Как да се събират вноските за консумативи, ремонти, портиер, чистачка, как отделните собственици да бъдат заставени да се съобразяват с решенията на общото събрание, каква е ролята на общините в налагане на наказания на неспазващите правилата собственици. Това са някои от многото въпроси, повдигнати от граждани по време на обсъжданията на проекта за изменение на Закона за управление на етажната собственост.
Законът, приет през януари 2009 г., в сила от май същата година и отменил известния ПУРНЕС (Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост), вече е променян два пъти през февруари м.г. и януари т.г., но и до момента няма правилник за прилагане, което съвсем затруднява влизането му в действие.

Регистрацията на етажната собственост
Над 2 милиона са нерегистрираните етажни собствености в момента и проектът предлага въвеждане на глоба от 100 лева, а дори има и предложения за нейното увеличаване до 500 лв.
Според Николай Пехливанов обаче до глоба не трябва да се прибягва, преди да е намерен реален механизъм за стимулиране на гражданите за регистриране на собствеността.

Общите събрания
Процедурата по свикване на общото събрание е много тромава, а установяването на кворума според идеалните части на собствениците често се оказва доста трудна математическа задача, оплакват се домоуправители. Те предлагат за някои цели да се използва формулата един имот - един глас, а за други да се използват принципът на идеалните части.
Едно от предложенията е за създаване на специална разпоредба за контрол върху общите събрания от местните власти, както е в Италия, където икономическата полиция ги проверява.

Домоуправителите
Необходимо е законът допълнително да регламентира статута на домоуправителите. В момента често те дори не могат да получат справка от комуналните дружества при проблеми по партиди в етажната собственост, която представляват. Те трябва под някаква форма да получат и нужното обучение, което да им помогне за изпълнението на задълженията.
Според експерти може да се въведе механизъм, при който общините участват в заплащането на домоуправителите наред с етажната собственост. Тогава те ще имат ангажименти като представители и на двете страни.
Наемането на юридически лица да изпълняват ролята на домоуправители осигурява прозрачност на плащанията и внасяне на данъци в бюджета.

Средствата за поддръжка
Не работи механизмът за глобяване от общината за неплащане на дължимите такси от членовете на етажната собственост.
За сградите в гаранция да не се изисква събиране на средства за поддръжка.
Георги Славов, юридически консултант на Националното сдружение на домоуправителите, предлага в закона да се въведе понятието "неизряден собственик", а по отношение на тях да може да се прилага чл. 417 от Гражданско-процесуалния кодекс за незабавно изпълнение и изпълнителен лист.
Строителството беше приоритет преди, а сега поддръжката е във фокуса на вниманието на строителните фирми и често те са фиксирани в договори със собствениците в новопостроените сгради.
Трябва да бъде уточнено съдържанието на "комплекс от затворен тип", защото в момента като такива се класифицират и съвсем обикновени нови сгради в градовете.
За "неотложните ремонти" има предложение специален текст да вмени това правомощие на управителя, което да улесни своевременното решаване на подобни проблеми, като общото събрание продължи да одобрява разходите, пише в становище на Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България.
Експертите предлагат и увеличение на заложената в проекта вноска от 2.40 лв. на месец за апартамент на месец за натрупване на фонд за ремонти. По-сериозната сума на законодателно ниво не би решило проблемите на сградите, които се нуждаят от неотложни ремонти в рамките на следващите 5-10 години, но за новопостроените сгради необходимостта от основен ремонт ще възникне след поне 10 години и дотогава няма да е налице проблем със събирането на средствата.

Някои от мотивите към проектозакона на Министерския съвет:
1. Ползвателите на етажна собственост да имат същите права както и собствениците на самостоятелни обекти.
2. Опростяване на процедурите по свикване и провеждане на общо събрание и презициране на различните възможности за приемане на решения от общото събрание.
3. С оглед стимулиране на инициативите за изпълнение на дейности по обновяване на сградите се допуска да могат да се създават и сдружения на собствениците, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части.
4. Намалява се обемът на необходимата информация за сградата, която следва да се представи в общината.
5. Прецизират се текстовете, отнасящи се до заплащане на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата/входа (консумативните разходи), като се предвижда ежемесечно да се събират суми, не по-малки от 1 на сто от минималната работна заплата за страната. Това ще гарантира наличие поне на минимални средства за извършване на необходими дейности за поддържане.
6. В Закона за местното самоуправление и местната администрация се създава възможност по решение на общинския съвет общината да може да се създава фонд за обновяване на многофамилни жилищни сгради.

