Пазари и инвестиции

Теодора Филева, "Сердика Офиси": За голяма част от служителите хибридният модел е силно предпочитан

Теодора Филева, Tenant Relationship Manager, "Сердика Офиси"

Теодора Филева има над 13-годишен опит в сферата на недвижимите имоти. През 2010 г. се присъединява към отдел "Офис площи" на Cushman&Wakefield Forton. Основна част от работата й е свързана с проекти по оптимизиране и предоговаряне на клоновите мрежи на мобилни оператори и банки в София и страната. Работи и по сделки за основните офиси на същите клиенти в София, Пловдив и Варна. Четири години по-късно, през 2014 г., става Deputy Head на офисния отдел, като отговоря за ключови клиенти – както наематели, така и наемодатели. Компании, за които успешно реализира сделки на пазара на офис площи, са Visteon, Kostal, OnProcess, 60К, iFAO Amadeus company, Huawei и много други. От октомври 2022 е част от екипа на NepiRockCastle в България, собственик на "Сердика Офиси", "Сердика Център" и "Парадайс Център". На позиция Tenant Relationship Manager отговаря както за оперативната дейност, свързана с текущите наематели, така и за привличането на нови наематели в "Сердика Офиси".

 

- Г-жо Филева, може ли да започнем с коментар на икономическите тенденции с влияние върху основните направления в сектора на недвижимите имоти?

- През изминалите месеци от началото на 2023 българската икономика се движи в добра посока – основните икономически показатели са по-скоро позитивни, а инфлацията, макар и малко над средната за Европа, отново е с едноцифрена стойност (7.5% за юни).

Офисният сегмент обаче все още е силно повлиян от периода на пандемията и това е основна причина за намалялата активност на този пазар. За голяма част от служителите, особено в IT и BPO сектора, ако не изцяло home office, то поне хибридният модел са силно предпочитани.

Все по-явна става „борбата“ между мениджмънта и служителите за това как да се разпредели работният процес между office и home office. Повече и повече мениджъри настояват за връщане в офисите – или изцяло, или за повече дни в седмицата, за да се запази продуктивността, ефективността, да се стимулира екипната работа и не на последно място - да се избегнат злоупотребите. 

Предстои да видим какъв ще бъде успехът на този корпоративен призив хората да бъдат по-често на работа от офис, но така или иначе процесите от последните две години и половина промениха както офисите на компаниите, така и облика на самите офис сгради.

От гледна точка на поведението на настоящите ни наематели, както и на активния интерес към "Сердика Офиси" от страна на потенциални нови наематели, аз определено съм с позитивна нагласа. Нашите наематели, предвид тяхната сфера на дейност, работят основно или повече от офис. Част от наемателите се възползваха от летния период, за да направят леки преустройства или освежителни ремонти, а други - сериозни реконструкции на офис пространствата си. Всички те са с цел да последват корпоративните стандарти за още по-голям комфорт, който да върне служителите в офиса. Изключително активно през последните месеци компаниите в сградата наемат допълнителни паркоместа както за настоящи, така и за нови служители. Това е още една сериозна индикация за всекидневното им присъствие в сградата.

През 2023 г. "Сердика Офиси" посрещна петима нови наематели, а до края на годината в сградата ще бъде открит "Пулс Фитнес", както и кафе с нова концепция на ниво +3.

- Serdika Offices винаги са били пример за оптимална комбинация от отлично качество на предлаганите площи и услуги и високо задоволство от страна на ползвателите - може ли да ни припомните в резюме основните базови и оперативни параметри на комплекса?

- "Сердика Офиси" е висококачествена бизнес сграда с устойчива концепция, която предлага функционални и гъвкави решения на своите ползватели. Благодарение на отличните технически характеристики на проекта, професионалното управление и големия брой на удобствата под един покрив успяваме да задържаме многогодишните си наематели и да привличаме нови.

Успешната формула включва елементите на вече познатата и утвърдена локация, качествения офис продукт и изключителната синергия със "Сердика Център".

Сградата се намира в район "Оборище" - една от най-красивите части на София с бързи връзки до административния център на столицата. Предпочитана и лесно достъпна е както от хора, които са зависими от своите автомобили за придвижване в града, така и от тези, които ползват обществен транспорт или велосипеди и тротинетки.

Издига се на осем етажа над "Сердика Център" и предлага клас А офиси, които могат да достигнат 4000 кв.м на една плоча. Това е големината на типов етаж в сградата, който се състои от отделни, но в същото време свързани взаимно офис единици по 250 и 500 кв.м.

