Строителният бум по морето и зимните курорти залива пазара с нови ваканционни жилища, като задържа цените им в момент, в който международната финансова криза и по-високите лихви заплашват да нанесат удар по търсенето.
Предлагането на ваканционни жилища е достигнало 76 500 единици към средата на годината, увеличавайки се с 43% само в първата й половина по данни на глобалната консултантска компания Colliers International. Териториално то остава силно концентрирано. 37% от морските ваканционни вили и апартаменти са били в Слънчев бряг при 35% във втората половина на 2006. 78 на сто от 10-те хиляди нови ски жилища са били в Банско.
За сравнение по данни на Националния статистически институт в последните три години в София са завършвани средно по по-малко от 2000 жилища, а издадените разрешения в последните две години предвиждат за изграждането на нови над 12 хиляди единици.
Въпреки големите разлики в цените на имотите в отделните проекти като цяло те са в застой в първата половина на годината, при положение че средната стойност на апартаментите в България е нараснала с над 15% за същия период. Жилищата в курортите все пак бяха оценени високо от купувачите по-рано, така че те сега плащат средно между 1000 и 2000 евро на кв.м за качествено завършване и добро местоположение.
Типичните цени
варират между 800 и 1700 евро на кв.м според Colliers, част от дейностите на която са да съветва инвеститори и да прави оценки на проекти. Те ще останат в сегашните си рамки в близкото бъдеще, прогнозира фирмата в последния си анализ за пазара.
Основна причина за строителния бум в курортите в последните няколко години беше търсенето от чужденци, най-вече англичани и ирландци. Те купуваха имоти като инвестиция в очакване на повишение на цените и като втори дом, който могат да използват за почивка и да отдават под наем.

При британците
търсенето беше подхранвано от евтин кредит, който те можеха да обезпечат с имоти в страната си, докато цените им растяха. Но сега ликвидната криза на финансовите пазари в комбинация с по-високите лихви и намаляващ ръст на цените и на британския пазар заплашва да охлади желанието за покупка.
Собствениците на втори жилища в Средиземноморския регион и Източна Европа са изправени пред корекция на цените на имотите заради кредитната криза, предупреди един от водещите британски експерти в сектора, цитиран от повечето големи вестници на Острова. Майкъл Бол, професор по недвижими имоти в университета "Рединг" и съветник по жилищната политика на британското правителство, каза, че ваканционните домове в много части на света са уязвими. Той изтъкна Централна и Източна Европа и Средиземноморието, писа вестник "Файненшъл таймс".
"Има цял куп причини и в двата района. Използван е кредит и хората са били много оптимистични за дългосрочните стойности (на имотите)", каза Бол. "Имаше бум, пазарът беше движен от чуждестранни инвеститори, а сега започва обрат", допълни той на форум, посветен на инвестирането в недвижима собственост.

Основната лихва
във Великобритания е 5.75%, след като националната банка води последователна политика на повишаването й от исторически ниските 3.5%, достигнати през юли 2003. Основната лихва на Европейската централна банка е 4%, два пъти двата процента преди четири години. Повишението на лихвите, въз основа които се определя цената на рефинансиране на задълженията на банките, е резултат на опитите на институциите да контролират нарастващата инфлация.
Сривът на пазара на ипотечни заеми за клиенти с лоша или без кредитна история в Съединените щати по-рано тази година допълнително наля масло в огъня, след като от него пострадаха и редица европейски банки.
Резултатът беше пак повишение на нивата, на които те се кредитират една друга.
"Наблюденията на въпросния професор, общо взето, се доближават до това, което ние виждаме", каза за "Строителство Градът" Георги Киров, мениджър "Инвестиционни и корпоративни консултантски услуги" в Colliers International, България. Той смята, че свиването на кредита в Европа и в Съединените щати се отразява на търсенето. "Все по-малко британци и ирландци проявяват интерес (към покупки на втори жилища в България), коментира той. Има засилен интерес от руснаци, но те все още не могат да компенсират."
Професор Бол каза още, че източноевропейският пазар е рисков, защото няма история на стойностите на имотите.
Ян Маркус, който ръководи отдела за европейски недвижими имоти в швейцарската банка "Креди Сюис", коментира, че има "голямо свръхпредлагане" на ваканционни жилища в много европейски курорти.

