Пазарът на имоти във Варна е хванат в клопката на замряло кредитиране, орязаното търсене на офиси, магазини и складове от бизнеса и строителството на големи проекти, започнато във време, в което финансирането беше изобилно. Въпреки това цените все още не се влияят толкова видимо, колкото на национално ниво или в София - знак, че или не са били дотам раздути, или че по-сериозната корекция предстои.
Цените на жилищата в морската столица са изпреварили софийските с около 2 лева на квадратен метър в първото тримесечие на 2009 г., след като са намалели с 5.7% спрямо октомври - декември 2008 г.
Спадът е бил по-малко от половината от средния на национално ниво – 12.4%, и около една трета от този в столицата, където цените са намалели с 16.6% за тримесечие.
В сравнение с девет месеца по-рано, когато достигнаха връхната си точка, стойностите на апартаментите – старо строителство, са изгубили около 7.25% до 1982 лева на кв.м, показват данните на Националния статистически институт. Те са и с 40% над средните за страната. Данни за второто тримесечие се очаква да излязат в края на месеца.
Намалението на цените е съпроводено от срив в покупко-продажбите на всички видове имоти. По данни на Агенцията по вписвания в първото тримесечие те са намалели с 59% на годишна база до 1358, след като купувачите са се дръпнали заради високите лихви по заемите, а икономическата несигурност ги е накарала да отложат големите разходи.
Данните включват както продажби на апартаменти в града, така и в курортите около него, парцели, офиси, магазини и др.
Ограничаване на кредита е било една от причините за намалението. Съотношението между всички вписвания на ипотеки и всички покупко-продажби е намаляло от около 40% в първата половина на 2008 до 20% в първото тримесечие на тази година.
Поради ограниченото банково кредитиране около 70% от сделките жилища се финансират със собствени ресурси за разлика от 2008 г., когато близо 80 на сто от жилищата са закупени с ипотечен кредит, отчита агенцията за имоти "Форос".
Ограниченото кредитиране и падналите обороти в сектора на имотите са свили два от основните източници на средства за придобиване на жилища в страната – банките и продажбите на други имоти. Във Варна резултатът е, че купувачите са силно чувствителни към цената. Според "Форос" най-търсени са малките апартаменти - двустайни до 60-70 кв.м, като цената е главният критерий за вземане на решение за покупка.
Вторият удар върху пазара е нарасналото строителство. Предлагането в значителна степен превишава търсенето и по-голямата част от сделките се реализират на нива с до 20% по-ниски от офертните цени, отчита агенцията.
"За градските имоти – жилища, офиси, търговски площи, вече дори намалените цени до разумни нива не са условие за сключване на сделка. В сегмента на имотите със средно или по-ниско качество ситуацията ще се влошава още повече, докато на пазара излизат ипотекирани имоти с необслужвани кредити", казва строителният предприемач инж. Пламен Андреев, управител на "Планекс холдинг".
Въпреки че спадът е повсеместен, според него "светъл лъч" е дошъл от пазара на ваканционни апартаменти.
Търсенето от руски купувачи е последната нишка, на която виси съдбата на десетки компании и десетки хиляди работни места от Царево на юг до Шабла на север. След загубата на британските и ирландските клиенти средните цени на ваканционните апартаменти паднаха. Все пак руснаци, които преследваха по-високо качество, подпряха пазара и офертните цени се стабилизираха до около 2000 евро на кв.м за първа линия в Златни пясъци и 800-900 евро на кв.м за местоположения, които са по-отдалечени от плажовете или централните улици на курортите около града.
Пазарите на бизнес имоти също са засегнати от продължаващото строителство на нови сгради и от потиснатото търсене от страна на фирмите, които ограничават разходите си като мярка срещу забавянето на икономиката. Местният офис на международната консултантска компания Colliers International отчита, че търсенето е паднало значително – усвоени са 3500 кв.м офиси в първата половина на годината, едва около една шеста от 20-те хиляди кв.м, заети между юли и декември 2008.
Междувременно са били завършени около 14 300 кв.м нови площи, които са вдигнали обема на пазара до 158 хил. кв.м, а делът на свободните помещения – от 17 на 22% от тях.
Теорията казва, че повишаването на незаетостта е сигнал за предстоящи намаления на наемите, които бездруго падат с до 20% в първото шестмесечие по данни на Colliers. За клас А офис в центъра сега се искат средно 15 евро на кв.м на месец при 20 евро преди година.
"Бизнес парк Варна", проект на контролираната от израелския милиардер Лев Леваев компания "АФИ Юръп", все още поддържа средните офертни нива за периферията над 10 евро на кв.м, но в широкия център те вече се мерят в едноцифрени числа.
При два съществуващи мола с по-малко от 50 хил. кв.м обща търговска площ и още три в строеж, които ще утроят обема на помещенията за отдаване под наем в специализирани центрове, исканите от предприемачите наеми са между 20 и 45 евро на кв.м. Морската столица е изостанала от София, след като пазарът тръгна от сходни нива – между 30 и 60 евро на кв.м на месец, преди около две години.
Спадът се чувства и по основните търговски улици в центъра на града, където появата на няколко оферти на топ места в последните месеци показва, че търсенето е омекнало въпреки навлизането на търговци като германската NewYorker, гръцката Sprider или испанската Inditex със Zara и още куп други марки в новите молове. И все пак цените не са паднали с много – все още по главната търговска улица се срещат единични оферти за наем, надхвърлящи 100 евро на кв.м на месец, средните нива са между 30 и 65 евро.
"Логистичен парк Варна", проект на българския предприемач "Феърплей интернешънъл" и фонда Bulgarian Property Developments в Западната промишлена зона, съживи пазара на индустриални имоти в последните две години. Но той е по-скоро изключение, отколкото знак за нараснала инвеститорска активност, което подпомага наемите за нови площи да останат сравнително високи – в диапазона 3.5 до 5 евро на кв.м на месец.
Новите големи проекти във всички пазарни сегменти спират в изчакване на по-добри времена и дават предимство на тези, които остават на пазара. "Оркид дивелъпмънтс", която може би е и най-големият инвеститор в града в момента с два жилищни комплекса и най-големия мол, отложи строителството на няколко офис сгради и голям индустриален парк, за да насочи усилията и ресурсите си към по-напредналите си проекти. Макар че имат разрешение за строеж, германската ECE Projectmanagement и партньорът й – австрийският фонд Immoeast, още не са започнали строителството на търговския център "Черно море парк".