Офис пространствата са с 3 м чиста височина и изключително добра естествена осветеност. За комфорта допринася и вентилационната система, която подменя въздуха в помещенията два пъти в рамките на 1 час. Фасадата е двойна с вградени в нея щори, които се контролират спрямо движението на слънцето. От една страна, дават допълнително удобство на служителите, от друга - помагат за по-високата ефективност на сградата. Разположени над търговския център, всички офисни етажи откриват отвисоко красотата и чара на София във всички посоки – динамична градска част, златните кубета на катедралата "Александър Невски" и централната зона в посока запад, Витоша на юг и Стара планина на север.

Голямо предимство на проекта е паркингът с 1600 паркоместа, който обслужва търговския център и офисите. Той е разположен на 3 нива, 2 от които са закрити. Компаниите - наематели в "Сердика Офиси", имат възможност да наемат паркоместа за служителите си в изключително конкурентно за пазара съотношение – 1 паркомясто за 50 кв.м наета площ. 

В допълнение, на нивото на главната рецепция има 30 стойки за велосипеди и тротинетки, а на територията на паркинга са инсталирани 7 зарядни станции за електрически автомобили (включително 2 на Tesla). Паркингът е достъпна зона за Spark автомобили.

Безспорно едно от ключовите ни преимущества е разположението ни над един от най-големите и актуални на пазара търговски центове - "Сердика Център", с който офисите са функционално свързани. Наемателите ни имат директен достъп до над 200 магазина с регулярни кампании и промоции, ресторанти и места за хранене за всякакви вкусове, супермаркети, аптека, дрогерии, банки, химическо чистене и много други услуги за удобството на посетителите. От тази есен ще заработи и модерен фитнес, който ще предложи на наемателите специални условия за тренировки и групови спортни занимания.

"Сердика Офиси" е като малък град, който има по нещо за всеки. В духа на топлите съседски отношения наемателите получават VIP карти с най-различни привилегии и отстъпки в "Сердика Център".

- Офисът като услуга - как се променят моделите на работните процеси и как това се отразява върху търсенето от наемателите?

- Офисите отдавна вече не са статично пространство с работни места и брандинг. През последните години компаниите влагат много, за да съживят площите и да предложат на своите служители комфортна среда, интерактивни работни пространствата и много на брой удобства. След пандемията тези усилия са още по-големи, тъй като офис моделът трябваше наново да се преосмисли - да предложи възможности за колаборация на ниво екипи и среда за социализация на хората, които да надделеят над предимството и привидния комфорт на home office-a.

При много от по-големите компании тенденцията е размерът на офиса от гледна точка на работни места да не отговаря на действителната бройка на служителите. Това позволява ефективно използване на офисите и има елемент на спестяване на разходи на корпоративно ниво.

Една от новите компании в "Сердика Офиси" не е имала изобщо офис за периода от началото на пандемията до сега. А капацитетът на новия офис е за под 50% от служителите като седящи места. В същото време пространството е така проектирано и организирано, че в голяма степен е пренесло усещането за домашен уют и удобство в офиса. Освен работната зона и залите за срещи има голяма отворена част, която да събира екипите и в неформална конфигурация.

Има и по-малки компании, които в търсене на своите таланти в периода след пандемията оценяват много по-високо големите и качествени офис проекти, които дават допълнителни услуги и възможности за социализация на служителите. Имаме нови наематели и сериозно заявен интерес от потенциални такива, които се преместват при нас от клас Б офиси или от офиси в жилищни сгради.

Както вече отбелязах, една част от наемателите ни преобразиха офис пространствата, като направиха повече отворени зони и споделени пространства.

Общите инициативи и събития, организирани специално за наемателите, или включването им в събитийната програма на мола също е инструмент за задържането и привличането както на ниво компании, така и на ниво служители в проекта.

- Какво е мястото на flex space и co-working - услуги и гъвкавост от ново поколение?

- Пространствата, които предлагат co-working, flex space, serviced offices, вече определено не са новост и рядкост. Все по-търсени, с все по-взискателни членове, операторите на такива пространства трябва, от една страна, да поддържат изключително високо ниво на основната услуга, а от друга, непрестанно да се грижат преживяването в техните пространства да е динамично, интересно и полезно за ползвателите, дори в часовете след работното време.

За нас присъствието на serviced office оператор в проекта е необходимост и категорично предимство предвид доказаната във времето добра колаборация. Sterling Serviced Offices са дългогодишен наемател в офис сградата на етаж 10, който впечатлява с неповторимо усещане и красиви гледки във всички посоки. Изключително опитни в своята сфера, те предлагат сервизирани офиси с високо качество, модерен интериор, удобно споделено пространство със зона за почивка и кухня, както и професионални административни услуги – рецепция, зали за срещи, организация на събития и др.

