажба на друг имот - наследствен, по-голям или по-малък, в зависимост от нуждите на хората", потвърди Теодора Димитрова.
"Ясен е трайният интерес на българина да притежава", каза Константин Бобчев, съдружник в консултантската фирма Home for You. Според него на по-високите цени на жилищата са отговорили повишения на доходите на населението, така че "семейство с доход 1500 лева може да си позволи жилище от среден клас... В голям български град то може да получи кредит за това жилище", добави Бобчев.
Той каза още, че нормалната цена на имота при това положение би трябвало да бъде 700-800 евро на квадратен метър, нива, които "се забелязват в новостроящи се сгради в относително хубави комплекси и квартали дори в столицата".
Регионалният директор на глобалната верига агенции Re/Max Илиян Николов постави тавана на 550-600 евро на кв.м, цени за ново строителство, които средният пазар в София не помни поне от две години насам, а в момента могат да бъдат намерени или в много крайни квартали като "Обеля", или в близки до София населени места. Все още обаче апартаменти на такива цени могат да бъдат закупени в градове като Пловдив или Бургас.

Прогнози
Докато вече има сигнали, че покупките на недвижима собственост са забавили темповете си, цените се очаква да продължат да растат, ако не с двуцифрени проценти на година, то поне с близки до двуцифрените. Но поскъпването няма да е еднородно в синхрон с продължаващото все по-ясно сегментиране между различните видове имоти и проекти, категорични са професионалистите.
"Пазарът на имоти в България в сегмента 700-800 евро на квадратен метър би трябвало да е жив и това наистина е така - големият брой сделки се осъществява там. Добре се развива и пазарът с ексклузивни имоти - на цени над 1700-1800, дори 2000 евро на квадратен метър, тъй като те могат да донесат съответния доход. По-труден ще бъде пазарът на имоти около 1500 евро на кв.м, особено тези, които нямат добра инфраструктура", каза Илиян Николов, регионален директор на Re/Max, една от големите световни вериги от агенции за недвижима собственост.
Посредниците съвсем открито вече говорят и за намаления на цените, макар че ги обвързват с качеството на предлаганите апартаменти. "В ниския клас наблюдаваме корекция и цените се движат надолу. При ваканционните имоти мечтата на българина за имот, който може да бъде закупен на нива 500-600 евро на кв.м, се постига", каза Михаил Чобанов, съдружник в агенцията "Бългериан пропертис".
Резултатът от процеса ще бъде отпадането на някои предприемачи, които идват от други сектори само защото очакват големи печалби от недвижимите имоти и разполагат с необходимите средства за започване на бизнес. "През последните няколко години на пазара се появиха доста проекти и инвеститори, които, водени от идеята за бърза реализация на проектите си, се включиха на пазара, без да имат нужните познания. Затова мисля, че ще има тенденция на отсяване на участниците на пазара", каза съдружникът в Home for You Иван Горанов.
Времето на големите печалби от спекулацията с недвижима собственост обаче си е отишло. Макар че очаква ръстът на цените да остане в двуцифрените проценти на годишна база, Теодора Димитрова от Era е твърдо на мнение, че ще намалее поне наполовина от 30-те на сто, които поддържа в последните няколко тримесечия.
Към края на 2009 г. "в средния сегмент при сегашното развитие на пазара е нормално ръстът да бъде до 15%", каза Теодора Димитрова.
А ако банките продължат да дават заеми, значи ще има и купувачи за хилядите нови жилища, които се очакват на пазара. Проучване на BalPEx показва, че в следващите пет години само в четирите най-големи града в България може да бъдат построени до 95 хиляди нови жилища. 65 хиляди от тях ще бъдат в София.
В същото време по данни на Националния статистически институт миналата година в цялата страна са били завършени общо 18 864 жилища, включително около 9000 в трите черноморски области, голяма част от които са били втори домове.
За да спечелят оттук нататък, инвеститорите ще трябва да предлагат все повече аргументи на купувачите да изберат техния проект. А от това би трябвало да спечелят последните. 

