Господин Бенет, какво състояние на икономиката на България би я направило отново привлекателна за международните инвеститори?
- Лично аз имам голямо доверие в българската икономика. Вярвам, че е по-добро място от Румъния или другите й съседи най-напред защото имате много разумна централна банка, която запази валутата стабилна. Отрицателните мнения за рецесията в България не са напълно точни. Всъщност тя е доста мека тук и по-скоро представлява корекция. Затова съм много положително настроен към макроикономическата ситуация занапред.
Проблемът на България е, че Румъния очевидно е забъркала каша, а Гърция – дори още по-голяма. Когато двата ти по-големи съседа са в бъркотията, теб също те слагат в тяхната кошница.
Вие в София добре знаете къде точно е България и защо тя е различна от Румъния, Гърция, Албания, Македония и т.н. Въпросът е, че ако седите някъде в Лондон или Франкфурт, всичко това са Балканите. Четете много за Гърция, основно в отрицателен план. Същото е за Румъния. Това е българският проблем.
 
Какви са реалните ефекти от гръцката ситуация специално за България? Тук банките имат значително по-голяма роля, отколкото в Румъния или Сърбия. Много от инвестициите традиционно идват от юг.
- В нефинансовия сектор няма голям проблем. Големите гръцки компании са в напълно добро здраве. Но банките са нещо друго. Очевидно те са в затруднения, защото страната изпитва трудности.
 
Тоест това е причинен от държавата проблем, който се пренася през банковата система към България.
- До голяма степен, да. Това значи, че има по-малко пари на разположение, с които да се кредитира. Най-общо европейските банки се опитват да възстановят балансите си и поради това техните пари са много скъпи. Но гръцките са в още по-голяма беда, а те държат около 30% от българския пазар. В крайна сметка имате банки, които са в слаба позиция, но са изключително важни в България. Мисля, че ще има решение за Гърция. Банките също ще преодолеят затрудненията. Но междувременно ще има недостиг на капитал...
 
Който увеличава напрежението тук...
- Да... и затова получаването на разумни заеми на разумни цени ще бъде доста трудно, което намалява привлекателността на България, а също и на Румъния. Просто става по-трудно да се инвестира при разумни условия.
 
От гледна точка на инвестициите в имоти влияят ли и как последните повишения на инфлацията?
- Инфлацията като цяло е добра новина за бизнеса с недвижими имоти, защото наемите обикновено се покачват заедно с нея.
 
Банкерите биха казали, че това е основание да държат високи лихвите.
- Все пак по този начин банките също се спасяват: инфлацията е добра новина, защото кара дълга да струва по-малко. Лихвите несъмнено ще се повишат, особено в еврозоната - а ефективно и в България, тъй като се кредитираме в евро, не в левове. Въпросът е с колко и колко бързо. Като част от кампанията за възстановяване на балансите си банките слагат цена 500 базисни точки (5 процентни пункта) над Euribor в България. В Румъния ситуацията е малко по-добра. Но в крайна сметка за правилния проект можем да получим финансиране, просто то е много скъпо. За неправилен проект няма начин, но не би и трябвало да има.
 
Каква е средно- до дългосрочната перспектива за финансирането на недвижими имоти в Европа? Чуват се гласове, че високите лихви ще се задържат.
- Мисля, че това е така, защото европейските банки трябва да възстановят балансите си. Освен това те бяха твърде ентусиазирани в кредитирането преди 2008 г. Надбавките бяха неестествено ниски. Настоящите 500 базисни точки ще намалеят, но за нещастие също така Euribor ще се повиши и така в действителност ще останем на около 6-6.5%. Но това е хубаво.
Не лихвата е проблемът, а амортизацията. Преди кризата бихме се кредирали при щедро ниски нива на амортизация, а сега те са много сурови. Това означава, че е много трудно да се спази коефициентът за текущо обслужване на заема (текущи приходи към погасителна вноска – бел. ред.).
Но като цяло вземането на пари назаем става по-лесно в Европа. Очевидно това става по-бързо първо в развитите европейски пазари и в Полша. Не е лесно в Унгария, Словакия или пък тук, но има добри причини за това. Банките в момента са сравнително благоразумни. Всички знаем, че конкурентният натиск ще ги направи неблагоразумни след няколко години и ще видим повторение на същия процес.
 
Вие работите за инвестиционен фонд, създаден при пика на пазарите. Колко време ще отнеме на България да се завърне в обсега на международните инвеститори в имоти?
- Ние не сме дългосрочни консервативни инвеститори. И изобщо подобни инвеститори не са инвестирали в България, поне все още не. Те са правили много, много малко сделки в Румъния предвид това колко е голям пазарът. Смятам, че вероятно германските фондове ще се върнат в Румъния някъде следващата година. Възможно е част от тях да прелеят и в България. Но ако погледнем България, ще видим, че преди всичко София предлага продукт с потенциално международно качество. В офис сектора той се изчерпва с Европейския търговски център до The Mall на бул. "Цариградско шосе" и още една-две сгради, които са достатъчно големи и качествени.
Един от проблемите, които имаме на пазар с малко продукт, подходящ за инвестиции, е, че той няма как да бъде ужасно интересен. Проблемът на България винаги ще бъде, че е много малък, периферен пазар. Предимството, което има, е, че е в Европейския съюз, което значи, че върховенството на закона евентуално може да бъде наложено. В Украйна вероятно това не е така. Всички закони в България се хармонизират с европейските и това я прави интересно място за инвестиции като член на ЕС.
 
Това, че предлагането е оскъдно и ограничено, означава ли, че отрасълът на недвижимите имоти е под натиск да се консолидира като активи или бизнес?
- Така е. По принцип това е и бизнес, а от друга страна – ще направи пазара по-професионален. Той на практика не беше започнал съществуването си до 2000 г., когато се появиха първите проекти. Така че сте видели само 10 години ново строителство, по-голямата част от което е било с изключително ниско качество, защото никой не е имал опит – сградите са се строили и са се отдавали под наем просто защото комунистическите са били още по-лоши. Това сега се променя. Трябва да бъдете по-професионални в бъдеще и затова развитието на по-големи местни предприемачески компании е важно. И те се развиват. Постепенно се появяват местни играчи, които са заслужаващ доверие партньор за някой като нас, защото разбират как трябва да се работи. Така че съм голям оптимист за бъдещето, но подобрението ще отнеме няколко години.