Николай Пехливанов, зам.-председател на комисията по местно самоуправление, регионално развитие и благоустройство в Народното събрание:
Нашата цел е Законът за управление на етажната собственост да може практически да заработи, а не да си остане на хартия. С предложенията предлагаме опростяване на процедурите по свикване на общото събрание и на възможност управлението и поддържането на общите частни на сградите в режим на етажна собственост да се извършва не само от собствениците, а и от физически и юридически лица, които не са собственици.
Опростяването на процедурите по свикване на общото събрание е от изключителна важност за заработването на всички последващи процедури и дейности по закона и ще има мотивиращ ефект спрямо собствениците. При отсъствието на административни пречки собствениците ще бъдат мотивирани да изпълнят своите задължения по закона, с което ще облекчат работата на общинските власти по принудително изпълнение, за което в общините няма нито ресурс, нито готовност.
Сдруженията на собствениците трябва да се ползват само и единствено за целите на закона, което е гаранция за защита интересите на гражданите от злоупотреби от страна на монополните експлоатационни дружества. Основното предимство е гражданите да могат да се възползват от финансиране по оперативните програми за саниране и обновяване на многофамилни сгради.
Друг основен момент в предложения законопроект е въвеждането на управители на етажната собственост, които изпълняват тази функция по занятие. Наличието на професионални управители – физически или юридически лица – ще повиши качеството на управление и поддържане на сградите като цяло. Създаването на регистър на лицата, които изпълняват по занятие управление на общите части, ще бъде гаранция за собствениците, които решат да наемат такива лица. Управлението и поддържането на общите части в жилищните комплекси от затворен тип, каквито са много от новостроящите се сгради, се очаква да става все по-актуален проблем.
Предложената фигура на "временен управител" при въвеждане в експлоатация на новопостроените сгради цели да преодолее административния вакуум в управлението на сградите, който възниква от въвеждането в експлоатация до момента на избор на управител от общото събрания.

Изводи от обсъжданията с гражданите
1. Хората не правят разлика между сдружаване с цел саниране и регистрация на етажната собственост в общината.
2. 20% от коментарите и предложенията по темата идват от българи, живеещи в чужбина, които искат да помогнат, като споделят световен опит и практики.
3. 100% от гражданите считат, че процесът на обновяване не може да стартира, без да има минимум 2 реални алтернативни възможности за осигуряване на самофинансиране.

Какво предлагат гражданите
1. Данък сгради и такса смет да бъдат по-ниски след обновяването, а не по-виски, както е в момента.
2. Голям процент от гражданите искат задължително, а не пожелателно обновяване. Предложението принадлежи основно на онези граждани, живеещи в сгради, които нямат нужда от обновяване.
3. 80% от хората, които живеят в сграда, която има нужда от саниране, не желаят да предприемат каквото и да било, а по-крайните искат разрешаване на индивидуални стъпки в тази насока като изолация само на тяхното жилище.
4. Създаване на регламент и ограничения на неизрядните собственици, преди да пристъпят към продажба на апартамента (като удостоверение, че нямат неплатени сметки).

За финансирането
1. Да има длъжностно лице в общината, което да е свидетел на общото събрание, свикано по въпросите на санирането. То да съдейства при кандидатстването за субсидиране на процеса и всички документи да се попълват с негова помощ.
2. На хората без финансови възможности да се осигури помощ от държавата или общината.
3. Да се създаде възможност за социално слабите да подпомогнат процеса на саниране с личен труд вместо със средства.
4. Граждани, които са санирали за своя сметка, да получат по-големи облекчения от тези, които са получили финансиране от ЕС.

Управление, регулация, регистрация на етажната собственост
1. Да се въведат законови и финансови облекчения за застраховка на общите части.
2. Голяма част от домоуправителите в момента искат създаването на юридически термин "неизряден собственик" и облекчен режим за реално санкциониране на тези собственици.
3. Да бъде премахната домовата книга, а регистрацията да бъде с облекчен режим срещу документ за самоличност и чрез данните в данъчната служба.
4. Да се изготвят във всяка община регистри на собствениците, които постоянно да се подновяват при смяна на собствеността върху конкретно жилище.
5. Да се свикат общи събрания по сгради, а не по входове, тъй като има опасност от различен вид на входовете в една и съща сграда.
6. Отглеждането на кучета да става само със съгласието на съседите, да се създаде вътрешен правилник, за чието спазване да следи представител на общината.