Пазари и инвестиции

Инвестициите в хотели след пандемията: къде и как

Споделяне

Възстановяването няма да е еднакво за всички

Пламен Бачев, MRICS, партньор и мениджър „Консултиране, оценки и хотели“, Cushman & Wakefield Forton

Докато четете тези редове, пандемията от COVID-19 е на път да преполови втората си година. Що се отнася до недвижимите имоти, хотелите бяха в епицентъра ѝ. С високи фиксирани разходи и приходи, зависещи от желанието и възможностите на хората да пътуват безопасно, мнозинството от собствениците за първи път се сблъскаха с отрицателни парични потоци и висока несигурност за следващите месеци и години. Въпреки това ние смятаме, че предпоставките за връщане на инвеститорите и възстановяване на стойностите на активите ще бъдат налице сравнително скоро, но не по един и същ начин и не за всички.

Конкретните последици от пандемията могат да бъдат измерени със загубите от международен туризъм в сравнение с 2019 г. (отчасти смекчени с местно потребление), броя на нощувките, международните полети и др. Без изключение тези фактори повлияха на всички икономически актьори и дейности в туризма – правителствени регулатори, превозвачи, туроператори и агенции, собственици и оператори на хотели и други места за настаняване, заведения. В София хотелите загубиха между две трети и три четвърти от приходите от нощувки през 2020 г. по данни в последния съвместен доклад на Cushman & Wakefield Hospitality и правната кантора CMS. Картината не беше по-различна на Черноморието миналата година. И на двете места това е само малко под дела на нощувките и приходите, генерирани от чуждестранни гости.

Настоящата година не започна по-добре (през 2020 г. имахме поне пълните януари и февруари) – с поредно затягане на мерките и поставянето на България в страните с висок риск.

Всичко това вече е добре известно. Тези данни имат значение, ако искаме да преценим финансовата ситуация на конкретен имот или икономическа дейност в следващите 12 - 24 месеца или доколкото влияят върху неговата стойност. Тук няма да се фокусираме толкова върху тях.

И все пак, доколко те влияят на очакванията инвестиционната активност, оценката на секторния риск или моделите на инвестиции и управление на хотелите в бъдеще и какво означава това за професионалистите в отрасъла? Истината е, че едва ли с днешна дата можем да дадем категоричен отговор на тези въпроси, но ще опитаме да очертаем няколко ключови очаквания по отношение на новото строителство и инвестициите в хотели в България. Разбира се, с всички условности на основното неизвестно в уравнението: промяната потребителските предпочитания и навици – къде, кога и как ще вземем решение да пътуваме, как намираме място за настаняваме и кои канали на продажби предпочитаме.

Не трябва да пренебрегваме общата икономическа картина. Безпрецедентната подкрепа за икономиката дава резултат и изключителният спад през 2020 г. най-вероятно ще бъде последван от подобен темп на възстановяване. Търсенето на туристически услуги се срина не поради липса на желание или възможности хората да пътуват, а заради законови ограничения и здравните рискове. Намалението на икономическата активност беше последствие от тях. Това е предпоставка за растеж в сектора – но не навсякъде и по един и същ начин.

Знак за същото е, че цените за престой в хотел реагираха с малко – почти 90% от намалението в приходите от нощувки в София през 2020 г. се дължи на по-малко продадени стаи, само 10% - на по-ниската стойност на единица продажба. Всъщност цените са били изненадващо устойчиви на фона на предишния спад при глобалната финансова криза, когато намаленията и на обемите, и на цените имаха принос в спада на приходите.

Това не означава, че продажбите ще се върнат за всички едновременно, дори ако вирусът отшуми скоро. Много компании оставят служителите си да работят от разстояние, а планираното връщане в офисите тази есен може отново да бъде отложено или поне няма да се случи навсякъде. Ако служителите не са в офисите, няма да има и срещи лице в лице. Ако срещите и обученията така или иначе се провеждат в Teams или Zoom, няма да има смисъл да се пътува. Ако хибридните събития продължат да заместват големите конгреси, конферентният туризъм ще трябва да почака. Колкото повече даден пазар разчита на корпоративния индивидуален и групов сегмент на търсенето, толкова по-малко вероятно е да видим старт на нови проекти.

