Общонеблагополучиеза нашите градове в изминалия период на преход е загубването на много терени, предвидени за публични нужди и по-конкретно за детски градини и училища. Реституционните и приватизационните процеси и икономическата криза през 90-те години оказаха решаващо въздействие да бъдат пренебрегнати предвижданията на действащите тогава общи градоустройствени планове и много терени за училища и детски градини да загубят своето предназначение и да добият други функции. Става дума не само за предвидени в плановете терени, но дори и за изградени училища и детски домове, които бяха грубо приватизирани във вреда на обществения интерес. Днес недостигът на такива обекти и терени създава много сериозни затруднения на общините и на жителите на градовете.

Проблемът на новите общи устройствени планове (ОУП) е в това, че в тях не се проучва възможността за конкретно определяне на такива терени сред предвижданите обширни зони за жилищни функции от типа Жм, Жс, Жг. Разчита се на подробните планове да определят тези терени според собствеността на поземлените имоти и евентуалното прилагане на принципа на първа регулация по чл.16 на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Разчита се дори само на частната инициатива за организиране на детски градини. В един подробен устройствен план на нова жилищна зона край Варна например е записано като специфично правило, че се допуска изграждане на детски градини в частни имоти. Но такива имоти с функция на детска градина не са показани нито в общия план, нито дори в подробния, който предлага една аморфна среда на жилищно застрояване без публични пространства с изключение на тесните криволичещи улици. Да не говорим, че не са предвидени нито училища, нито обществени озеленени площи, нито други обекти на публичното пространство.

В ОУП на градовете трябва по-детайлно да се проектира структурата на новите терени за усвояване. Не е достатъчно на една обширна територия да се даде примерно сигнатура Жм, без да се помисли за оптималната структура на тази територия, за местоположението поне на необходимите училище, детски градини и озеленени публични площи. Защото те трябва да попаднат на най-подходящите за целта места, да бъдат достъпни в определени изохрони, за да обслужат оптимално живущите и да формират оптимална и природосъобразна устройствена структура.

За военните терени – резерв за публичното пространство
Почти във всички наши градове има терени на военни поделения. Някога те са били в периферията на градовете, сега особено в по-големите градове те попадат близо до централните им части.
Притежават много добре озеленени паркови площи. Тези терени предвид реконверсията представляват много добра възможност за увеличаване на публичното пространство на градовете и използването им за обществени цели.
За съжаление намеренията на Министерството на отбраната не са насочени към обществените потребности на градовете, а са по-скоро с тясно ведомствен и комерсиален характер – да ги продават на търг или да построят в тях жилища за военнослужещи.
Възможността да се превърнат в паркови площи, терени за спорт, атракции и обслужващи обекти с широко обществено ползване ще бъде пропиляна. Някои от общите устройствени планове плахо се опитват да предвидят нови обществени функции за тези терени. Други ги посочват с розовия цвят на специалните терени и не правят дори опит да покажат ново съвременно предназначение. Решаването на проблема не е по силите на общините и заслужава внимание от национално ниво и законодателно уреждане, за да може общественият интерес да тържествува над частните, корпоративните и ведомствените интереси.

За загубените озеленени площи в градовете
Недостигът на озеленени площи за широко обществено ползване е общ проблем на градовете. Липсата на достатъчно озеленени площи според нормативите винаги е отчитан при планирането на градовете ни – и в миналото, и сега. Малко са съществуващите озеленени площи и поради факта, че не са своевременно реализирани предвидените такива с общите градоустройствени планове.
В периода на преход през 90-те години за намаляване на съществуващите и на предвидените в плановете озеленени площи допринесе съществено реституцията на имоти. Беше възстановена собствеността на отчуждени в миналото имоти по Закона за териториално и селищно устройство независимо от факта, че мероприятието озеленяване е било реализирано. Общините не проявиха воля и желание да оспорват в съда такива реституционни действия.
Да не говорим за отчуждените имоти по Закона за едрата градска собственост, които според закона се реституираха безапелационно в реалните им граници независимо какво е реализирано на тяхното място. По тази причина в съществуващи паркове като Южния парк в София, Морската градина във Варна, Бедечка в Стара Загора и други бяха възстановени имоти, което не само намали площта на парковете, но и затрудни планирането и изграждането им като паркова среда.

