Какво е участието ви в подобряването на ефективността на транзакциите в имоти?
 - Антония Маврова: За да отговорим  на търсенето на пазара, не можем да се ограничим само до даване на правни становища  които преповтарят текстовете на приложимите закони. Ролята на "Волф Тайс" освен предоставянето на традиционните правни услуги е и подобряването на комуникацията между страните в транзакциите, предоставянето на съвети, свързани със подходящата структура на инвестицията, и предлагането на алтернативни варианти. Част от нашата работа, е когато виждаме евентуални негативни ефекти, свързани с желаната от клиента схема, да предвидим една стъпка напред и да създадем друг работещ сценарий. В обобщение нашето участие е да направим възможна дадена сделка въпреки наличните усложнения и недотам гъвкави законодателни решения.

Когато говорим за инвестиране в един търговски или офис проект, какви са характеристиките на договорите за заем?
 - Катерина Краева: Специфични при тези проекти са рисковете, свързани със строителството и комерсиализацията на търговски или офис сгради, които допълват обичайните финансови рискове от неплащане. Затова договорите за кредит съдържат изисквания и спрямо строителния процес. При началните етапи на проекта, характерни с по-голяма вероятност от незавършване на строителството, рискът, който се поема от кредитора, е по-голям. Това определя и по-високата цена на заемния ресурс и изискването за по-голямо обезпечение при началното финансиране, наричано още "мостови кредит", в превод от английския термин Bridge Loan. Сред завършване на строителството началният кредит се трансформира в инвестиционен кредит или се рефинансира от такъв, а в допълнение се отпуска и кредит за финансиране на разходите за ДДС, свързани със строителството. При всяко от тези финансирания се поставят извиквания към кредитополучателя – възложител в строителния процес, и към самия проект за спазване на предварително определени финансови коефициенти, свързани със съотношението между обезпечението и кредита, със съотношението между прогнозните приходи от наеми и планираните разходи  по кредита и др.

Кои са спецификите при договарянето на продажба или придобиване на офис сгради?
 - А.М.: При продажбата на офис сграда е много важно структурирането на сделката  - дали предмет на транзакцията ще бъде сградата, прехвърлена като актив, или акциите/дяловете от дружеството собственик на сградата. В случаите на прехвърляне на сградата като актив е важно да се предвиди начинът на прехвърляне на съществуващите паркоместа. Изисква се специфичен подход при всяка една сделка с оглед на това дали тези паркоместа биха могли да се разглеждат като самостоятелен обект, който може да бъде предмет на прехвърлителната сделка, или не. Следва също така да бъдат взети под внимание сключените договори за наем за отделните помещения в офис сградата. Повечето от инвеститорите купуват съответната офис сграда и заради обстоятелството, че същата е комерсиализирана, в нея се помещават наематели, които те биха искали да запазят, като това ще осигури на инвеститорите регулярен доход в следващите години. Предизвикателство е да се намерят правните механизми, които да запазят това наемно правоотношение и едновременно с това да дадат възможност на инвеститорите, в случай че сменят своята концепция и искат да прекратят тези правоотношения, да имат "полезен ход".

Какви са особеностите при договарянето за отдаване под наем или наемане на обекти в офис сгради?
 - А.М.: Договорите за наем, които се сключват в момента,  са по-балансирани и не толкова "подвластни" на условията на наемодателите. Поради нарасналия брой на новопостроените офис сгради наемателите имат предимството да бъдат "капризни" и да се опитват да налагат много по-гъвкави схеми при структуриране на наемната цена и начина й на индексиране. Също така наемателите често опитват да "споделят" отговорността за извършването на довършителните работи в наетото помещения с наемодателя, не само финансово, но и чисто организационно. При така наречените "основни наематели" – тези, които заемат голям процент от отдаваната под наем площ, има случаи, при които наемодателите изцяло поемат изграждането на помещението в съответствие с изискванията на тези наематели, включително и по отношение на дизайна. От съществено значение е определянето на условията за прекратяване на наемното правоотношение и срокът на договора за наем. Често договорът за наем се сключва за по-кратък срок с опция за удължаване от едната или от двете страни.

Какви договори се сключват за управление на този тип сгради? Кои са участниците, какви са задълженията им, за какъв период обикновено са договорите?
 - А.М.: Договорите за управление на офис сгради често се сключват като приложение на договорите за наем и се подписват едновременно с тях, като изрично се посочва, че наемодателят може да бъде заместен от специално дружество за управление на сградата в отношенията, касаещи управлението. Договорите за управление обикновено се сключват за период, съвпадащ с наемния срок, като условията за прекратяване са синхронизирани с условията за прекратяване на договора за наем. Нашите впечатления са, че управлението на офис сградите, ще придобива все по-голяма значимост и ще бъде един от основните въпроси, които ще бъдат вземани под внимание при структурирането на транзакциите с такива обекти. Инвеститорите ще търсят добре функциониращи сгради и доказани интелигентни решения при тяхното управление,  а дружествата, управляващи сградите, когато сключват  тези договори, ще търсят правни механизми, осигуряващи им дългосрочни договори, които не могат да бъдат прекратявани при всяка смяна на собственика.