Месеци след влизането си в Европейския съюз България и Румъния генерират значителен интерес от международния бизнес, който се очаква да намери израз в следващата голяма вълна от инвестиции в двете страни. Основната част от паричните потоци ще се концентрира в пазарите на имоти и строителството в балканските държави. Засега единствено Сърбия, която има специфично законодателство, засягащо собствеността и строителството, и която не е член на ЕС, ще продължи да се доминира от местни играчи, но и интересът към нея от чужбина е безспорен.
Това обясняваха два дена предприемачи, инвеститори и консултанти, участвали в първата балканска конференция за недвижими имоти BalREC, посветена на България, Румъния и Сърбия.
Събитието, което се проведе в края на миналата седмица, беше организирано в отговор на нарасналия международен интерес към региона в последните няколко години. През тях националните икономики стабилно растат с темпове, значително изпреварващи средноевропейските, а относителната политическа и макроикономическа стабилност дават сигурност на инвеститорите, че могат успешно да се възползват от възможностите на новите пазари. Резултат от тези процеси беше силният ръст на сектора на недвижимите имоти.
Независимо от растежа до момента очакванията на професионалистите са, че бизнесът с недвижима собственост ще продължава да се развива бурно и занапред най-вече под въздействието на новото строителство. Очаква се пазарите на офис, търговски и индустриални площи в трите държави да нараснат неколкократно само в период от няколко години. В същото време повишаването на покупателната способност, нарасналото кредитиране и идващият от чужбина инвеститорски интерес ще поддържат стабилно търсенето на жилища, осигурявайки работа на местни и чуждестранни строителни предприемачи. Но това развитие ще постави на изпитание изостаналата инфраструктура и способността на националните администрации да формират дългосрочната визия за бъдещето на страните си.
"За съжаление над 70% от инвестициите са концентрирани в София. За съжаление, защото не можем да ги поемем", трябваше да признае кметът на българската столица Бойко Борисов при откриването на конференцията BalREC.
Освен че си приличат в положителното си развитие, столиците от региона имат и няколко общи проблема.
"Работата на градостроителите е да посочат цялостния си възглед за града, къде да са парковете, къде да минават хората, кои територии са жилищни. Букурещ е класически пример, където това е направено погрешно", каза Майкъл Лойд, главен изпълнителен директор на компанията, която стои зад най-големия проект в Югоизточна Европа - комплекса със смесено предназначение "Баняса" в румънската столица.
Старите инфраструктурни системи на градовете са изправени пред огромно напрежение, тъй като не са проектирани нито за нарасналото население, нито за новите офис блокове, търговски центрове или жилищни комплекси. За да се справи с проблема, общината в Белград например стриктно следва инвеститорския интерес, като се стреми да изгражда инфраструктурата непосредствено след утвърждаването на подробните устройствени планове. Но автомобилните задръствания все още са точно толкова типични за Стария Белград, колкото и за центровете на София или Букурещ.
В такава ситуация предприемачите се опитват да преодолеят проблемите на градското планиране, като проектират и застрояват големи територии, създавайки изцяло нови жилищни квартали, бизнес паркове и търговски или индустриални зони. Примерите са от "Баняса", комплекс върху 2200 декара в Букурещ, с над един милион квадратни метра разгъната застроена площ, до "София парк", който се простира на 510 декара и има 730 хиляди кв.м застроена площ.

Офиси
"Пазарът на офиси е отражение на икономиката", казва Майкъл Лойд, който, преди да стане предприемач, в продължение на години е работил в международната консултантска компания "Джоунс Ланг Ласал".
По думите му в първите години след падането на комунистическите режими основните ползватели на сградите са били от материалния сектор на икономиката. Сега все повече от тях са в услугите. Именно те имат нужда от по-големи и по-представителни офиси заради имиджа си.
Лойд смята още, че в региона ще има конкуренция между трите столици, като въпросът ще коя от тях ще стане център за регионалните централи на международните компании.
"Виждаме значителна активност от страна на компании за изнасяне на бизнес процеси. Има голямо търсене спрямо съществуващите площи", каза и Джони Дънфорд, който оглавява регионалния бизнес на международната консултантска компания Ди Ти Зет (DTZ).

Търговски площи
В България и Румъния сега се строят второ поколение търговски центрове след първите успешни проекти, докато в Сърбия предприемачите едва започват. Шопинг моловете, които се планират и започват да се строят в момента, ще бъдат много по-големи от съществуващите - с между 50 и 100 хиляди квадратни метра чисти търговски площи всеки.
Все пак и в Белград до три-четири години ще има поне пет международни търговски центъра, посочи Горан Куриджа от консултантската фирма "И Еф Джи пропърти сървисис" (EFG Property Services), част от гръцката финансова и инвеститорска групировка EFG.
По същото време в България и Румъния започва развитието на пазарите на молове и в регионалните градове.
"Има 8-9 града извън София, които могат да подсигурят строителството на молове, разбира се, не и с мащаба на столицата, освен във Варна", каза Давид Давидов, мениджър "Ключови клиенти" в Colliers International в България.
Градовете с по 80-90 хиляди жители са готови за поне по един търговски център, потвърди и Ели Егози, който оглавяваше проекта за "Мол София" до завършването му, а сега ще строи молове в София и Варна с други предприемачи.

