Диагноза на жилищния сектор на Варна
Обобщавайки резултатите от анализа, може да се постави следната "диагноза" на жилищния сектор в община Варна:
достъпността до жилище се влошава - отношението цена/доход нараства от 2.8 през 1990 до 10-18* през 2007;
възпроизводството на жилищния сектор е сравнително добро - новото строителство е малко под минималния темп от 2 жилища на 1000 души;
жилището е оставено на "произвола на пазара", който е достъпен за не повече от 10-15% от потенциалните потребности на местните жители;
жилищният фонд деградира поради неадекватно управление и поддържане;
липсва система за жилищно субсидиране.
На този фон се очертават мащабни проблеми (виж каре).

Основните констатации и изводи, имащи пряк устройствен адрес, са:
в близките 20 години Варна ще разчита основно на съществуващия фонд;
панелните комплекси не могат да се разрушават – те трябва да бъдат преструктурирани и обновени;
ресурсът, привличан в жилищния сектор, е едностранчив (само сгради и жилища за свободния пазар);
бъдещият общ устройствен план трябва да изисква активна и адекватна общинска жилищна политика;
изявени са териториални диспропорции и рискова неравномерност в усвояването на градската територия (включително околоградския район);
съществува опасност от преурбанизиране на определени територии и деградиране на природната среда в тях;
необходимо е преодоляване на противоречието между привлекателността за обитаване в периферни селища, вилни зони и неизградена инфраструктура (включително транспортна достъпност);
необходим е нов подход в инвестиционните инициативи, включващ и нова среда за обитаване в крайградския район;
статистическата потребност от нови жилища възлиза на 44 хил.;
теоретичният капацитет на усвоените жилищни територии е около 27 хил. жилища, но той е нереализуем поради сезонно ползване на жилищна площ за функции отдих и туризъм (особено в район "Приморски");
реалният капацитет на усвоените жилищни територии не надвишава 10 хил. жилища.
Новият ОУП трябва да осигури териториална възможност за изграждане на минимум 34 хил. жилища, за да се покрие моментният статистически дефицит. Това означава отреждане на нови 450 ха за жилищно застрояване (при планирана гъстота до 180 обитатели на ха, или 76 жил. на ха).

Проектно решение
Проектното решение е базирано на сценария за функционално и пространствено развитие на гр. Варна в следващите 15-20 години. В решението се материализират следните основни постановки:
Моноцентричната структура на гр. Варна се запазва, но се обогатява с мрежа от вторични центрове с подобрена комуникационна достъпност. Централната градска част се развива като монолитна макроструктурна единица, а в останалите се стимулира оформянето на вторични градски центрове. В обхвата на общината се развива "компактно-мрежови" урбанистичен модел, в който се търси разполагането на разнообразни дейности и активности, излизащи от притегателната сила на ядрото.
Създават се устройствени предпоставки както за интензивно развитие на "южния град", така и за интегрирането му с "централния град". Същевременно наред с постоянно обитаване и отдих южният град предоставя възможности на Варна да развие и елитарни форми на туризъм.
С продължението на АМ "Черно море" по Франгенско плато и напречните връзки към брега се създават устройствени условия за бърз достъп и разтоварване от неприсъщи функции на "северния", курортно-туристическия град.
Варна е и ще бъде "пулсиращ" град. Пределното население достига 1 млн. (660 хил. постоянно и 340 хил. временно население в пиковия туристически сезон); утвърждава се моделът на "двойнствено обитаване".
Предвижда се предимно качествено, а не количествено развитие на града.

Вътрешните изходни постановки за развитието на системата "Обитаване" са:
Концентрация на усилията в компактния град (районите "Одесос", "Младост", "Варненчик" и част от "Приморски"). Мотивът е, че именно там са разположени около 92% от обитателите и жилищния фонд, респективно – от проблемите на системата. Не можем да решим проблемите с мерки за "разконцентриране". При това сегашните жилищни територии имат теоретичен капацитет за още около 27 000 жилища и 68 хил. обитатели (без да се променят значително параметрите на съществуващото застрояване и в пределите на КИНТ до 1.5).
Концентрация на усилията в обновяване, реконструкция и оптимизация на заварените градски структури.
Концентрация на публичните инвестиции в инфраструктура, устройствено планиране, организация и обучение.
Проектното решение предполага следните основни действия, свързани с жилищните територии и системата "Обитаване":

Преструктуриране и обновяване на жилищните комплекси
Преструктурирането се разбира като съществена градоустройствена операция, целяща да направи тези комплекси адекватни на съвременните пазарни условия. Това означава нова регулация, създаваща система от публични, полупублични и частни пространства, организиране на инфраструктурата в съответствие с новото регулационно деление, довършване на недоизградената инфраструктура, в това число и социалната. Тези дейности в краен резултат трябва да превърнат жилищните комплекси в привлекателна многофункционална градска среда.

