Пазари и инвестиции

Пазарите в Централна и Източна Европа: умерен оптимизъм

Споделяне

Анализ на Cushman & Wakefield

Офис площи: По-слабо търсене

Следвайки глобалните тенденции, основните пазари в Централна и Източна Европа отчетоха намалени нива на търсене с лек спад в сравнение с другите европейски пазари. Доходността запази ниските си нива от последните 10 години в резултат на фактори като рестрикциите за пътуване и несигурността на пазара.

Чехия: Пазарът на офиси в столицата Прага отчита най-ниското нетно търсене за тримесечие за последното десетилетие заедно с нарастването на наличните площи. От друга страна, текущият процент незаети площи се запазва относително нисък, с голям обем предоговаряния и разумно ново предлагане.

Унгария: Нивата на търсене в Будапеща бяха по-ниски в сравнение със същия период на предходни години. Новото предлагане непрекъснато влияе на предлагането, процентът на свободни площи се е увеличил, но остава сред най-ниските в региона. В дългосрочен план периодът 2020 - 2022 г. показва повишение в сравнение с нивата на последните десет години, въздействието на Home Office в Будапеща продължава да влияе върху бъдещото търсене и дизайна. Мащабните транзакции продължиха и се вижда, че големи наематели се ангажират с дългосрочни наеми.

Полша: Периодът на забрани и несигурността на икономическото въздействие на пандемията от коронавирус накараха някои наематели на офиси временно да забавят решенията си в преговорите за наем. Брутното усвояване във Варшава показа спад с 35% от началото на годината в сравнение със същия период на 2019 г. Предвид настоящата ситуация и застоя при наемането на офис площи очакваме ограничен брой нови проекти да излязат на пазара през 2022 - 2024 г., което вероятно ще доведе до недостиг на предлагане.

Румъния: Наемите на първокласни офиси в Букурещ останаха стабилни. След рекордно ниското второ тримесечие нивата на търсене леко се подобриха, тъй като много компании постигнаха споразумение за подновяване или предоговаряне на съществуващите си договори. Големите наематели предложиха опции за допълнително пространство при завръщане в офисите при мерки за социална дистанция.

Словакия: Предлагането на офис площи трябва да нарасне с 61 000 кв.м до края на годината, което е свързано и с броя работни места. Търсенето на площи в Братислава остана в съответствие с нивата от 2019 г. Поради кризата от коронавирус през третото тримесечие е регистриран значително по-нисък дял на нетното търсене, достигайки 31.6% (рекордно ниско ниво през последните години). Само около 3% от нетното търсене включва удължаване на лизинговия договор.

Индустриални и логистични площи: Най-силен ръст в Европа

Пазарът в Централна и Източна Европа процъфтява с рекордно високи нива на търсене. Регионът отчита най-силния ръст на логистичното търсене в Европа като цяло, като то се движи предимно от логистиката и електронната търговия. Придобиването на портфолиото Goodman от Gazeley е най-голямата логистична сделка, наблюдавана през последното десетилетие в региона, и отразява нарастващото значение на сектора. Доходността се задържа в съответствие с предходните 10 години.

Чехия: Търсенето на индустриални площи е намаляло с около 18% към момента в сравнение с предходната година, по-значително в регионите с преобладаващи производствените площи. Електронната търговия и логистиката движат пазара. По-голямата част от лизинговите договори обаче са дошли от производствени компании, разширяващи своите площи в региона на Пилзен през 2020 г., които регистрират най-високия годишен ръст в Република Чехия. Предоговарянията представляват половината от сделките от началото на тази година и очакваме, че по-високият дял на подновяванията ще продължи и през следващия период.

Унгария: Индустриалният и логистичен пазар в Будапеща е динамичен с рекордно високи нива на търсене и очевидно недостатъчно предлагане на съвременното пространство, което увеличава нивото на свободните работни места още повече. Нивото на търсене от началото на годината достигна огромен ръст от 30% спрямо вече силните нива от 2019 г. Това привлече някои новодошли на пазара, възнамеряващи да инвестират в нови акции на спекулативна и BTS основа, тъй като се очаква ниските нива на свободни работни да се задържат и да останат сравнително стабилни нивата на търсене занапред.

Полша: 2020 г. е белязана от по-ниска активност на предприемачите на полския пазар на складове, но търсенето остава много силно. В момента този пазар е най-бързо растящият сектор при бизнес имотите. Силните резултати при търсенето се дължат на фактори като необходимостта от поддържане на по-високи запаси от компании, желаещи да осигурят непрекъснати доставки, както и на по-нататъшното развитие на сектора на електронната търговия и многоканалната стратегия за продажби, която набира преднина по значение от ограниченията за физическа продажба на дребно. Това се потвърждава от рекордния обем на наемите, от които 71% представляват новите наеми и увеличенията. Полша се превръща в производствен и логистичен център на Западна Европа. Компаниите, които вече присъстват на този пазар, както и тези, които планират да инвестират в региона на Централна и Източна Европа, ще осигурят допълнително пространство като подготовка за рисковете от потенциален разпад във веригата на доставки в бъдеще.

