Празната витрина на ъгъла на бул. "Витоша" и "Парчевич" в центъра на София щеше да е феномен в не толкова далечното минало. Днес е лесно да я подминем, без да я забележим.
В столичния център все по-рядко срещаме хора с пълни пазарски торби. Кризата е една причина. Но и отношението към центъра е променено. Всеки, който посещава новите ресторанти в квартали като "Изток" или "Лозенец" или се реди на опашка за асансьора в събота следобед в The Mall на бул. "Цариградско шосе", знае това.
Доскорошният обитател на гореописания магазин е оставил ясен знак: табела пренасочва клиентите към три търговски центъра в града и още едно местоположение на централната улица "Раковски".
 
Естествен подбор
Подобни магазини отпадат заради липсата на оживление и потребители в района. Това допълнително влошава ситуацията, защото заедно с тях отпада още една възможна причина хората да посещават мястото.
"Така или иначе в момента бул. "Витоша" няма лице и за съжаление няма и какво много да губи", казва пред "Строителство Градът" Иглика Йорданова, мениджър "Търговски площи" в консултантската фирма за имоти Colliers International.
Офисите не са изчезнали от центъра, нито чужденците, независимо че вероятно броят им е намалял. Но това, че жителите и гостите на София са обърнали гръб на главната си улица, нито е еднократен акт, нито резултат от модата на моловете.
Упадъкът на търговската улица започна още с появата на първите търговски центрове в града през 2006 г., но продължи и в следващите две години, в които потребителите влизаха с пълни джобове в магазините, а излизаха с пълни чанти. Продажбите на дребно в страната са се удвоили между 2004 и 2008 г., след като в петте години до 2004 са нараснали с две трети. Продажбите на облекла са нараснали пет пъти по-бързо в петте години до началото на кризата, отколкото в предходните пет, на обувки - над два и половина пъти по-бързо, на компютърна техника - също, и т.н.
Но голямата част от растежа се канализира в т.нар. модерна търговия - от хранителните супермаркети, през магазините "направи си сам" или хипермаркетите за битова техника, както и в разширилите се и новопоявили се модни марки в новите търговски центрове не на последно място, защото главната улица не беше приспособена към промените.
Консултантът Стефан Косев, управител на Regent’s Property Advisor и до неотдавна висш мениджър на голяма търговска верига, казва, че улицата първо трябва да е привлекателна за хората (клиентите). Едва след това тя става привлекателна и за търговците. "Ако по една или друга причина хората я избягват (ремонтни дейности, липса на паркинг и др.), каквито и условия да се предложат от страна на наемодателите, търговците няма да бъдат заинтересувани", добавя той пред "Строителство Градът".
 
Смяна на местата
Те очевидно са по-малко заинтересувани днес от когато и да било. Проучване на Colliers показва, че около 16% от близо 46 хил. кв.м магазини по търговските улици на София са сменили наемателя си в първата половина на тази година. Те са заемали 12% от общия брой търговски обекти. В късната половина на миналата година смените са засегнали 8% от магазините, а в първите й шест месеца - 5%.
Купувачите обичат новите магазини. Но в търговията на дребно честите промени са по-скоро белег за нестабилност на бизнеса, независимо че за центъра незаетостта е паднала от 10 на 7%, а на бул. "Витоша" се е свила почти наполовина - от 17 на 9 на сто, в изминалите шест месеца. Този, който ще отиде там, за да си намери чифт дънки, рискува да се върне с празни ръце, ако два от петте магазина, които е смятал да обиколи, са затворили. Затова ще ги потърси в мола.
"За да се премине към по съвременна търговска визия на тези улици, е необходимо да се изгради концепция за самата улица така, както се практикува в моловете", казва Стефан Косев от Regent’s. Според него това, което в най-голяма степен пречи на търговската привлекателност на софийския център, са отсъствието на обединяваща идея и неправилно предлагане.
 
На празен ход
Моловете, които са създадени като алтернатива на главните търговски улици, обикновено търсят равновесие между предлагането на по-разнообразни групи стоки (в центъра на града не отиваш да си купиш пералня, но в мола - да) и между малки и големи магазини. Най-силните се поставят на такива места, че клиентите да не пропуснат да забележат къде е бижутерията или по-малкият бутик. Тъй като най-висок наем на квадратен метър плащат именно представителите на последните два вида, това е силен стимул за собствениците на магазини по главните улици да обособяват по-малки помещения. И бездруго те се отдават по-лесно, тъй като в големите могат да влязат ограничен брой вериги. Това е едно обяснение защо при засилващо се темпо на подмяна незаетостта в София намалява. "Наемодателите въпреки сериозното текучество залагат на старата стратегия да оптимизират печалбата, разделяйки имота на пет", казва Иглика Йорданова.
Но пък точно заради липсата на големите вериги в центъра хората предпочитат да го използват само за разходка, докато пазаруването оставят за моловете. "Не е без значение и възприемането на улицата като търговска или не, т.е. не само да има трафик от хора, но и дали той произвежда потенциални клиенти", казва Косев.
Не може да се каже, че моловете винаги задушават търговските улици. Двата, които отвориха в Пловдив, се сблъскаха с точно обратното - общо мнение е, че не успяха да откъснат хората от историческия център. С под 4% текучество на наемателите в последните шест месеца Иглика Йорданова смята, че не е далеч времето, когато ще видим голяма международна верига да влезе пряко и първо на търговската улица във втория най-голям град в България.
Ако стане, това ще обърне тенденцията от последните години, когато търговците се възползваха от удобствата на моловете - помещения с правилна форма, без нужда от ремонт, при липса на усложнения от множество собственици, както и предвидими договори - независимо че в последните година-две наемите на двата типа местоположения са сходни: между 30 и 50 евро на кв.м месечно в зависимост от града за топ разположение и малко помещение.
 
Шансът за промяна
идва с развитието на инфраструктурата на София. Довършването на двете метростанции в двата края на бул. "Витоша" ще освободи главната търговска улица от строителната обсада, а в плановете на общината влиза и нейната реконструкция. "Общината трябва да реши дали ще е пешеходна зона или не, казва Стефан Косев. Може и да се създаде организация на собствениците, която да се обърне към професионални консултанти, с помощта на които да се изготви маркетингов план."
Иглика Йорданова посочва още една възможност, която може да се използва много по-скоро: реорганизирането на дейността на банките може да ги накара да преосмислят значението на някои от централните си клонове и намиращите се над тях офиси. Това може да даде възможност на централната улица да нарасне и във височина и да се отвори място за търговците, които досега не са могли да намерят качествени помещения.
По думите й в самите станции на метрото също може да се очаква появата на интересни играчи така, както стана в подлеза на Софийския университет.
И тя, и Стефан Косев оценяват положително и разнообразяването на предлагането с повече кафенета, ресторанти и други заведения. Ако промяната в предлагането се осъществи достатъчно бързо и в другите сектори, търговската улица на София бързо може да върне предишния си блясък.