Процентът на обезщетение за жилищно строителство нараства постоянно в последните пет години и вече достига 45% за проекти в центъра на София. Причината е същата, както за увеличенията на стойностите на продажните цени - подходящите парцели са малко, а цените на завършените жилища също растат.

Какво е обезщетение
Обезщетението е замяна на собственост върху земята, срещу което собственикът на терена получава определен процент от това, което ще се построи. Определената квадратура трябва да се разпредели върху бъдещите обекти - апартаменти, ателиета, гаражи, магазини и т.н.
"Не е редно собственикът на земята да получава всичко, което иска, например всички магазини, които той получава като обезщетение, да са с изглед към улицата, а по-непривлекателните да остават за инвеститора", коментира Младен Митов, главен брокер "Къщи и парцели" към агенцията за недвижими имоти "Явлена".
Обезщетението не се смята само като разгъната застроена площ, а зависи и от видовете на конкретните имоти. В изчислението роля играе съотношението между пазарните стойности на обектите. Например квадратният метър на магазините може да е равен на 1.5 или 1.6 кв.м жилищна площ. Така апартамент от 100 кв.м ще е равностоен на търговски обект от 60-65 кв.м.

Земя срещу жилища
Обезщетенията се използват за жилищно строителство и са почти неприложими за офис сгради и логистични паркове, при които инвеститорите предпочитат да закупят терените. Причината е противоречието между интересите на инвеститора и собственика. Първият изгражда офис сграда, за да я отдава под наем, наема фирми за охрана, почистване и поддръжка, а може да се окаже, че съсобственикът не иска подобни екстри. Това може да спъне цял проект.
"Преди години имаше случай, в който поради неотстъпчивостта на собственика инвеститорът предпочете да изгради самостоятелен вход за помещенията, които се даваха като обезщетение, за да не пречи на останалите наематели и другите лица, които ползваха тази офис сграда", разказва Митов.
Сгради, в които има различни собственици и съответно съсобственост върху общите части, се управляват и поддържат по-трудно, отколкото тези с един собственик. Ако предприемачът иска да отдава подобна сграда под наем, това ще му създаде затруднения както с наемателите, така и при евентуална инвестиционна продажба, тъй като затрудненията биха отблъснали купувача.
Чужди инвеститори неведнъж са коментирали, че подобна схема е непозната за тях. При сделки с бизнес имоти - офис, индустриални или търговски площи, най-често обезщетението става под формата на дялово участие, а не на пряка собственост върху построените имоти.

Най-скъпо
В София са регистрирани и обезщетения над 45%, съобщи Митов, но уточни, че това са единични случаи за уникални терени на топ места в центъра на града, при това с много добри градоустройствени параметри.
Освен в центъра високи са обезщетенията за източните и южните райони, които са предпочитани за жилищно строителство.
За да са доволни и двете страни при сключване на сделката, имотът трябва да е и с много добри градоустройствени параметри. "Вече има случаи, когато двама или повече съседи обединяват своите имоти, за да получат по-добри параметри и да спечелят повече при отдаването на терена на инвеститор", казва Митов. "Ако има някакви  причини, поради които обезщетението е спънато или е под условия, или в зависимост от застрояването на съседен терен, тогава обезщетенията могат да паднат много", допълва той.
Макар че традиционно са атрактивни в центъра, изток и юг, брокерите вече наблюдават как компенсациите нарастват като стойности в западните и северните райони. Причината за инвестиционната активност е, че предприемачите имат интерес да застрояват и не толкова атрактивни зони, в които цените са по-ниски, но пък привличат друг тип купувачи. Такива са северозападните райони на София като "Овча купел", "Люлин", "Обеля", "Надежда" и др., където преобладава панелно строителство.

Най-евтино
Най-ниски проценти за обезщетение се дават в западните и северните райони, защото там са концентрирани складови и производствени терени и са по-малко подходящите за жилищно строителство. Но независимо че са в различни краища на града, в "Овча купел", "Надежда" и "Дружба" процентите разгъната застроена площ са приблизително еднакви.
"Дружба" има голям потенциал - първо, заради разширението на метрото, второ, близостта до "Цариградско шосе" и бързото придвижване до центъра на София, което спомага в този район да се появяват все повече и повече нови сгради, казва Митов. "Овча купел" е много привлекателен за хората, което показва бурното развитие на новото строителство, но е далеч от центъра, няма метро и скоро няма да има, транспортно донякъде е подсигурен, но предимно с автобуси. Но се търси от хората заради близостта до планината."
"Надежда" е един нелош район, най-старият от гореизброените. Но там предимно се купува от хора, които живеят в района и които искат да си купят по-голямо и по-ново жилище, но в техния квартал", каза още Митов.
Той смята, че обезщетенията ще продължават да се увеличават според това доколко има налични терени за строителство при продължаващия инвестиционен интерес.