От „зелен бонус“ към задължителен капитал: Новата реалност в сферата зелени сгради и ESG на пазара в ЦИЕ и у нас

Преди няколко години темата за зелени сертификати и ESG (екологично, социално и корпоративно управление) се рекламираше като иновативен инструмент за създаване на допълнителна стойност. „Зеленият премиум“ беше лукс, който инвеститорите избираха, за да отличат активите си на пазара. Днес обаче в бизнеса се наблюдава фундаментална трансформация. В контекста на над 20-годишния ми опит със стандарти като LEED, BREEAM и EDGE в ролята ми на международен консултант и сега като представител на GBCI Europe виждам как пазарът узрява скокообразно. Днес повечето собственици на търговски активи гледат на устойчивостта просто като на неизбежен капиталов разход (CapEx).

Това обаче повдига критичния въпрос: Устойчивото строителство все още ли създава реална стойност, или се е превърнало просто в механизъм за управление на риска и защита, ликвидност и достъп до финансиране?

Новата дефиниция за стойност: притеснителният brown discount, или така наречено на нашенски - „кафявата отстъпка“

Истината е, че устойчивостта продължава да генерира стойност, но механизмите за това се промениха коренно. Водещият фактор в момента в Централна и Източна Европа не е допълнителната надценка за зелени сгради, а тежката „кафява отстъпка“ (brown discount), която пазарът налага на енергоемките и несертифицирани активи.

Ако един имот не е в съответствие с критериите на Таксономията на ЕС или изостава от изискванията на новата Директива за енергийните характеристики на сградите (EPBD), неговата стойност се срива главоломно. В този смисъл опазването на ликвидността и осигуряването на банково финансиране са сами по себе си форма на създаване на стойност, защото предотвратяват риска активът да се превърне в „блокиран“ (stranded asset).

За статута на Директива за енергийните характеристики на сградите (EPBD), ревизията и нейното транспониране у нас след малко, защото това е един от многото сериозни пропуски на държавата, които систематично дават фалшиво чувство за сигурност на местните инвеститори, че всичко си продължава постарому и че реалността, че сме част от ЕС, ще се изразява само в усвояване на безкрайни средства.

Същевременно на международния пазар рамки от следващо поколение като LEED v5 изместват фокуса изцяло върху реалното оперативно представяне и декарбонизацията. Сградите, които доказват своята ефективност чрез независима трета страна, продължават да изпреварват пазара с по-ниски оперативни разходи, по-малко свободни площи и силен интерес от страна на международни наематели, обвързани с Директивата за отчитане на корпоративната устойчивост (CSRD).

Пример от Унгария: Когато централната банка влезе в ролята на катализатор

Едно от най-ярките доказателства за това как устойчивостта се преплита с финансовия инженеринг в ЦИЕ идва от Централната банка на Унгария (Magyar Nemzeti Bank - MNB). Тя се превърна в регионален лидер, успешно стимулиращ зелената трансформация.

Чрез своята специална програма за корпоративно и общинско финансиране MNB предлага на търговските банки намаление на капиталовите изисквания с 5% или 7% (по Стълб II - ICAAP) за отпуснати зелени кредити.

- 7% отстъпка се полага при пълно съответствие със строгата Таксономия на ЕС.

- 5% отстъпка се дава за преходни критерии, където унгарската централна банка изрично признава международните сертификати за зелено строителство.

За предприемачите в Унгария притежанието на сграда с висок сертификат LEED (Gold/Platinum) или BREEAM (Very Good и нагоре) служи като предварително проверено доказателство за нисък преходен риск и висока енергийна ефективност. Тъй като търговската банка трябва да заделя по-малко собствен капитал срещу такъв сертифициран актив, нейните разходи падат. MNB изисква тези спестявания да бъдат прехвърлени директно на кредитополучателя под формата на по-ниски лихвени маржове и преференциални условия по заемите.

Примерът от Унгария ясно илюстрира тенденцията в целия регион на ЦИЕ: климатичният риск вече е пряка заплаха за достъпа до капитал. Устойчивото строителство и сертифицирането от трета страна отдавна не са въпрос на имидж или маркетинг. Те са задължителен финансов инструмент за оптимизация на капитала, застраховка срещу несигурност и динамика при енергийните пазари и единственият сигурен начин за защита на стойността на недвижимите имоти в дългосрочен план.

България не прави изключение - у нас пазарът се движи основно от София, където зеленият сертификат вече изгуби статута си на конкурентно предимство и се превърна в задължителен компонент за привличане на институционални наематели.

Международните ИТ, аутсорсинг и финансови компании, които формират основния обем от наети Class A офиси в столицата, вече оперират под строги глобални корпоративни мандати за нетна нулева съвместимост (Net Zero). За тях сграда без доказан екологичен профил автоматично отпада от списъка с опции още на фаза първоначално проучване.

На българския пазар вече имаме изключително зрели примери за устойчиво управление и сертифициране на световно ниво. Следващата голяма вълна в България, по подобие на Полша и Чехия, е бързото навлизане на устойчивите стандарти извън офисния сегмент – най-вече в логистичния и индустриалния сектор, както и в някои по-мащабни жилищни проекти.

Едновременно с това българските търговски банки, които са силно интегрирани в общоевропейските надзорни и регулаторни механизми, започват все по-осезаемо да диференцират условията по кредитите. Наличието на независим одит и висок енергиен клас стават ключови за лихвените нива. За инвеститорите у нас рискът от т.нар. кафява отстъпка (brown discount) за по-стария или несертифициран сграден фонд в София и големите областни градове като Пловдив и Варна вече не е теоретично бъдеще, а съвсем реална пазарна реалност.

България подготви и внесе проект за своя нов Национален план за реновиране на сградите (NBRP),

чиято финална и пълна версия трябва да бъде представена до 31 декември 2026 г. Планът предвижда въвеждането на минималните стандарти за енергийни характеристики (MEPS) като за нежилищните сгради - обновяване на най-лошо представящите се 16% до 2030 г. и 26% до 2033 г., а за жилищните сгради -намаляване на средното потребление на първична енергия с 16% до 2030 г.

Огромното предизвикателство у нас е, че за да започне реалното прилагане на тези стандарти (MEPS), държавата трябва да определи прага за „най-лошо представящи се сгради“. Към момента обаче България все още няма консолидирана, официална и обществено достъпна статистика за разпределението на съществуващия сграден фонд по енергийни класове. Без тези данни е изключително трудно да се изчисли точният мащаб на сградите, които подлежат на задължително саниране.

Независимо от забавянето на чиновническо ниво, европейските срокове са безмилостни и вече диктуват пазара. Задължителни енергийни оценки при продажба и наем на жилищни и търговски обекти както и ZEB стандартът чукат на вратата. От 1 януари 2028 г. всички нови обществени сгради трябва да са с нулеви емисии (Zero Emission Buildings), а от 1 януари 2030 г. това ще важи за абсолютно всички нови сгради. Инвеститорите, които проектират в момента, вече трябва да съобразяват концепциите си с тези изисквания, за да избегнат риска от бъдеща неликвидност.

И така – зелените страници вече са финансови страници. Добрата новина е, че имаме експерти и много местни професионалисти, които знаят и могат да помогнат на държавата и бизнеса да се позиционират за успех и да имаме един по-лицеприятен и ефективен сграден фонд.

Вижте стaтиятa в бpoй 5/2026 нa cпиcaниe ГPAДЪT