Индустриални
Най-развитият пазар на логистични и индустриални имоти в региона има Букурещ, където по данни на Colliers 260 хиляди квадратни метра се отдават под наем към момента.
"София е европейска столица, а няма и един квадратен метър модерни логистични паркове", отчете Мартин Кар от "Пинакъл" (Pinnacle), строителна и инвестиционна компания с фокус върху логистичните и индустриалните площи. Тя е видяла възможност да влезе в България след влизането на страната в Европейския съюз в началото на тази година. Според него в страната ще навлязат логистични оператори, които ще имат нужда от завършени и свободни пространства за дейността си.

Жилища
Жилищните пазари са едни от най-динамичните в трите страни, но и при тях съществуват най-големи разлики. Докато Сърбия поддържа високи цени (средно 1000-1500 евро на квадратен метър в Белград при 600-900 в София и около 1200 в Букурещ) и сравнително ниска строителна активност, точно на обратния полюс е ситуацията в България. От друга страна, сръбският пазар е силно затворен и се поддържа основно от местни пари, докато в България голяма част от него се финансира от чуждестранни индивидуални инвеститори, които купуват жилища с надеждата цените им да растат.
"Значителна част от пазара е движена от спекуланти. Когато те не намират изход в продажбите, цените ще паднат", предупреди Отис Спенсър от американската фирма "Хайтман", която управлява инвестициите на фондове в бизнес сгради и жилищно строителство. Това е причината тя да се фокусира върху средния клас жилища в пазари като България и Румъния, където разчита основно на местния пазар.

Белград е с най-високи такси за строителство
Белград е столицата в региона, която налага най-тежките такси за строителство от България, Сърбия и Румъния, стана ясно по време на конференцията. Сумите, които общината иска, започват от 80 евро на кв.м чиста жилищна застроена площ и може да достигнат 250 евро на кв.м в центъра. В "Дедине", най-скъпия жилищен район на града, таксата е 300 евро на кв.м. Средната е 180 евро, обясни Слободанка Прекайски от Белградската публична агенция за строителство, органът, който отговаря за планирането, продажбите на общински терени и изграждането на инфраструктурата в сръбската столица. Строителството на офис и търговски площи е по-скъпо - 100 евро на кв.м в покрайнините, 300 евро в центъра и 360 евро в т.нар. Екстра зона. "Бюджетът на града е 550 милиона евро - 30% от бюджета е от таксите за строителство, които всеки строител плаща", каза Прекайски. Предприемачите обаче не трябва да плащат веднага и наведнъж, но са стимулирани да го правят с големи отстъпки. В същото време увеличаването на таксата за строителни разрешения от 80 стотинки до 14 лева на квадратен метър в центъра на София беше оспорено в съда от организации на строителни предприемачи. Целта на увеличението беше общината да набере капитал за финансиране на общоградска инфраструктура. Предприемачите протестират срещу това, че независимо от парите, които плащат, са принудени да изграждат и обществена инфраструктура около обектите си. В Букурещ (подобно на София) административните такси са пренебрежимо малки, обясни Мариус Туркану от местния офис на глобалната одиторска фирма "ПрайсуотърхаусКупърс".

Сходни проблеми се срещат в Букурещ и в София
Освен сходно развитие на пазарите на недвижими имоти Букурещ и София имат и сходни проблеми. Натоварената инфраструктура около най-големите проекти в двата града създава главоболия и на предприемачите, и на техните клиенти. Въпреки че е започнал още през 2000 г. и е бил съгласуван с властите, и в момента не са решени проблемите с транспортната инфраструктура около комплекса "Баняса", най-големия проект на Балканския полуостров в момента. Той се простира на 2200 декара до пътя за едно от международните летища на Букурещ ("Хенри Коанда"). "Пътят е проектиран за осем хиляди коли, а по него минават 50 хиляди на денонощие", каза Майкъл Лойд, главен изпълнителен директор на "Тринейшън", компанията, която стои зад проекта. Проектът съдържа търговски парк с шопинг мол на около 400 декара, по-голямата част от който е изградена и ще бъде завършена есента на тази година. В момента се строят първите две сгради от бизнес парк от 160 хиляди квадратни метра офиси и първите 51 апартамента от жилищен комплекс, който при завършването му ще бъде дом на между 10 и 18 хиляди души. Независимо че това представлява цял нов град в града, и досега не са изградени обещаните два моста над шосето, с което граничи.