- Какъв е ценният опит за вас като инвеститори и проект мениджъри и вашата екипна работа? Какви са поуките за следващия етап?

- Всеки следващ проект е нова порция опит. Имаме зад гърба си построени стотици хиляди квадратни метри, хиляди жилища, ваканционни апартаменти, хотели, офиси. Като площ на терена и като концепция „Морени“ е нова крачка напред за нас - от концепцията, през създаването на модерна локална инфраструктура до всички особености на организацията на строителството.

Съществено значение имат планирането на инвестициите и финансовото им обезпечаване, което също се дължи на опита и репутацията на "Планекс Инвест". Благодарение на новаторското мислене успяхме да представим на обществеността по най-добрия начин концепцията и философията на „Морени“, продуктът да привлича хората, да предадем на бъдещите си клиенти усещането, което ще имат, ако живеят в този комплекс. Планирахме реализацията и продажбите прецизно, като микс от възможности за избор, имахме стратегия за целия процес, за да гарантираме успеха от началото до завършването му.

И не на последно място, опирайки се на опита и спазвайки принципите на "Планекс Инвест", да построим комплекса така, че да изглежда по-добре от предварителните визуализации. Зад всичко това стои сериозната работа на екипа ни от проект мениджъри, инвеститорски контрол, специалисти по продажбите, икономисти, рекламисти, юристи, нашите партньори – проектанти, надзор, подизпълнители. Опит, ред, дисциплина и всеотдайна работа.

Дотук всичко се развива успешно. Следва завършването на трети етап и комплекса като цяло до края на 2025 г. Спокойни сме за бъдещето, защото в първите два етапа изградихме 80% от цялата инфраструктура, ясни са ни всички специфични детайли, технологии, продължаваме напред с голяма част от подизпълнителите, с които работихме досега.

- Установихте ли за изминалите години промени в изискванията на клиентите - техните вкусове, предпочитания към жилищата, тяхната функционалност и средата на обитаване?

- Нашите клиенти са успели хора с високи критерии към качеството, което търсят и във взаимоотношенията с инвеститора. Преобладаващата част от тях вече идват при нас с наети от тях технически и юридически съветници, впоследствие с интериорни дизайнери. Този подход е във взаимна полза, защото тези срещи допринасят още повече за продукта и настройване на индивидуалните изисквания на всеки клиент към него.

Не мога да определя какво се търси повече – в „Морени“ се търсят всякакви жилища от микса, който предлагаме, но се забелязват предпочитания към къщи и жилища с по-голяма площ, перспективни спрямо настоящите и бъдещите нужди на семейството, гарантиращи комфорт и модерни условия на живот. „Морени“ като цяло е комплекс във високия клас имоти и в този смисъл не е меродавен за средностатистическото търсене. Според мен решаващо значение за покупка при нас имат средата, дизайнът и цялостната концепция на проекта. Още повече че вече може да се видят качествата на крайния продукт в завършените етапи.

- Какво предстои за "Морени" като обекти, квадратни метри и график на развитие?

- В момента се изпълнява последният, трети, етап от проекта с обща РЗП 27 500 кв.м, от които с готов груб строеж и в етап довършителни работи са 17 500 кв.м, а на останалите в момента се изпълнява стоманобетонната конструкция. Целта ни е до края на годината да бъдат завършени окончателно сгради Л, М, Н, П, Е и грубият строеж на всички сгради, т.е. сгради Ж, З, И и къщи лукс. Това ни гарантира реализирането на целия проект до края на 2025 г., спазвайки сключените договори с нашите клиенти и партньори. Към момента изпълнението на строителството е в сроковете на графика. Вече са обявени за продажби жилищата в последните две сгради – З и И.

- Жилищният пазар е горещ и динамичен. Как ще коментирате този факт и какво очаквате в бъдеще?

- За да погледнем в бъдещето, трябва да се върнем назад и да започнем от миналото. Такава активност на пазара, растящ пазар като обеми и цени, не е имало в последните 20 - 25 години. Не е имало и такава несигурност, не е имало такива възможности и лихви за ипотечно кредитиране. До ковид години наред не е имало подобни пандемии, не е имало и реална война на територията на континента. Не е имало толкова страх от бъдещето.

През последните две-три години се купува всичко, което излезе на пазара на жилища. Вече не толкова интензивно, колкото през 2022-2023, но все още активността е висока. Със сигурност една от причините, която допринася (но не е основна!), са възможностите за кредитиране и ниските все още лихви в България. Но за мен основната причина е усещането на хората, че в близко бъдеще цените на жилищата ще станат твърде високи за много от тях.

Скритата инфлация, обезценяването на парите и страхът от еврото мотивират инвестирането в имоти. За някои с очакването от препродажбата на имота след време да се върне инвестицията и най-малко да се гарантира опазването на собствените пари. За други, че дори и при относително високи цени сега са успели да си купят имот, в който да живеят и по-добре, и да съхранят собствените си капитали. Сещам се за един израз: „Парите трябва да шумят…“, т.е. да се движат. Ако стоят под дюшека, само намаляват или някой ще ги открадне.

Какво ще стане в бъдеще? Пазарът се саморегулира, хора се раждат и умират, пазар винаги ще има, обикновено след всяко такова „сгорещяване“ следва нормализиране и рестарт при по-други обстоятелства.

- Какви са очакванията ви за цените на жилищата в близките години и прогнозата за развитие на пазара предвид предстоящото влизане в еврозоната?

- Не приемам тезата, че само защото сме в България, цените трябва да са ниски и че растящите цени са само спекула. Как да бъдат ниски? Цената на енергоносителите е близо до цените в Европа. Голяма част от материалите, които влагаме, идват от Европа или от европейски фирми, които ги произвеждат в България – профили за дограми, мазилки, облицовки, настилки, кабели, тръби, стъкло, климатици, строителна химия и т.н. Цените на труда на квалифицираните работници (а и на управленския състав) са почти европейски.

Относително по-ниската строителна себестойност, особено в ниския сегмент имоти, се постига чрез “пестене” от качество, от побългаряване на детайли и рецепти за смеси, от компромиси с качеството на крайния продукт, от това, че който може и който не може – строи, от криене на данъци. Разходите за земята и тази на строителството, плюс проектиране, такси и други формират крайната цена. В момента и двата основни компонента (земя и строителство) вървят нагоре – доскоро стремително, сега – плавно. Няма как цената на крайния продукт да не расте.

Как стоят нещата във високия клас имоти? Обикновено те са на отлична локация, което означава и скъпа земя, високо качество, което означава много по-високи строителни разходи, много допълнителни разходи – за озеленяване, инфраструктура, среда, дори - ако щете – различно проектиране и дизайн. Високо ниво на продукта означава и висока крайна цена.

Какво да очакваме? Очакваме България да стане част от европейския пазар на имоти, а банковата ни система - част от европейската под контрола на ЕЦБ. Със сигурност бъдещето ще е различно от сега. Настоящият стихиен пазар ще се самоунищожи, ако не се намери система за регулации. Вероятно ще има по-стриктен контрол на произхода на парите, както и промяна на изискванията в ипотечното кредитиране. Влизането в еврозоната и пълноправно в Шенген би привлякло и европейски инвеститори и предприемачи, което може да промени съществено бизнес средата за местните. Във всички ситуации тези допълнителни обстоятелства няма да направят цените по-ниски.