Докато чакат да се качат на полет 797 от Виена за София на 29 май, почти всички пътници говорят на български, а повечето от тях и на една и съща тема - недвижими имоти. Те се връщат от последния ден на панаира "Реал Виена", на който са получили умерено оптимистични сигнали от инвеститорите за развитието на пазарите от Централна и Източна Европа. Докато вярата на мениджърите на големите финансово-инвестиционни групи, че растежът ще продължи още дълги години, се запазва, те остават предпазливи в сегашната ситуация, в която тепърва преодоляват последствията от глобалната кредитна криза.

Кредитната криза
Изложението "Реал Виена" е създадено преди две години с целта да се възползва от бурното развитие на региона, тази година се проведе под облаците на кредитната криза, която инвеститори и финансисти с половин уста признаха, че няма да остави напълно незасегнати Централна и Източна Европа. Активността им вече се забавя, някои проекти трудно ще бъдат финансирани и дори това да стане, ще им струва по-скъпо, докато големите играчи стават по-предпазливи в очакване да видят накъде ще поеме пазарът. И все пак някои от тях се надяват да спечелят от това, че ликвидната криза отслаби натиска върху цените и намали конкуренцията.
"Финансиралите се с много заеми инвеститори бяха изключени от пазарите на Централна и Източна Европа. За тези, които се финансират със собствени средства обаче, има множество възможности", каза главният изпълнителен директор на австрийския фонд "Имофинанц" (Immofinanz) Карл Петрикович на откриването на конференция, съпътстваща изложението.
В същото време цените на инвестиционните имоти - това са сградите, които носят приходи от наеми или от управлението им и се държат като финансови активи от инвеститорите - леко са се върнали назад след четири години на изключителен растеж.
"Имаше усложнения, а доходността леко нарасна, горе-долу с около четвърт процент", каза за вестник "Строителство Градът" Андреас Ридер, управляващ директор на международната консултантска компания "Си Би Ричард Елис" (CBRE) за Централна и Източна Европа.
Повишаването на доходността (процента на годишните приходи от цената на придобиване на имота) означава, че собствениците вече продават инвестиционните имоти на по-ниски цени, отколкото преди една година.
По-сериозни са били последствията за новото строителство. Ридер каза: "Финансирането на проекти е много по-трудно, така че страните в региона бяха засегнати, но не толкова, колкото Великобритания или САЩ, защото икономиките се развиват бурно и търсенето на офис и търговски площи не е намаляло."
Но големите австрийски инвеститори не се притесняват. Те са по-консервативни при финансирането и инвестират при относително ниски съотношения между дълг и стойност на активите.
"Кредитната криза, която дойде от Съединените щати, повлия на капиталовите и финансовите пазари. Но ако гледаме проектите или обектите, в които сме инвестирали, няма разлика... все още получаваме добри парични потоци и наемни нива... така че като компания за недвижими имоти не виждаме негативен ефект", каза за "Строителство Градът" Фридрих Вахеринг, управляващ директор на "Шпаркасен имобилиен" (Sparkassen Immobilien, или S Immo). "Ако погледнем сградите - те не са изчезнали. Само някои проекти изчезнаха", добави той.

За България
все още се смята, че ефектите от кризата също ще са по-скоро положителни, тъй като ще накарат инвеститорите и институциите, които ги финансират, да положат повече усилия, за да подсигурят качеството на проектите. В същото време инвестициите, които не са добре обмислени, така или иначе няма да се реализират. С това намаляват и рисковете от свръхпредлагане в отделните сегменти. А при все още сравнително слабото ниво на развитие на всички пазарни сегменти дългосрочно ще има нужда от ново строителство.
"Офис пазарът в България е най-динамичният. Той ще остане такъв дългосрочно, защото липсва добър продукт", каза Илиана Шмателка, управител на "Иморент България", лизингова компания, специализирана и в строителството на сгради на собствен риск, проектния мениджмънт и управлението на имоти за свои клиенти.
Шмателка, която участва в дискусия за България на "Реал Виена", добави: "Като инвеститор не можем да намерим добър продукт. Но това е и възможност за предприемачите."
Тя твърдо е оптимист: "Предстои ни дълъг период на развитие... Дълго време няма да има стагнация - не само в София, а и в другите градове."
За международните инвеститори обаче страната ни не е топ приоритет, включително заради размера си. "За предприемачите (приоритети са) Румъния, Украйна и след това Русия", коментира Ридер от CBRE. "България е по средата - не е голяма страна, но определено е интересна."
Той признава, че размерът също има значение. "След като всичко друго в България и Румъния е на едно ниво, вероятно някои (инвеститори) биха отишли първо в Румъния, защото е по-голяма и има повече възможности. Но Румъния става все по-рискова. Възможно е свръхпредлагане в много области. Затова според мен България е интересна, защото не е толкова рискова, колкото другите пазари."
И докато настроението сред професионалистите за Централна и Източна Европа остава оптимистично, макар и с известна доза предпазливост, за перспективите пред България най-положителният сигнал дойде от Хенри Кьотер, единия от управителите на германския предприемач "ЕЦЕ проектмениджмънт" (ECE Projectmanagement) за страната: "Единствената грешка, която можем да направим в България, е да не бъдем там."