На другия полюс са хотелите, които разчитат на ваканционни туристи, и особено тези, които са ориентирани към местния или ключови регионални пазари като съседните на България страни. При условие че безработицата не се увеличи значително, а потреблението през 2020 г. беше изненадващо стабилно, тук единственото съществено ограничение ще е степента на контрол върху коронавируса. Най-нискорискови от гледна точка на предприемачите в това отношение изглеждат малки до средни хотели в предпочитани от българи дестинации, както и бюджетният сегмент – хотели извън най-големите курорти, както и в СПА и ски дестинации.

Новото строителство

Несигурността в икономиката е пречка за инвестициите. Проектите, които още не са стартирали, са повлияни първи. Първо, инвеститорите в този момент са в най-добра позиция – те все още са вложили сравнително малко средства, имат нисък или никакъв дълг и могат да отложат или спрат без съществени загуби. От друга страна, продължаването му е свързано и с намирането на финансиране в момент, в който банките го ограничават.

Разбира се, малко от проектите, които са в напреднал етап на строеж, спряха веднага. Там по-вероятно е отлагането с цел излизане на пазара в подходящия момент от възстановяването на търсенето, от друга страна – промени в проектите с цел по-добър отговор на измененията в търсенето спрямо първоначалните очаквания.

От друга страна, хотелът е капиталоемък актив с много компоненти, които се износват или губят актуалност (движимо оборудване, интериорен дизайн) с течение на времето. При условията на продължаващо търсене и стабилни цени винаги има нужда от нов продукт. Днес това означава съвременен, семпъл и приветлив дизайн и оборудване на стаите и общите части, бягство от масовото изхранване в огромни ресторанти, възможност за самостоятелно наставяне на база само нощувка, задължително място за паркиране, съобразено с общия брой на стаите.

За сегмента на индивидуалните туристи и местния пазар това е възможност за ново строителство. Алтернативата е да се използва моментът за реконструкции, реновиране или цялостно репозициониране на съществуващи хотели. Първата вълна на обновяване и строителство по Черноморието започна преди около 20 години. Много от тях не преодоляха зависимостта си от големите европейски туроператори и са в подходящ момент да преосмислят продукта. Нещо повече - много от тези обекти имат ниски равнища на дълг, което им позволява да се финансират при разумни условия.

Нашата прогноза:

Временно забавяне и активно търсене на имоти с цел реконструкция и репозициониране и готови за строителство имоти на добри локации в по-малките курорти на юг от Бургас, на север от Варна, в установени СПА курорти. Интересът ще бъде към малки до средни по размер обекти, както и избрани големи хотели на най-добрите местоположения.

Печелившите:

Бутикови хотели с ниско застрояване, отворени към околната среда, приветливи общи части, качествени открити площи, популярни ресторанти и барове в идеалния случай към хотела – или поне в дестинацията, алтернативни места за настаняване като къмпинги, професионално управлявани ваканционни комплекси и др.

Губещите:

Големи хотели, които имат нужда от нови инвестиции, разчитащи на масов туризъм.

Основни предизвикателства: правилна преценка на пазара, доверие от страна на кредиторите, бизнес план, обоснован с пазарна информация и потвърден от независима трета страна, оптимизирани разходи. 

Инвестиции и цени

Една от основните стратегии за инвеститорите в имоти се базира на правилния подбор на времето за придобиване и продажба. Това е сравнително проста концепция – придобиване, когато всички продават и съответно цените са ниски, и продажба, когато всички купуват, а цените са високи. Трудното в изпълнението ѝ е намирането на подходящи инвестиционни обекти, определянето на цените и, разбира се, улучването на подходящия момент за придобиване и за продажба.

Много инвеститори се подготвяха за такъв момент веднага след като извънредните мерки замразиха икономиките в първата половина на 2020 г. Улесненията, предложени от правителствата и централните банки, и спирането на часовника за задълженията по банкови кредити ги оставиха разочаровани.