Румъния: Търсенето на логистични площи постигна нови рекорди в Румъния с регистриран ръст 94% на годишна база. Букурещ се възприема като важен регионален център с нарастващ брой търговци в ритейл сектора, инвестиращи в големи дистрибуторски центрове около столицата на Румъния. Пандемията COVID-19 стимулира пазара на електронна търговия, поради което както онлайн търговците, така и доставчиците (куриерските компании) търсят нови складове в рамките на най-големите градски райони. Очакванията са, че пазарът ще се развива занапред, тъй като 62% от усвояването през периода Q1-Q3 включва предварителни договори за наем.

Словакия: Непрекъснатият растеж на нетните нива на усвояване показва здравословен индустриален пазар в Словакия. Индустриалните наеми остават непроменени. Общият промишлен запас в Словакия се е увеличил с 52 200 кв.м до 2 725 700 кв.м през третото тримесечие, което представлява тримесечен ръст от 2%. Общият обем на наемите достига 85 800 кв.м. Това представлява спад с 35% на годишна база. Най-голямо търсене има при компаниите, които се нуждаят от складове, дистрибуторските фирми (електронната магазини по-специално), които се нуждаеха от пространство. Очаква се промишлените запаси да нараснат със 113 000 кв.м през следващите две тримесечия, което би довело до годишно увеличение на общия запас до 9%.

 

Ритейл: Най-ниски нива

Секторът на търговските площи е изправен пред най-негативните последици от налаганите от правителствата ограничения и забрани. Нивата на наемите на търговските обекти на първокласните улици са намалели с 20% на годишна база в региона, което е в съответствие със свиването на пазара, отчетено спрямо други части на региона EMEA.

Чехия: Продажбите в търговските центрове, особено в посочените региони, са сравними с нивата от 2019 г., въпреки че потокът на хора за посочения период е по-нисък. Докато регионалните търговски центрове се очаква да се възстановят бързо след кризата, в Прага ще се борят с липсата на туристи, офис служители и хората в големите търговски центрове, както и пътя им обратно към ръст на продажбите, който ще бъде по-бавен.

Унгария: Продажбите на дребно достигат предпандемични нива през лятото, като онлайн продажбите отчитат значително подобрение с 40% ръст, регистриран на нивата на 2019 г. Търговските центрове отчитат известен спад спрямо септември след кратък период на възстановяване, наблюдаван през втората половина на лятото. Първокласните места на главните улици в Будапеща, които са много зависими от международния туризъм, отбелязват спад на наемите в отговор измерения спад в оборотите, отчетен наскоро от търговците. По-малко засегнати от пандемията в сферата на ритейла са складовете, а някои направления като мебелите и спорта са имали нарастващ оборот в сравнение с последното тримесечие на предходната година.

Полша: Потокът на хора в търговските центрове нарастваше стабилно след пролетния локдаун до рекордните 90% спрямо нивото от миналата година през последната седмица на август. Цялостната картина през септември беше много положителна, но поради нарастване на заразените в цяла Полша потокът на хора в търговските центрове започна да пада в началото на октомври. Изследванията показват, че клиентите, изглежда, предпочитат да посещават малки и средни магазини, докато големите търговски центрове виждат тенденция към бързо и предварително планирано пазаруване и по-малко време на престой в магазините. Предвид настоящата ситуация и несигурността по отношение на бъдещето наемателите проявяват голяма предпазливост при дългосрочни ангажименти, вместо това избират краткосрочен лизинг за малки магазини.

Румъния: Наемите за високия клас магазини в момента са под натиск след периода на затваряне, тъй като започнаха предоговаряния за намаления на наеми с по-поощрителни пакети. Пазарът продължи да се развива с три нови търговски центъра, докато в дългосрочен план за 2021 г. се очакват малки ритейл паркове и надграждане на съществуващи такива.

Словакия: Търсенето и предлагането на пазара на търговските площи остават по-слаби, докато доходността се задържа за момента. Общите нива на наемите обаче продължават да намаляват от началото на годината - първо поради голямото насищане в столицата, по-ниската мобилност и разходи на потребителите, тъй като мерките за борба с COVID се затягат. Много от заявките бяха отложени до второто полугодие на 2021 г. с очакванията за стабилизиране на пазара.