Ревитализация на "необлагодетелстваните квартали" и реконструкция на северозападната част на центъра, както и частите от някогашни вилни зони, имащи "компромисно" развитие към градски квартали. Физическите мерки са прилагане на новата регулация и изграждане на инфраструктура (канал, вода, улици). "Дискретните" мерки са правни, финансови, организационни и обучителни.
Амортизираните квартали в центъра подлежат на пълна реконструкция, т.е. разчистване на амортизирания паянтов и полумасивен фонд. Препоръчва се общината да проведе операцията по изкупуване, нова регулация и подмяна на амортизираните инженерни мрежи, след което да продаде парцелите на частни инвеститори. Финансирането на тази операция с общински кредит е реално и с рискове в разумни граници. Препоръчва се още презониране на тези квартали от "жилищни" в "смесени" с минимум 40% обитаване.

Отваряне на нови пазари за строителство на еднофамилни къщи
Мотивацията е в ненормално високото отношение "цена на земя/стойност на еднофамилна къща" в чертите на компактния град и северните прилежащи територии (над 50%) и очакваното платежоспособно търсене, изявено от формиращата се средна класа. Тази мярка се изразява в регулиране на нови терени в и край селата Константиново-Звездица и Тополи-Казашко, както и разширяване на зоните за жилищно строителство в района на вилните зони Боровец-Ракитник. Задължително условие е подобряването на пътните връзки и изграждането на базова инфраструктура. Препоръчаният вече подход на общината е приложим и тук.

Създаване на общинска поземлена банка
Необходимостта от социални жилища, преминаването към практиката на "уядрен урбанизъм", балансиране на пазарите и възможността да се провеждат мащабни градоустройствени операции, налагат създаването на общинска поземлена банка. Общината става пазарен "спекулант" с обществени цели. Инвестициите в купуване на имоти и парцели ще бъдат ефективни по две причини – общината ще се възползва от относително ниски цени в зони без настоящ пазарен интерес и след това ще може да проведе безпрепятствено жилищнополитическите и програмните си цели при много по-ниски разходи.

Идентифициране на "враждебни" и интегриращи контактни зони
В различни части на града жилищните територии се оказват в "съседски контакти" с "враждебни" или предполагащи интегриране дейности и процеси. Враждебни за обитаването са транспортните коридори, претоварените кръстовища, концентрациите на бедност и престъпност, шумните и замърсяващи производства. Мерките са разнородни, както и характерът на конфликтите, и включват: зелени или механични "паравани", "лекуване" на гетата, изнасяне на обитаването или на замърсяващите производства.
Интерес в интегриращите контактни зони представлява съседството с бизнеса в периферните райони. И сега той прониква в тях, но стихийно, компромисно за самия него и често с конфликт за обитаването. Постановките на транспортния и макроструктурния модел, касаещи новия коридор и мост при Казашко с прилежащи нови икономически активности, формира заявка и към обитаването в прилежащите територии. Мерките се изразяват отново в осигуряване или резервиране на строителни терени за целево проектирани и реализирани (при настъпване на необходимостта) смесени структури – жилища, офиси, малки хотели и др.

Изграждане на "мека" инфраструктура в периферните комплекси
Тя съдържа алейна пешеходна и веломрежа и точки на активности. Най-голям шанс за цялостно безкомпромисно планиране и реализация има в новия "южен град". Подобна мрежа може и би трябвало да свърже всички точки на обществена активност – вторични обслужващи центрове, крайбрежни зони, спортно-атракционни локализации и др.

Новоотредени терени и устройствени режими
По предварителен проект общата площ на терените за жилищно-рекреационни функции възлиза на 6631 ха. Отчитайки застроените площи по опорен план (4970 ха), новоотредените терени за жилищно и жилищно-рекреационно строителство възлизат на 1861 ха – предимно върху земеделски земи.
Индикативният капацитет на новоотредените терени за жилищно строителство възлиза на около 140 хил. жилища с 340 хил. обитатели (при около средно 76 жилища и 180 обитатели на хектар).

Оценка на реализуемостта на проектното решение
В момента няма развита жилищна политика, няма достатъчно силни инструменти за управление, няма достатъчен капацитет на общинските институции, няма достатъчно ресурси, нито сигурен механизъм за акумулирането им. От друга страна, има мотивирани потребности и принципни решения. Безспорно е необходима стратегия за реализиране на проектното предложение.

Финансова зависимост
Стратегията на мерките с инвестиционен характер е друга. Принципната позиция на общината е да създаде възможност, стимул, а не да осигури крайната инвестиция. Основният обществен инвестиционен капитал, необходим за реализация на ОУП, е този в градската инфраструктура. По подобие на регионалния план за развитие основен източник за финансиране на градска инфраструктура са общинските бюджети и тези на съответните секторни ведомства.
Що се отнася до най-голямата необходима инвестиция – тази в обновяването на жилищния фонд, основната тежест и отговорност трябва да се понесе от собствениците. Трябва да се създадат условия за акумулиране на жилищни спестявания и предлагане на достъпни ипотечни кредити.

*Това е коефициент, показващ годишния доход, необходим за купуване на едно жилище от 75 кв.м площ.