"Херчеса България"
"Херчеса България", българско дъщерно дружество на испанския предприемач Hercesa Internacional, ще започне два големи жилищни проекта в София, единият от които ще бъде представен за първи път на изложението BalPEx. Компанията е планирала строителството на повече от 2200 апартамента, разположени на жп линията за Перник, между кварталите "Овча купел" и Горна баня. Проектът с името "Зеленика" ще има и собствена жп гара, за която има съгласие от Министерството на транспорта. Разгънатата му застроена площ ще бъде 240 хил. кв.м. Вторият й проект ще бъде в квартал "Манастирски ливади". Общите й инвестиции в България ще надхвърлят 500 милиона евро. 

BalPEx
BalPEx започва на 10 и продължава до 12 октомври в "Интер експо център" в София. Изложението ще заеме повече от 4000 кв.м площ, на която ще се представят над 300 проекта. Изложителите са над 150, повечето от които предприемачи, директно предлагащи градски жилища, втори домове, офис, търговски и индустриални площи, или техни агенти, а също консултантски компании за бизнес имоти, банки, кредитни консултанти, доставчици на обзавеждане и материали и на други услуги за индустрията.

BalREc - Bulgaria
На 9 октомври в хотел "Шератон" в София се провежда националната конференция BalREc - Bulgaria, посветена на перспективите пред пазара на имоти през следващите две години. На нея професионалисти от България и от работещи в страната компании ще очертаят актуалните проблеми пред индустрията с цел да откроят основните тенденции в развитието й и да обобщят очакванията за бъдещето на бизнеса. Поотделно ще се спрат на всеки от основните пазарни сегменти - жилищни, ваканционни, офиси, търговски и индустриален.

Мнения
Николина Николова, "Херчеса България"
Пазарът все още следва тенденцията да расте и да отсява качествените проекти. За нас това са тези с необходимата инфраструктура и грижата за околната среда. Нашите проекти са за средната класа, хората, работещи в нормални компании или публичния сектор.

Теодора Димитрова, ERA Bulgaria
Пазарът се развива много по-нормално в жилищния сегмент, отколкото в предните години, когато се спекулираше масово... Жилища в големите градове, които са на средни нива, с добро качество и инфраструктура, е нормално да поскъпват с 12-15% годишно.

Илиян Николов, Re/Max
Пазарът в сегмента 700-800 евро на квадратен метър е жив и големият брой сделки се осъществява там. Добре се развива и пазарът с ексклузивни имоти - на цени над 1700-1800, дори 2000 евро на квадратен метър. По-труден ще бъде пазарът на имоти около 1500 евро на кв.м, особено тези, които нямат добра инфраструктура.

Михаил Чобанов, Bulgarian Properties
В средния клас се наблюдава тенденция на леко повишаване на цените на имотите в петте топ града на България: София, Варна, Пловдив, Бургас и Русе. Във високия сегмент се забелязва трайно повишаване на цените, което не е подвластно на емоции, достигнати нива или състоянието на пазара. В ниския клас наблюдаваме корекция.

Иван Горанов, Home for You
На пазара навлизат чужди компании с опит в Европа и други части на света, а това е добър знак за инвестиционния климат. Те ни помагат да видим, че криза няма и не се очаква, и да концентрираме вниманието си към все по-качествения продукт, който да предложим на крайния клиент. През тази година виждаме проекти, които предлагат жилищата не само като квадратура, а все повече се акцентира на заобикалящата околна среда и създаването на условия за нормален и сигурен начин на живот.

Константин Бобчев, Home for You
Българско семейство с доход 1500 лева спокойно може да си позволи средна цена от 750-800 евро на квадратен метър, каквито се забелязват в новостроящи се сгради в относително хубави комплекси и квартали дори в столицата. Представители на български финансови институции ме увериха, че техните чуждестранни централи са предвидили ресурс за ипотечни кредити в България. Това значи, че ще има кредити и българинът ще има възможност да купува жилища.