Търсене
В първото полугодие Colliers отчита, че предприемачите като цяло са успявали да намерят купувачи. На зелено са се продавали приблизително половината от жилищата, а завършени проекти са постигали до 75 на сто реализация. Рекорда държи курортът Елените, където почти 85% от предлагането е продадено.
Макар че общо нивата на пазарна реализация запазват дела си, броят на свободните апартаменти расте като абсолютно число, при положение че и предлагането се увеличава. "Реално има хиляди бройки, които не са купени", каза Георги Киров.
Важна е уговорката, че процесът продължава, и това, че един комплекс днес отчита голяма незаетост, това не означава, че утре няма да се продаде успешно.
Чужденци, основно британци и ирландци, са продължавали да бъдат основни клиенти. Напоследък и повече румънци са били активни на този пазар, коментира Colliers. "Допълнително броят на руските купувачи започна да се увеличава и вероятно те ще станат значителен сегмент клиенти", се казва още в анализа.
Пазарът е твърде разнообразен и динамичен, за да се очертае водеща тенденция. В едни проекти цените намаляват, в други се увеличават. По данни на агенцията за недвижими имоти "Форос" последните са постигнали ръст 15 на сто през първата половина на година, а има и такива, които са се оскъпили още повече. В същото време все още има оферти нива между 500 и 600 евро на кв.м за жилища по Южното Черноморие и в района около Банско.
"Потокът от клиенти не намалява... Няма промяна, напротив, има нови групи клиенти, които проявяват интерес", каза за "Строителство Градът" собственикът на "Форос" Добромир Ганев. Той все още не вижда влиянието на проблемите на финансовите пазари върху търсенето. Каза, че в неговата компания досега няма случаи на откази на купувачи да завършат сделките, защото не могат да осигурят финансиране.
Георги Киров от Colliers също каза, че не е чул за откази, но не отхвърли възможността да има подобни случаи, за които не знае.
Добромир Ганев е съгласен, че търсенето надхвърля предлагането. Това обаче не е дало отражение върху цените, доколкото е възможно да се правят обобщения за нивата при разнообразието от проекти с различни местоположения и на различни фази на строителството. По-скоро свръхпредлагането се е отразило в бързината, с която се реализират продажбите.
"Един среден проект от 150 апартамента, който по-рано можеше да се разпродаде за 3-4 месеца, сега няма да отнеме по-малко от две години", коментира агентът.
"Повечето от проектите се продават, не остават непродадени, но това става по-бавно", каза още Добромир Ганев. Според него 30-40% от предлаганите в момента жилища са свободни и очакват купувачи.
Като цяло цените не са нараснали през първото полугодие и не е вероятно да нараснат, и то не само заради отслабналото търсене от британци. Повечето проекти са малки, а предприемачите стъпват на съществуващата инфраструктура и градоустройство, които не са на такова ниво, че да оправдават повишението на цената. "След като никой не работи за повишение на цените, няма как те да се вдигнат", каза Киров.
Проучване на списание "Индекс имоти" показва, че все пак спрямо октомври миналата година има нарастване на исканите от продавачите цени при високия клас апартаменти. В същото време ниският остава на приблизително същите нива, а на места се появяват и оферти, които са дори с по-ниски цени. Високите стойности пък обикновено се искат или за вече построени жилища близо до морето или ски лифтовете в комплекси с допълнителни услуги, които вече са си спечелили доверието на туроператорите, или за ново строителство на някои от малкото незастроени добри местоположения, при луксозно изпълнение.