Само за последните три месеца на 2007 г. са били завършени и въведени в експлоатация 48 хил. кв.м офиси и въпреки това предлагането е останало назад от търсенето, което води до постигането на нови рекордни нива на наемите. Най-силен е бил ръстът в кварталите, въпреки че там се намират всички новооткрити за периода октомври-декември сгради.
Средното ниво на наемите на клас А офиси в кварталите на София се е повишило с 14.6% за последното тримесечие на 2007 г., достигайки 16 евро на кв.м на месец, по данни на консултанта по недвижими имоти "Ем Би Ел" (MBL). Всички нови обекти влизат в експлоатация с много високи нива на предварително отдадени под наем или продадени площи.
Дори извън центъра и широкия център са започнали да се появяват оферти за 18 евро на кв.м при клас А офисите, след като са се изчерпали последните площи, предлагани на 12 евро на кв.м, сочат данните на MBL.
Статистиката само потвърждава това, което вече всички знаят: няма качествени офиси за влизащите на пазара фирми, както и за тези, които се разрастват. Затова и това, което го има, е скъпо.
"Лоши сгради в центъра и по главни булеварди струват 16-17 евро на кв.м", казва Красимир Димитров, управляващ партньор в "Сорс риъл истейт" (Source Real Estate Advisors), друга консултантска компания.
Преди само две години чисто нова клас А сграда почти в идеалния център, на главен булевард и на метри от метростанция се предлагаше за 14-15 евро на кв.м и дълго време търсеше наематели. В момента Димитров дава за пример сграда в пресечка на бул. "Витоша", която се отдава за 17.5 евро на кв.м на месец, но наемателите ще трябва да намерят решение за проблема с паркирането. Помещения на един от най-скъпите адреси в столицата са отдадени под наем за 25 евро на кв.м, уточнява той. Цената е с 3 евро на кв.м по-висока от тази, която се искаше за същото място преди около година и половина.
Макар че не липсват и по-скъпи предложения - до 30-35 евро на кв.м на месец, те обикновено са за по-малки помещения, подходящи за търговски нужди. Има и друга версия: собствениците им не бързат да ги отдадат, след като вече са си осигурили приходи от големи наематели, и тестват пазара, като по всяко време могат да предложат площите и на досегашните си клиенти, ако те имат нужда да се разрастват.
Наемите за клас B офиси са варирали между 7.40 и 16 евро на кв.м - в зависимост от местоположението, в края на годината. Все пак над половината от клас B офисите в столицата са се предлагали на нива под 10 евро на кв.м, показва анализ на MBL.
Общият обем на клас А и B офис площи в София е достигнал 784 хил. кв.м към края на миналата година, след като нови 48 350 кв.м са били завършени и въведени в експлоатация през последното тримесечие. Всички новопостроени офиси се намират в покрайнините, където са съсредоточени две трети от новото строителството. Постепенно и "Цариградско шосе" се оформя като основна офис локация предвид настоящото и предстоящото строителство.
Именно основният софийски булевард се очаква да помогне за отпушването на пазара с напредването на строителството. Красимир Димитров от Source казва, че 60-70% от сградите там ще бъдат клас А и ще има избор от помещения по 12.5-13 евро на кв.м на месец в следващите 3-4 години.
Негов анализ показва, че 22% от новото предлагане на офиси в София до 2011 г. ще бъде по "Цариградско шосе". Булевардът ще е най-голямата строителна площадка в столицата с 475 300 кв.м площи в нови административни сгради.
Димитров обаче не вярва, че ще последва общо намаление на цените, по-скоро предвижда, че ще има и "по-евтини възможности" за наемателите, както и повече незаети площи за собствениците. Последното щяло да накара някои предприемачи да продадат части от сградите си, за да гарантират реализирането на проектите си, и да предложат останалото под наем.
А търсене за покупка на офиси има, при това не само с инвестиционни цели. Според Димитров то идва от средни и големи фирми. И ако преди, когато те са се нуждаели от сравнително по-големи площи, са започвали сами да строят, то сега има заявки за покупка за по 1500 - 2000 кв.м.
"Вторият тип търсене са български фирми, които се местят от апартаментите", казва още той. Това били 60-70% от купувачите на офис имоти с площи между 200 и 300 кв.м.
Търсенето е оказало и натиск върху цените. В една от по-новите сгради в идеалния център на София цените са се увеличили от 1750-1850 до 2500-2700 евро на квадратен метър само за година, дава пример Красимир Димитров.
С над 580 хил. кв.м клас А и B офис площи в строеж в края на 2007 г. и близо още толкова планирани строителната активност на нови в София ще продължава да бъде осезаема. Данните на MBL показват още, че очакваният обем на новото строителство в следващите 3 до 5 години ще надхвърли 1 млн. кв.м, като само за 2008 г. се предвижда да бъдат завършени около 260 хил. кв.м нови офис сгради. В резултат към края на годината съществуващите офиси в столицата се предвижда да надхвърлят 1 млн. кв.м.