Sterling Serviced Offices допринасят за гъвкавостта на "Сердика Офиси", като ни дават възможност да приветстваме и компании с по-малко работни места, за които не можем да обособим конвенционален офис. От друга страна, техни клиенти, за които услугата сервизиран офис престане да бъде ефективно решение, имат възможност да планират и обособят собствено пространство, наемайки по-голям офис директно от нас.

Освен примерите за подобно сътрудничество Sterling са също на разположение и на текущите наематели на "Сердика Офиси". Те могат да се възползват както от залите за срещи при необходимост, така и от пространството за корпоративни събития.

- "Зелените" тенденции и ESG като стандарт - каква е ролята на сектор недвижими имоти в създаването на социална стойност и екологична устойчивост?

- Устойчивостта и зелените политики са стратегически приоритет на "Сердика Офиси" още от самото изграждане на проекта. Ние вярваме, че недвижимите имоти трябва да допринесат за по-добра среда и общност, а от нас зависи да работим системно в тази посока.

"Сердика Офиси" е сертифицирана зелена офис сграда и в тази връзка прилага най-добрите практики, за да следва устойчивата мисия, с която се идентифицира. От построяването й сградата притежава сертификат GDNB Platinum за устойчиво развитие – възможно най-високото отличие по германския стандарт за сертифициране на зелени сгради. Вече е факт и сертификатът ни по международно признатите стандартите на BREAM - BREAM in-use Excellent.

"Сердика Офиси" е зелена сграда по технически характеристики, но също и по текуща експлоатация - 100% от използвания ток е от възобновяеми енергийни източници. Споменавам и тук още веднъж за наличните стойки за велосипеди/тротинетки и фитнесът, който предстои да отвори врати – необходими предпоставки за стимулиране на здравословен начин на живот и повече движение.

Отдаваме сериозно внимание на опазване на околната среда и съвместно със "Сердика Център" вече дълги години организираме ежедневното разделно събиране на отпадъци, което включва и ръчно селектиране, така че тонове пластмаса, стъкло и хартия да заживеят нов живот след рециклиране.

В допълнение организираме редица зелени практики и участваме в партньорски  инициативи, свързани с озеленяване, почистване и рециклиране, защото вярваме, че добрият пример трябва да се показва.

Отбелязвам със задоволство, че всички наши наематели споделят отговорността и усилията, свързани с опазване на природните ресурси и поддържане на добрите зелени практики. Един от първите въпроси от нови наематели е свързван с това как да се включат към нашата организация за разделно събиране на отпадъци и рециклирането им.

- В резултат на коментираните тенденции - предстоят ли промени в конфигурацията, физическата и дизайн среда и управлението на Serdika Offices?

- В годините е имало редица подобрения на системи и инсталации с цел да се подобрява както ефективността и устойчивостта на сградата, така и усещането за комфорт в наемателите. Не на последно място значение имат разходите за поддръжка и нашият постоянен стремеж е те да са оптимални. 

Част от вече осъществените промени включват:

- LED осветление в общите части на цялата сграда;

- нова Building Management система на сградата;

- подсигурени дизел генератори, които могат да обезпечат допълнително работните места в цялата сграда;

- електроенергия от изцяло възобновяеми източници.

Предстои подмяна на всички входни врати на ниво +3 с нови, които контролират достъпа до асансьорните лобита за офисите, както и освежаване на всички лобита.

Що се отнася до визията и дизайна на общите части на ниво +3 и главната рецепция – вече сме в процес на проектиране на по-мащабна реконструкция с цел модернизиране на пространството, което да е още по-привлекателно и приятно за нашите наематели и гости.

- NEPI Rockcastle e един от най-големите инвеститори в real estate сектора в България. Разкажете ни повече за ключовите подходи и иновативни международни практики към управлението на активите, към офис средата и към наемателите с цел създаване на повече стойност за активите - в случая като "Сердика Офиси"?

- NEPI Rockcastle е с водещи позиции в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) като собственик и оператор на търговски центрове, с присъствие в девет държави и инвестиционен портфейл от 6.8 милиарда евро към 30 юни 2023 г.

Групата притежава и управлява 55 търговски имота, които са привлекли 295 милиона посещения през 2022 г. (спрямо 244 милиона посещения през 2021 г.).

Групата разчита на висококвалифициран вътрешен мениджърски екип, който комбинира управление на активи, развитие, инвестиции, лизинг и финансов опит. Географски разнообразните управленски умения позволяват на NEPI Rockcastle да преследва ефективно възможностите за имоти в ЦИЕ, като се възползва от стратегическо предимство при придобиването, развитието и управлението на имоти.

Вижте cтaтиятa в бpoй 5/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ

Обратно нагоре ↑