Пазарът като цяло издържа на първия порив на кризата, което обяснява защо спадът на цените не беше съразмерен на общия спад на приходите в сектора. Макар че по някои оценки (HVS, 2021 European Hotel Valuation Index) средното намаление в стойностите на европейските хотели е около 15% през 2020 г., те остават около тези достигнати през 2014. Спадът е едва малко над този от 2009 г. (13.4%). В двете години на финансовата криза секторът загуби общо почти 23% от стойността си, възстановяването на която отне десетилетие. В България инвестиционни възможности започнаха да се появяват едва след 2013-2014 г. Дори да приемем, че кредиторите са натрупали повече опит или че няма да чакат толкова дълго този път, първите възможности за директни инвестиции може да се очакват едва когато здравната криза е решена и си проличи кои обекти няма да издържат.

На този фон продажбите през 2020 г. се сринаха, в Централна и Източна Европа (шест страни, обхванати в доклада на C&W и CMS, включително България) – до 370 млн. евро, със 74% спрямо рекордната 2019 г. Почти 90% от обема е представлявал сделки, договорени преди кризата. Транзакции за над 1.4 млрд. евро, които са били очаквани (общата стойност от 2019 г.), не са се състояли.

Какво да очакваме занапред? Хотелите, както и недвижимите имоти, се строят с оглед на десетилетия на експлоатация. В тази връзка, колкото и да са съществени, измененията в приходите за година или две имат малко влияние върху стойностите им в дългосрочен план, особено ако очакваме пазарът да се върне към нормалното в следващите две до четири години или ако не променят чувствително оценката за риска от сектора.

Има още една причина да смятаме, че натискът върху цените няма да е значителен, дори ако следващата година не е много по-добра от миналата за туризма. Много от хотелите, построени между 2000 и 2008 г., не са обременени с кредити. Голяма част от водещите обекти, които могат да предложат стойност на инвеститорите, са концентрирани в няколко големи хотелиерски групи. Това, което наблюдавахме миналото и настоящото лято, е, че собствениците концентрираха намалелия брой туристи в най-новите и най-добрите си имоти, а останалите просто оставиха затворени. Има няколко причини за това – поддържане на икономиите от мащаба при намалелия обем на пазара, обикновено това са новите обекти, които все още са натоварени със задължения по кредити, те се продават при най-високи цени и не на последно място – постигнатата удовлетвореност на клиентите ще се върне в повтарящи се продажби и препоръки през следващите сезони – нещо изключително важно за дестинацията в епохата на пазаруването през интернет и онлайн туроператорите. По аналогичен начин очакваме същите тези хотели, резултат от инвестиции, направени през последните четири-пет години, да не излязат скоро на пазара, а намаленото предлагане да помогне за поддържането на цените им. От друга страна, моментът е подходящ за големите инвеститори да освободят капитал или намалят задлъжнялостта си с продажби на някои от второстепенните им активи, дори с цената на отстъпки.

Към ограниченото предлагане трябва да прибавим и гладa на инвеститорите за доходност. Оскъдицата на инвестиционни алтернативи и поддържането на ниски лихвени равнища прави алтернативните сектори на недвижимите имоти, свързани с по-висок оперативен риск, привлекателни за инвеститорите в глобален план. Основният проблем за България остава малкият пазар – не толкова като брой активи, колкото като обем и стойност на продажбите.

Нашите очаквания:

Единични продажби на отделни активи, малки хотели на ключови локации или големи обекти в основните курорти, които имат нужда от нови инвестиции, за да останат конкурентоспособни. Предлагане на активи от страна на собственици, които са от дълго време в сектора и биха искали да излязат от него по-скоро по стратегически, отколкото по финансови причини. Във втория случай обаче те няма да бъдат склонни или принудени да правят съществени отстъпки в цените.

Купувачите по-скоро ще бъдат нови и нетрадиционни инвеститори, с по-малък опит с конкретния тип активи и българския пазар. При част от проектите очакваме да потърсят подкрепата на международен бранд и оператор, което ще помогне за професионализацията на пазара.

Печелившите:

Добре капитализирани собственици, с ниски равнища на дълг, сравнително нови или реновирани хотели.

Губещите:

Инвеститори с голяма задлъжнялост и висока концентрация на риска в малко активи и на периферни пазари, с голяма зависимост от международния или конферентния туризъм.

Основни предизвикателства: обосновано ценообразуване във връзка с потенциалния нетен оперативен доход от проекта, адресиране на рисковете на пазара и конкретния актив. 

Пълният текст - в брой 4 на списание ГРАДЪТ

Обратно нагоре ↑