Отнемането на части от озеленени площи за застрояване продължава и поради наглост от страна на инвеститори и затваряне на очите от страна на общински чиновници. Примерите са многобройни. Промените в нормативната уредба - ЗУТ не дават очаквания резултат. Въпреки че се разширяваше текстът, третиращ озеленените площи (изменения на чл. 9, чл.62, чл.62а, чл.63 на ЗУТ), те не са добре защитени.
Така

проблемът с недостига на озеленени площи в градовете се задълбочава сериозно
Как се опитват да решават този проблем новите общи устройствени планове? Най-вече като предвиждат разширяване на съществуващи паркове и създаване на нови паркове в околоградската територия.
На практика се получава така, че не можем да спрем намаляването на озеленените площи в самите градове, а се опитваме да го компенсираме с предвиждания за нови озеленени площи край градовете. Но компенсацията не е реална и своевременна, защото се ликвидират съществуващи площи, а се предвиждат за озеленяване площи в неясното бъдеще.
За съжаление това е възможността, която се използва и прилага в плановете. Но потребността от паркови и озеленени площи е вътре в градовете, за да бъдат удобно достъпни в рамките на 10 – 15 мин. пешеходно движение. За малките, дори и за средните градове, създаването на крайградски паркове е решение (Самоков, Ловеч, Кюстендил и др), защото те са лесно достъпни от всяка точка на града. Но за по-големи градове като Стара Загора, Пловдив, Варна и, разбира се, София отдалечеността на крайградските паркове не може да компенсира липсата на достатъчно зелени площи и градини в самата градска територия.
Да припомним още, че за разлика от общоградските и районните паркове за микрорайонните, кварталните паркове или градини достъпността следва да бъде в рамките на 5-минутно движение или около 400 м дистанция. Постигането на такъв норматив е почти непосилно в старите градски квартали. Превръщането на някои свободни площи в града в озеленени за широко обществено ползване среща отпор от всички страни – не само инвеститори, но дори и общински съветници и чиновници. Стремежът към застрояване е непреодолим. Няма никаква мотивация и нормативни стимули и инструменти за опазване на свободните пространства и предоставянето им за широко обществено ползване, дори при частна собственост. В жилищните комплекси за разлика от старите градски квартали като че ли създаването на озеленени паркови площи е по-реално, въпреки че там не са реализирани микрорайонните паркове и градини. Общите устройствени планове се опитват да лансират следната възможност в жилищните комплекси – превръщането на някои междублокови пространства от зеленина за ограничено обществено ползване в публични озеленени площи за широко обществено ползване. Това е предвиждане в ОУП на София, последвано от ОУП на Пловдив, ОУП Варна и др. Дори е облечено нормативно с изменение на ЗУТ. Намерението е добро, въпреки че то идва да компенсира на други места, вероятно не достатъчно подходящи като местоположение, нереализираните микрорайонни паркове и градини. От друга страна, с това отнемане на прилежащи площи към жилищните блокове ще се наруши балансът и ще се повишат над нормативните стойности показателите на застрояване в нето жилищните територии или в урегулираните поземлени имоти на блоковете. Така че, превръщайки озеленените площи за ограничено обществено ползване (озеленените дворове на жилищните блокове) в озеленени площи за широко обществено ползване, като че ли се заблуждаваме и едва ли подобряваме много картината на общия недостиг.

Друго заблуждение
е предлаганата компенсация на недостигащите обществени озеленени площи с озеленени големи частни урегулирани поземлени имоти. Това също е "изобретение" на ОУП София за южните територии, заимствано от ОУП Варна за нови жилищни територии, за които не се предвиждат необходимите обществени озеленени площи. Предлага го и ОУП - Русе. Сериозно заблуждение, срещу което следва да се реагира. Защото широкото обществено ползване в частни поземлени имоти е невъзможно, те са недостъпни за широката публика. Необходимо е да се предвиждат озеленени площи за широко обществено ползване и в общите устройствени планове да се показва тяхното реално местоположение. Защото чрез тях се създава градската структура и се осигурява запазването на природна среда в града и поддържането на устойчиво екологично равновесие.
Друг тип "компенсация" е смесването на предвиждането за озеленяване с предвиждането за спорт. И в старите планове се срещаше често записът за озеленяване и спорт. Но трябва да сме наясно, че спортните терени не са истински озеленени площи за широко обществено ползване със свободен достъп. Те са терени за ограничено ползване, почти винаги срещу заплащане. И не са озеленени, а са предимно под изкуствена настилка. Не случайно поради тази причина в нормативните документи (Наредба 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони) преназначението за озеленяване е отделено от предназначението за спорт.